龙湖房地产项目工程管理经验借鉴龙湖房地产项目工程管理经验借鉴龙湖房地产项目工程管理经验借鉴龙湖房地产项目工程管理经验借鉴时间：2011年6月26日上午地点：郑州安钢大酒店2楼1号会议室董绛：大家早上好！现在开始我们今天的一个交流。昨天在讲工程技术管理的时候，我们其实还有一个最关键的地方没和大家分享。我们对一些专题方案清单的处理和我们对一些新技术、新材料，或者是到了一个新的区域，应该做好自己对这方面的研究和讨论。所以我跟大家分享一下我们当时龙湖到青岛做工程的时候，他们当时对青岛的一个认识，一些新东西的一个研究。打不开，这个课件我得处理一下再看，我先往下面讲。昨天我们从整个工程管理的话，我们从八个方面已经讲了六个方面，今天我们讲一下在工程管理中非常重要的一个文档的管理。其实在整个工程管理里面，文档管理是非常重要的一块。我不知道各位平时的话，这个架构是怎么搭建的。昨天我们讲龙湖的一个工程部门，整个项目团队工程这一块是非常精的。其实一个项目大概10万左右平方的高层项目的话，我们最多就是一个土建工程师、一个安装工程师，然后就是一个文员，一个项目经理。别墅项目的话，大概也是这样的一个配置。那么10万到15万平方都会只有一个土建工程师，再大的话可能会再增加助理工程师的人数。所以我觉得文控在项目团队里面有非常重要的作用。所以我们对文控这一部分做了一个规范，包易迪房地产商学院hhhhtttttptptptp::::////////wwwwwwwwwwww....eeeeddddllllearnearnearnearniiiinnnng.og.og.og.orgrgrgrg全国统一客服电话:4:4:4:400-700-700-700-7700-700-700-700-234234234234括我们整个的文控体系，文控还负责我们的一些报建报批的工作。整个龙湖体系里面报建报批的话，是分了三个阶段。土地证的办理，是我们的发展部门，就是我们的投资部门来做。而取得土地证之后，从方案报批一直到规划工程下来，就是我们的设计部门在做这个事情。这个事情完了之后，工程管理就是工程施工单位来做，就是这个项目团队，这是工程体系这一块，一般都是由项目经理和文员一起做自己的这个片区整个报建的体系。所以文员这个岗位在龙湖是一个非常重要的岗位，他对任何人进行培训，包括管理是非常严格的，包括对人的筛选，不光是在做资料和文档内部的流转工作，还是在承担一些后勤保障，包括一些对外的协调工作。所以说，整个龙湖的文档管理是纳入了一个非常重要的位置，也是龙湖工程管理一个非常有特色的东西。这个是我们一个内部的文档管理的一个流转的指引，工作指引。其实做这个指引的目的就是说要规范在工程中文件提交时间、标准和流转的流程。这是重庆公司所有项目都必须按照这个来执行，龙湖有一些合作项目可以参照。他就通过这样的一些规范，就是说我们的需求和发放的一个标准，比如说从方案设计。整个说明的话，我们这个文档的管理是因为在公司项目部负责的前提下，启用公司内部的OA或者是我们平台里面的服务器，在服务器里面，整个IT支撑体系里面做这个事情。对文档的发放，从我们的一些资料、接收单位到性质、数量、归档责任人，以及处理的要求都做了相应的规定。比如说单点易迪房地产商学院hhhhtttttptptptp::::////////wwwwwwwwwwww....eeeeddddllllearnearnearnearniiiinnnng.og.og.og.orgrgrgrg全国统一客服电话:4:4:4:400-700-700-700-7700-700-700-700-234234234234设计，我们的工程部门有原件，有光盘，就在部门的内部存放。而和设计一方的联合部之间的一个流转程序如果成立，关于文本在项目团队的时候，根据需要进行转发项目部，电子版本是服务器对于相关的一些东西提供查询的路径。而到了我们的初步设计的话，也就是说我们从设计院拿到东西之后，就直接发放给项目工程部的人力资源。就是说只有在概念的时候，是在公司内部的流程，到了初步设计之后，其实已经由设计到我们的项目团队之间在进行对接。然后施工图设计的话，图纸的话也是这样，就是说我们是三套项目总包约定，合同约定，提供图纸多少多少，这都是在流程里面进行的一个重新的梳理，而文档之间的流转就是这样进行的。整个这样一个指引的话，从第一篇开始，我们会有相关的术语的解释。比如说我们在流转里面，会涉及到监理机构、监理工程师总监、总监代表、专业监理公司监理人等等，包括业绩规划。就是说这些文档的一个东西，例会、制度、工程变更等等，对这些术语再进行一个定义。为什么要做这个东西？其实我上午给大家讲，龙湖在一个快速发展的过程之间，它对人的需求量是非常大的，而这种需求光通过社会招聘，远远不能满足公司的需要，所以说龙湖从2005年开始做了一个工作，就是我们叫“自我的造血功能”。就是在人的培养上，提到了一个高度，从各个流程、各个模板的话，其实为什么在总结这个东西，在这方面做一个培训？他其实就是想通过内部的一个造血来做这个事情。所以我们在招聘的时候，当时有一个仕官生制度，就是说我们从高校，北易迪房地产商学院hhhhtttttptptptp::::////////wwwwwwwwwwww....eeeeddddllllearnearnearnearniiiinnnng.og.og.og.orgrgrgrg全国统一客服电话:4:4:4:400-700-700-700-7700-700-700-700-234234234234大、清学这些一流的高校里面招聘一些具有管理能力的人，通过三到五年，就要培养出一个项目总经理的角色。这些人，他其实考评的就是他的管理能力，而对专业基本上没有什么考评。我们当时招聘的有学化工的，有学材料的这些人，都是从营销、工程做起。目前为止，我现在的了解，应该第一批示范30多人吧，他们现在在龙湖中有26个是项目总监，2005年到的。一般三年就会做到职能模块里面的经理。所以说龙湖围绕这个制度，包括我们的文员也是从高校招聘的，这些人并不是很有管理经验的人，但是都是非常优秀的学生，就来做我们的工作。所以说我们在做工作的时候，为什么要对一些术语进行解释，对一些工程流程的清理，其实这就是我们龙湖内部的一个教程。他通过一些培训，这样的话，我们对应大概有半年的时间，就能够走上职能岗位，来做这个事情。所以说我们在做这些资料的流放、发放的顺序，包括我们的这些东西都是非常详尽的。对这些工作进行了一个叫做“傻瓜式”的定义，所有的东西按照这个流程做，就能够支撑他的工作。而在过程中，我们会对变更、洽商等等做相应的规定，包括他如何进行流转。电子版本，我们的工程部将确认完善的设计变更，扫描进入我们团队的文件服务器，并对相关人员提供查询的路径。我们把文件存放，作为用来指导现场所需的备份，加上运行、咨询、复印。就是这样的很细节的东西，都在这个管理流程里面进行了一个锁定。原件存放，所有的都用复印件，包括我们的工程师，也可以通过易迪房地产商学院hhhhtttttptptptp::::////////wwwwwwwwwwww....eeeeddddllllearnearnearnearniiiinnnng.og.og.og.orgrgrgrg全国统一客服电话:4:4:4:400-700-700-700-7700-700-700-700-234234234234OA的统计，在网上查阅这个东西。包括我们的施工过程中涉及变更、装修的，包括设计变更是装修部门的设计变更，他如何在项目里面进行流转，他的途径是什么？份数是什么？电子版，归档的责任人，这样对所有的东西进行一个约束。这就是我们图纸发放的一个列表，也是从我们的概念设计，一直到最终的过程的管理。包括文档，整个内部流转就是通过这样的文件来进行一个过程管理。就是说他内部的流转表，相对应的一些支撑的文件和内部的一些东西，我们在监理单位，他的文件名称，在什么时候进行报送，这是监理公司的人员名单，在什么时候报送，它归档在什么地方，标准的模板是怎样的。这是形成的这样一个文档体系。这是我们监理组织架构，我们监理的名单，参建单位的有关责任人的联系方式，工作的东西。就是说这个档案管理就是这样一步一步地形成的全过程，由公司形成固定的模板。这个模板固定以后，通过他对岗的，对总包的一个文员管理，对监理的管理，收集这样的基础的资料。都有相关的一个，龙湖的事情，全部都是执行模板化，形成固定化。每个人来了之后，只要你进入这个岗位，就会通过这样的一个体系，来了解你需要了解的东西，包括你该如何进行工作，这样一个流转的流程。比如说我们监理规划，这就是要在跟建设方交接完后，要在第一次工地定位前报送。通过监理单位到项目的内部，由项目专业工程师审批，到项目经理的审批，最终回到我们项目，在这个地方归档，最易迪房地产商学院hhhhtttttptptptp::::////////wwwwwwwwwwww....eeeeddddllllearnearnearnearniiiinnnng.og.og.og.orgrgrgrg全国统一客服电话:4:4:4:400-700-700-700-7700-700-700-700-234234234234后再返还我们的监理单位。就是电子文档按照规定，包括各方的审批和签订的意见。这是对监理人。施工单位的，我们就说同样的首先是责任书、名单，这样的一个档案的管理体系。总进度计划是在合同签署之后一周内报送，然后他的标准模板，就是我们说确定了一个施工总进度计划表。通过这个标准的一个表格，来进行进度审批。这就是我们的文档。关于文档图说景观又是一