[关键字]：?国内外超高层、典型案例[案例简介]：?对国内外超高层典型案例进行分析研究，包括发展历程、归类、出现条件、户型等[案例适用范围]：?超高层建筑超高层分类?酒店?写字楼?综合体?居住性物业?上海金贸?很多CBD商务中心综合体?深圳罗湖俊园（万?武汉.锦绣长江?北京中央商务区?住宅＋酒店科）?………?上海陆家嘴?写字楼＋公寓?深圳擎天华庭?深圳中心区?商业＋写字楼＋公?深圳金域蓝湾（万寓科）?北京中环世贸项目区位条?深圳华润.万象城?上海.世茂滨江件、规模、?深圳大中华广场?武城市特性及汉.锦绣长江?……?香港限制条件.贝沙湾?香港.凯旋门?香港.浅水湾?新加坡.吉宝湾?……通过广泛深入的调查，世联对国内外居住性超高层（居住性住宅及度假性公寓）案例进行了研究?国内?香港/新加坡?国外深圳：香港澳大利亚黄金海岸万科俊园新鸿基.凯旋门SierraGrand万科金域蓝湾系列（深圳、贝沙湾珠海、福州）……擎天华庭迈阿密海岸线案例港立豪园新加坡世贸滨江系列（上海、福州、武汉）吉宝湾青岛东海路9号……………超高层住宅的发展背景www.fdc01.com房地产智库国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例，市场的成熟需经过漫长历程历程历程项目项目市场表现市场表现逆市中的超高?地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层2008年幸福里层顶级豪宅顶级公寓，强势登场正式定价未对外公布?预计2008年下半年销售，定价偏谨慎?红树林区域的高档住宅，容积率7，以高层为主力产品，2006高容积率下2006年年最后一期销售2栋超高层以消化容积率，项目销售顺利金域蓝湾的无奈产物?以港客和本地精英人士为主，销售价格比普通高层产品无优势三期均价17000元/㎡?高尚居住区景田的超高层塔楼，容积率15.87，从2002年到定位混乱的2005年，项目历经从纯住宅到商住定位的调整，拉长销售期；2002年擎天华庭商住超高层?项目整体失败：小户型销售顺利，但主力的大户型滞销，且30开盘均价7600元/㎡层以上单位难以售出；超高层豪宅?福田中心区，容积率4.7，项目配套及装修号称“超六级”标2000年港丽豪园的失败尝试准均价约12000元/㎡?虽远离口岸，但是以港客为主要定位，且产品无竞争力；?项目销售失败，三年的销售结果仅不到60％，不被市场认可；深圳首个超?罗湖老区项目，容积率14.29，开发历程艰难，有过多次停工1998年万科俊园高层住宅；开盘均价约15000元/?销售表现一般，销售80%，但后续出现价格大幅下跌；㎡?项目整体没有取得成功，项目整体利润率仅为6.43%。www.fdc01.com房地产智库超高层出现的城市背景——经济发展与高度城市化的产物城市土地市场特征：随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高?地价居高不下层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现?城市重要区域土地极此类产品形式度稀缺现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅北京912084.3%大量涌现城市化率发展阶段：上海1176588.7%?初期阶段：城市化水平＜30%；广州674478.5%?加速阶段：城市化水深圳6657100%平30%~65%；开始出现超武汉310068%?后期阶段：城市化水高层住宅平＞65%；南京320775%佛山3558－福州－－青岛3700－………………www.fdc01.com房地产智库超高层出现的价值特征超高层住宅典型项目均价（元/平方米）40000350003500030000250002500020000170001500012000110001000010000建安成本50003000元/㎡0深圳金域蓝湾上海世茂滨江武汉锦绣长江青岛东海路9号佛山千灯湖1号福州世贸外滩花园超高层项目价值特征?房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-3500元/㎡?提高容积率又可摊薄高地价www.fdc01.com房地产智库超高层住宅客户群体的特性客户心理优势客户心理劣势?唯我独尊的感受?超高层的心理安全?开阔的景观视野感?便利的城区生活?高公摊条件?高物业管理费客户群体为视野客户开群阔体为的财富视野阶层开阔更易于接受的财富阶层超高层住宅早期客户当前客户?早期以香港或海?发达及较发达城外客户为主，集中市的视野开阔群体于少数一线城市及国际化生活人士www.fdc01.com房地产智库超高层住宅发展的价值要点总结城市GDP城市经济发达，GDP总量达到一定规模城市化率城市化率高，已经进入或将要进入后期阶宏观因素段（超过65%）KPI实现售价至少实现超过10000元/㎡的销售均价，远超建安成本客户群体本地视野开阔的财富阶层，或能吸引国际化生活人士www.fdc01.com房地产智库超高层住宅的技术特征www.fdc01.com房地产智库超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大?由于超高层技术要求结构形式?住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；户型立面?以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用?直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度水电指标?超高层高度为给水系统带来更多要求增加；?消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋?结果是建设周期的拉系统等配置长。?配电:对配电要求比较高，多路配电电梯设置?每隔15——18层之间要分层设计高速电梯避难层?每隔15——18层之间需要设计一层避难层高科技?智能化：大量智能化技术的运用?还需预留职能化模块，为将来发展预备空间www.fdc01.com房地产智库超高层的梯户组织形式与实用率——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响板式结构——顶级豪宅布局蝶式结构——高档住宅布局代表项目：世贸滨江花园代表项目：深圳金域蓝湾三期?两梯两户，实用率77.2%?四梯五户，实用率80%?户型面积在129－335㎡?户型面积：100-160㎡?整体平层面积：2000㎡?平层面积：702㎡筒体布局——(酒店式)公寓代表项目：黄金海岸SierraGrand?三梯十户，实用率约83%?户型面积在63－198㎡www.fdc01.com房地产智库超高层住宅项目发展模式城市超高层住宅的分类高1.城市核心资源类代表城市案例区位21?上海世茂滨江花园?武汉世茂锦绣长江单纯城市核心城市核心资源类超高层住宅类超高层住宅2.单纯城市核心类代表案例?万科俊园?深圳港丽豪园33.城市非核心资源类代表案例不适合超高层城市非核心资?深圳万科金域蓝湾三期源类超高层住宅景观低高资源一、城市核心资源类超高层住宅香港及新加坡案例香港超高层住宅香港超高层住宅高度??????楼层????用途年份????晓峰阁(Hillsborough137米36层住宅????1993Court)雅典居(VillaAthena)?????119-123米????27-28层住宅??1994年??御峰(TheSummit)?????????219.8米????65层住宅????2001年?????海名轩(Harbourfront232.6米????68-73层住宅2001年Landmark)??晓庐(Highcliff)?252.4米?????73层住宅2003年????擎天半岛(Sorrento)??????256-206米??60-75层????住宅2003年????君临天下(The255米???????75层住宅????2003年Harbourside)???凯旋门(TheVictoryArch)?231米65层???????住宅2005年???????贝沙湾超过150米50住宅2006凯旋门——香港单价最高的顶级公寓豪宅?项目：凯旋门（thevictoryarch）?区域：尖沙咀柯士甸道西1号?占地面积：172000平方尺?物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位凯旋门?户型面积：标准单位面积500～2,300平方尺，以三房为主外立面?开发时间：2005年?入伙时间：2006年7月?价格：15～25万（最高价38万）元/平方米?物管费：2.6元/方尺?发展商：新鸿基地产与香港地铁公司?管理公司：地铁物业管理凯旋门夜景?代理商：美联和中原“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例?2005年香港房地产市场背景：?2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。?投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。?但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香君临天下擎天半岛港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。?“凯旋门效应”带旺同区二手楼?凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升7～12%，飙升到1.4～1.7万元/平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。?凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%～7%，本月尺价将再有3%～5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点地段繁华，无敌海景资源?位于九龙城海边繁华地段?紧靠园林中央公园?临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利?到