www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《龙湖知与行》之工程精细化管理《龙湖知与行》之工程精细化管理主讲人主讲人::路老师路老师www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、龙湖地产工程管理架构www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库工程管理架工程管理架构构?组织组织和制度和制度矩阵式组织架构www.fdc01.com房地产智库工程管理架工程管理架构构?组织组织和制度和制度区区域公司工程部域公司工程部工程部经理/总监文员组各项目部项目经理技术支持组装饰项目组景观项目部现场专业工程师专业工程师装饰专业工程师景观专业工程师www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库工程管理架工程管理架构构?组织组织和制度和制度集集团团和和区区域公司在域公司在职职能上的能上的区别区别：：?集集团团：注重：注重项项目宏目宏观观管控；管控；区区域公司：注重全域公司：注重全过过程的管理；程的管理；?集集团团：是政策、流程、制度的制定者；：是政策、流程、制度的制定者；区区域公司：是域公司：是执执行者；行者；?集集团团：集：集权权；；区区域公司：被授域公司：被授权权；；?集集团团：：关键节关键节点、停点、停滞检查滞检查点的管控；点的管控；区区域公司：注重域公司：注重细节细节化管理；化管理；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库工程管理架工程管理架构构?龙龙湖地湖地产产工程管理架工程管理架构构的特点的特点技术支持组设置的初衷：?加强工程部施工过程中技术管控；?减轻现场专业工程师的工作强度；技术支持组设置的后期效果：?施工过程中专业性较强的技术性问题有了统一的管理人和执行标准；?后期维保责任期间物业和客户（包括施工单位）有了明确的责任人；?移交物业后专业工程师能及时到岗新项目，减轻工作强度，降低管理成本；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库工程管理架工程管理架构构?龙龙湖地湖地产产工程部的工程部的输输入入与输与输出出工程部对上游部门（研发部）的管理（输入）：?会签设计任务书、参与施工图审查；?设计师必须到项目所在地进行4次以上针对施工单位（及监理）的技术交底；?设计师有责任进行针对现场变化、效果调整、设计错误等因素提出相应的设计变更。遇到项目施工现场重大问题，必须由设计团队成员到现场解决，并保证问题反馈速度，在三日内做出回复；?设计师必须针对现场突发性的事件进行现场办公服务，调整设计，出具设计变更；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库工程管理架工程管理架构构?龙龙湖地湖地产产工程部的工程部的输输入入与输与输出出工程部对下游部门（造价采购部）的管理（输出）：?工程项目部合同需求的质量直接影响下游造价采购部的招标质量；?现场签证办理的及时性和准确性直接影响下游造价采购部动态成本的反馈；?现场进度控制的把控直接影响下游造价采购部资金计划的准确性；?工程项目部竣工资料移交质量的好坏直接影响下游造价采购部结算质量；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库工程管理架工程管理架构构?工程部工程部对对外部（分供方）外部（分供方）输输入入输输出的管理出的管理按按项项目特点制定考察目特点制定考察标标准准::?考察考察标标准的制定是考察准的制定是考察顺顺利利开开展的前提；展的前提；?考察考察标标准制定的科准制定的科学与学与否是能否甄否是能否甄选选“合格”的分供方的前提；“合格”的分供方的前提；分供方评价体系造价采购部工程部分供方评价体系景观项目部龙湖物业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、二、龙龙湖地湖地产产工程管理三控工程管理三控www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库进进度控制度控制?项项目目启动会启动会制度制度项项目目启动会启动会的主要的主要内内容：容：?项项目目团队团队的人的人员员配置；配置；?项项目定位目定位报报告；告；?项项目一二目一二级进级进度度计划计划；；?成本敏感分析、价成本敏感分析、价值值分配及目分配及目标标成本成本预设预设；；?会会所、售所、售楼处楼处、、样样板房板房选选址、定位、址、定位、开开放放计划计划；；?投投资资分析分析报报告（告（启动启动）；）；?方案方案设计设计任任务书务书；；?景景观观方案方案设计设计任任务书务书；；?项项目建造目建造标标准；准；?报报批批报报建流程及管控措施；建流程及管控措施；?定定义项义项目成功的目成功的标标尺（主要指尺（主要指标标：：项项目目销销售售净净利利润润率、率、项项目目内内部收益率部收益率IRRIRR、一次性交房成功率）；、一次性交房成功率）；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库进进度控制度控制?项项目目启动会启动会制度制度项项目目启动会启动会的作用：的作用：?明确相明确相关责关责任人（任人（积极积极）；）；?统筹统筹安排安排项项目工作（主目工作（主动动）；）；?集集团监团监管的起点（成果）；管的起点（成果）；1项目启动会实例.docwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库进进度控制度控制?进进度控制的基度控制的基础础工作工作以以营销营销需求需求为为目目标标制定工程制定工程计划计划www.fdc01.com房地产智库进进度控制度控制?工作期量工作期量对对造价采造价采购购部工作期量的管控部工作期量的管控2工作期量标准.xls招标工作期量（日历天）招标文件拟定（含清单的编合同名称启动会新资源制）、交底、发放投标报招标投标投标评定标总用时（已有资源）（考察）清单招标文件起草价时间答疑分析澄清编制交底、发放平场土石方工程合同0.514.51.561150.521会所建安工程合同0.50191.5171460.549.5会所精装修工程合同0.52212181380.556区内、外供电设备安装合同0.51102211750.548总承包工程合同0.57375302710199.5防水工程合同0.54133152260.546幕墙工程合同0.54142242690.562户内精装修工程合同172253857212108环境景观工程施工合同0.522032625110.570www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库进进度控制度控制?工作期量工作期量工程部工程部内内部工作期量的管控部工作期量的管控总期量（工期）合同名称合同需求招标合同签订进场移交物业±0标高阶段性控制时间竣工验收平场土石方工程合同3215会所建安工程合同349.55会所精装修工程合同5567区内、外供电设备安装合同3487总承包工程合同1099.510防水工程合同3465幕墙工程合同5625户内精装修工程合同71087环境景观工程施工合同7705www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库进进度控制度控制?项项目目关键计划节关键计划节点的点的设设置及置及检查检查项项目目关键计划节关键计划节点的点的设设置置:(:(集集团团管控重点管控重点))?完成方案完成方案设计设计?完成初步完成初步设计设计?完成施工完成施工图设计图设计?取得施工许可证?项目开工?售楼处、样板区开放?取得预售许可证?开盘?竣工备案?www.fdc01.comwww.fdc01.com交房房地产智库房地产智库进进度控制度控制?阶阶段性成果段性成果评审评审（一）（一）项目阶段性成果月度评审计划计划责任部门/是否按实际完未按时完成序号阶段性成果评审项责任人时间项目时完成成时间原因分析概概念念设计设计研发研发部部施工施工图设计图设计研发研发部部招招标启动会标启动会造价采造价采购购部部施工施工实实施施项项目部目部甲供材料甲供材料造价采造价采购购部部样样板房板房项项目部目部3月度项目阶段性成果评审计划.xlswww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库进进度控制度控制?阶阶段性成果段性成果评审评审（二）（二）评审评审需要解需要解决决的的两个问题两个问题：：?阶阶段性成果“段性成果“项项”的”的设设置（控制重点是什置（控制重点是什么么））?阶阶段性成果段性成果审查审查的主要的主要内内容（容（审查标审查标准是什准是什么么））4景观项目部部门阶段性成果评审明细表.xlswww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库进进度控制度控制?项项目月度目月度计划计划计划编计划编制的思路（大事化小）制的思路（大事化小）就具体事件而言阶段阶段性计划偏差调整性划分计划比如：比如:34层分为3段34层分为2段变为17层变为12层大事化小：将大循环分解成多个小循环www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库进进度控制度控制?项项目月度目月度计划计划计划计划管理的方法（分解）管理的方法（分解）整体计划周计划月度计划进度统计计划的构架：长、中、短期计划环环相扣，保障计划的持续性和执行过程中的有据可循www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库进进度控制度控制?项项目月度目月度计划计划计划计划管理的管理的关键关键点点?总体计划的刚性?调整计划的可操作性涉及验收、工作面移交、样板点刚性计划外的可调控节点，兼顾评等主要节点是高压线计划不可节点的相对恒定动摇。通过经济处罚、各项评比、管控会议等手段，达?月度计划和统