11.4.1112011(A4)版实测实量全接触李爱东主讲房地产智库www.fdc01.com一、为什么要做实测实量质量是生命线客户的标准就是我们的标准客户关注什么--不能容忍渗漏与开裂，重视观感质量09年2月，集团推出了以实测实量为核心内容的《产品质量评估管理办法》，制定了观感质量的实测实量标准，通过实测实量措施提升产品质量。房地产智库www.fdc01.com二、实测实量标准与质量验收规范有什么差异实测实量标准基本都来源于现行的国标规范，不代表达到规范要求就没问题了。看质量验收规范对工程质量合格时如何规定的：按照建筑工程施工质量验收标准规范的规定，建筑工程质量验收应划分为单位工程、分部工程、分项工程、检验批，工程质量验收的最小单位为检验批。规范对检验批合格质量规定：主控项目的质量合格；一般项目的质量80%以上的检查点（处）符合规范规定的质量要求。一般项目基本都是观感项目，是客户更关注的地方。规范对观感项目的高容忍与客户对观感项目的低容忍度是矛盾的最大的差异不是质量标准，而是质量标准对应的合格率,我们需要做的是不断提高合格率。质量标准本身要求并不高，对合格率的要求是越来越高的。从09年开始，至10年底，北京区域的实测合格率由80多上升到了90多，不断快速提升。95分应该是基本的分数房地产智库www.fdc01.com三、我们对质量合格的要求是什么合同文件是我们质量管理的基础，对总包合同合格质量的约定，也不能按照现行规范，必须做一些修改对合格质量标准的约定：检验批合格质量约定：主控项目的质量经全数检查合格；万科《集团在建项目产品质量实测操作指引》中规定的实测检查项目，如现行质量验收规范一般检查项目中未做明确要求，承包方在质量检查中应增加上述一般检查项目；一般项目的质量经全数检查，95%以上的检查点（处）符合规范规定的质量要求。2.分项、分部、单位工程质量验收合格标准按照现行规范规定房地产智库www.fdc01.com四、如何做好实测实量如何做好实测实量，取得一个好的成绩工人只负责把活干完，不负责把活干好活是干出来的，质量是管理出来的相对于其他生产企业，建筑企业对产品质量的要求是非常宽松的，一般生产企业的产品合格率在99.7%以上。公司对质量的高要求与现状建筑施工与监理行业的管理方式与特点是有差异的，仅仅靠签一份合同，约定个质量标准，把项目交给监理与总包去做是有风险的必须以项目部为主导，推动监理、总包去做，建立项目、监理、总包三级质量管理体系通过监理合同，约定监理对质量的检查由规范规定的抽查改为全数检查，约定监理对重点工序的100%检查，监理公司更像个质检部门项目部更像是个大总包对项目工程师的基本要求1.熟悉实测实量标准2.知道现场如何实施能够达到标准房地产智库www.fdc01.com五、《产品质量评估管理办法》简介1、集团管理思路调整2009年2月3日，集团VK-GC/Q-34《产品质量评估管理办法》颁布。主要内容如下?着重突出产品质量的实测实量控制，并将此作为对各区域、一线公司、项目经理部的质量管理工作重点?集团每半年对实测质量进行全集团排名，并抄送集团相关部门及区域和一线公司?引入产品质量合格率，以数据为依据，规范测量点选择、检测方法、合格率计算公式、产品质量评估报告的等具体操作方法，统一各区域、一线公司的产品质量实测实量的规定动作?强调一线公司工程部、项目经理部须设置质量管理专岗房地产智库www.fdc01.com五、《产品质量评估管理办法》简介1、集团管理思路调整?将一些无法进行实测实量的客户关注质量点，转变为质量风险评估指标。共设定7个风险指标（计划、渗漏、空鼓/开裂、观感质量、成品保护、安全文明施工、空气质量/建筑节能），两个单项C级风险，则该项目综合风险为C级。?连续两次或一年内达到三次评为C级的项目或公司，将按照集团《质量管理拉闸制度实施办法》VK-GC/Q-27被“拉闸”处理。?对评估质量存在严重问题的项目将会要求对合作方作出包括但不限于以下处理1、暂停支付工程款2、对栋号、标段或全项目拉闸3、违约索赔等房地产智库www.fdc01.com一六、实测实量解读取样原则：?随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。?可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。?完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。?效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。?真实原则：测量数据应反应项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。房地产智库www.fdc01.com六、实测实量解读实测项目与实测内容（11个实测项目，68项实测内容）1.混凝土结构工程（6项，115个测区，200-240个计算点）截面尺寸（20个测区，20个计算点）表面平整度（20个测区，40-60个计算点）垂直度（20个测区，40-60个计算点）顶板水平度极差（5个测区，50个计算点）楼板厚度偏差（10个测区，10个计算点）施工控制线设置（40个测区，40个计算点）2.砌筑工程（6项，90个测区，120-150个计算点）表面平整度（10个测区，20-40个计算点）垂直度（10个测区，20-30个计算点）方正度（10个测区，10个计算点）外门窗洞口尺寸偏差（10个测区，20个计算点）重要预制或现浇构件（30个测区，30个计算点）砌筑工序（20个测区，20个计算点）3.设备安装（6项，60个测区，60个计算点）座便预留排水管孔距偏差（6个测区，6个计算点）同一室内底盒标高差（6个测区，6个计算点）并列面板高度偏差（6个测区，6个计算点）砼楼板和砼墙面给水管暗埋（20个测区，20个计算点）砌体墙面给水管暗埋（20个测区，20个计算点）砌体墙电线管暗埋（20个测区，20个计算点）房地产智库www.fdc01.com一六、实测实量解读实测项目与实测内容4.抹灰工程（17项，194个测区，442-493个计算点）表面平整度（15个测区，45-75个计算点）垂直度（15个测区，30-45个计算点）室内净高偏差（10个测区，50个计算点）顶板水平度极差（10个测区，50个计算点）阴阳角方正（15个测区，30个计算点）房间开间/进深偏差（12个测区，12个计算点）方正度（10个测区，10个计算点）地面表面平整度（6个测区，18-24个计算点）地面水平度极差（10个测区，50个计算点）户内门洞尺寸偏差（10个测区，30个计算点）外墙窗内侧墙体厚度极差（20个测区，20个计算点）裂缝/空鼓（15个测区，15个计算点）同户型同厨卫间管井尺寸偏差（10个测区，20个计算点）同户型同厨卫间窗底框标高偏差（10个测区，10个计算点）同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（6个测区，12个计算点）柜体嵌入位尺寸偏差（10个测区，20个计算点）同户型同厨卫间开间/进深偏差（10个测区，20个计算点）房地产智库www.fdc01.com一六、实测实量解读实测项目与实测内容5.防水工程（6项，46个测区，46个计算点）降板（10个测区，10个计算点）卫生间涂膜厚度（6个测区，6个计算点）外门窗框涂膜厚度（10个测区，10个计算点）卫生间附加防水层（4个测区，4个计算点）防水反坎（10个测区，10个计算点）卫生间地漏（6个测区，6个计算点）6.涂饰工程（5项，75个测区，165-230个计算点）表面平整度（15个测区，45-75个计算点）垂直度（15个测区，30-45个计算点）阴阳角方正（15个测区，30个计算点）顶棚（吊顶）水平度极差（10个测区，40-60个计算点）裂缝/空鼓（20个测区，20个计算点）7.墙面饰面砖工程（5项，34个测区，58个计算点）表面平整度（6个测区，12个计算点）垂直度（6个测区，12个计算点）阴阳角方正（6个测区，12个计算点）接缝高低差（6个测区，12个计算点）裂缝/空鼓（10个测区，10个计算点）房地产智库www.fdc01.com一六、实测实量解读实测项目与实测内容8.地面饰面砖工程（3项，22个测区，34个计算点）表面平整度（6个测区，12个计算点）接缝高低差（6个测区，12个计算点）裂缝/空鼓（10个测区，10个计算点）9.室内门安装工程（3项，26个测区，26个计算点）门框正、侧面垂直度（10个测区，10个计算点）室内门门扇与地面留缝宽度（10个测区，10个计算点）厨卫门门扇与地面留缝宽度（6个测区，6个计算点）10.铝合金（塑钢）窗安装工程（6项，75个测区，75个计算点）型材拼缝宽度（铝合金门窗）（10个测区，10个计算点）型材拼缝高低差（10个测区，10个计算点）门或窗框正面垂直度（10个测区，10个计算点）门窗框固定（15个测区，15个计算点）外框表面防水层（15个测区，15个计算点）边框收口与塞缝（15个测区，15个计算点）11.木地板安装工程（5项，34个测区，98-104个计算点）表面平整度（6个测区，18-24个计算点）地板接缝宽度（6个测区，12个计算点）地板接缝高低差（6个测区，12个计算点）地板水平度极差（10个测区，50个计算点）踢脚线与面层间缝宽（6个测区，6个计算点）房地产智库www.fdc01.com一二、实测实量解读1、混凝土结构工程实测项目1、截面尺寸偏差（砼结构）操作示例合格标准与设计图尺寸偏差〔-5，8〕mm墙或柱测量工具5米钢卷尺测量方法1、以钢卷尺