朗诗绿色街区建筑科技之旅——成都朗诗绿色街区踩盘报告重庆、成都考察第一小组N报告大纲1发展商介绍项目背景项目区位项目规划项目概况项目四至2项目配套小结经济技术指标3产品分析园林规划外立面主力户型分析朗诗十大科技系统小结营销亮点分析营销节点4现场包装体验式营销小结5启示发展商介绍Part1发展商介绍在成都，你可能听过杜莆草堂，宽窄巷子；可能听过李宇春，张靓颖，甚至听过保利，龙湖，但，不一定听过朗诗可他们说，他们重新发明了房子。。。朗诗集团简介?朗诗集团股份有限公司成立于2001年12月24日，是一家从事绿色科技地产及相关产业的专业性房地产开发公司。目前，集团在江苏、浙江、上海、武汉、成都都有地产业务。集团总部位于江苏南京；?由于地域关系，朗诗地产主要经营范围集中在长三角江浙沪一带，近两年开始向中西部中心城市扩张，并于2010年在成都成功竞得地块，此举也标志着朗诗地产正式进入成都，朗诗绿色街区是朗诗地产在成都的首个项目。也是朗诗在西南片区的首个项目，是朗诗完成全国性战略布局的重要棋子；?朗诗集团目前拥有“南京、苏南、浙江、上海、武汉、成都”六家区域公司，朗诗目前已完成区域扩展，并开始进行全国扩展。虽虽然在企然在企业规业规模和模和销销售上比不上万科、保利、中海等大型企售上比不上万科、保利、中海等大型企业业，但在“，但在“绿绿色科技地色科技地产领产领域”域”，朗，朗诗诗地地产产却是行却是行业标业标杆。杆。项目概况Part2项目概况Part1?项目地块背景?项目区位?片区规划?项目四至?项目配套?小结2.1项目地块背景?2010年11月12日上午，朗诗地产以2.771亿的价格获得成都迎晖路片区地块，可开发面积6万平方米，成交楼板价4450元/平方米；?相比周边地块，本项目体量规模不具有优势；?相比周边地块，本地块楼面地价较塔子成都汽车总站山公高。依据朗诗项目成本，在保证合园理利润的前提下，项目已达片区高端盘水平；2.2项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间，三大商圈边缘交汇处项目所在片区在成都当地人心目中的印象城东是传统的国有企业集聚区，戏称“东穷”，近年随着国企外迁，旧城改造的迅速推进，品北“乱”牌开发商先后进入，区域房地产市场发展迅速西“贵”，成为名副其实的“活力东“穷”“活”城东”。南“富”2.3项目片区规划。区域系成都市政府近年来大力改造、发展的重点区域之一。?从整体的大环境来看，根据成都政府规划，从工业城东，再东中产城东，再到文化城东，城东正日渐成为成都城市未来价值的聚焦点。特别是各大工业厂矿先后迁出，经历腾笼换鸟的变革之后，城东的生态环境得到很大的改变，居住价值也随之大举提升。?此外，目前城东片区商圈云集，可谓是成都商圈最密集的区域。以蜀都大道为中轴线，两侧分布有建设路商圈、万象城商圈、东大街商圈、万达商圈和东客站国际商旅圈，其中建设路商圈及万达商圈已经成熟，而其他商圈正日趋成熟和形成中。?现在，众多知名品牌房企纷纷在城东抛金拿地，分取城东楼市发展大蛋糕。包括九龙仓、新鸿基、华润、万科、阳光100、香港信和等一线实力开发商的强势入驻，中高端住宅不断崛起，与此同时，区域配套加快升级，居住环境进一步改善。2.4项目四至。项目南临主干道迎晖路，项目对面为加油站，斜对面为成都汽车总站。项目所处位置极度拥堵嘈杂政府安置房政府待出让土地加油站成都汽车站迎晖路www.fdc01.com房地产智库2.5项目配套：项目3公里内配套完备，1公里生活配套缺少，项目周边生活氛围尚未成型。万年场商圈成都草堂体育在建万象城小学学院双庆新华医院中学双林小学家乐福3KM沙规划小学河市杨柳小学塔子山公园规划中学成师附小商业万达广场教育川师附医疗www.fdc01.com房地产智库中2.6项目概况小结1、从整体区域来看，项目区位优越，属于政府重点规划打造的区域，未来具有较高的发展潜力。但由于历史因素，该区域改造所需的时间较长，要想建成规划中的城市新区，预计要花费十年甚至更长时间，因此，从短时间（1-3）年来看，该区域价值释放速度较慢。2、从周边环境来凯诺，项目路网等基础设施建设落后，临近主干道、毗邻汽车站，整体环境拥堵嘈杂。3、从居住氛围看，目前项目周边缺乏必备的生活配套，居住氛围较差，暂无居住品质可言。www.fdc01.com房地产智库产品分析Part3产品分析?经济技术指标?园林规划?外立面?主力户型分析?朗诗十大科技系统?小结www.fdc01.com房地产智库3.1项目整体技术指标占地面积：21472平方米建筑面积：84385平方米总户数：640户物业类别：普通住宅78容积率：2.90绿化率：30%65物业管理费：系统维护费：12.6元/平方米·月1.7元/平方米·月24物业公司：朗诗物业总层数：18层3装修标准：装修情况：精装修800元/平方米产权：70年梯户比：两梯三户当前在售单位：总栋数：8栋?除了5号楼为会所外，其它楼栋均为住宅单位；4、6栋单位主力户型：?目前除了在售的4、6栋单位已建起，其它单位还未动停车位：618个77-143平方米2-4房工；?项目整体规模偏小，在片区不具优势。www.fdc01.com房地产智库3.2项目园林规划乐水观花因为地块自身条件限制，无法采取中高端项目通常使用的“何谓布局阳光飞瀑+大面积中庭园林”，但项目另辟蹊径，以水系为轴线打造了三个不同主题的小区景观带（从北到南依次为“乐水观花”、“阳光飞瀑”、“桃桃花源花源”），一步一景，营造出应景变化极强的景观效果。www.fdc01.com房地产智库3.3项目外立面项目为现代建筑风格，板塔（楼）结合，立面采用高级涂料，采用咖啡色和暖色两种色调，整体色调为朗诗高层住宅一贯的浅暗红色。www.fdc01.com房地产智库3.4项目主力户型分析（样板房户型）M1户型，约89平方米L2户型，约144平方米（样板房户型）?绿色街区一批次主推房源面积区间90-140平米，大部分户型南面朝向，卫生间干湿区分，水区集中，紧凑实用节能环保。?项目在户型设计上中规中矩，没有特别出彩之处，此外存在不少“硬伤”；例如无入户花园或玄关设计，无露台或飘窗等赠送面积。3.5朗诗绿色街区十大科技系统?空调设置25°C，就不会头痛、打喷嚏、流鼻涕??戴着口罩出门就能呼吸到新鲜空气？?一连两周的阴雨天，家具在室内会不会受潮？?一连两周37°C，随时补水就能让皮肤不再干燥？?新装修的房子，空了几个月闻不到味道就不能住了？?周六的清晨也同样欢迎热烈的阳光？?窗外的车水马龙声会不会让大人烦躁让孩子哭闹？……——从源头阻止看不见的健康危害，朗诗绿色街区承诺能做到www.fdc01.com房地产智库走进朗诗的建筑科技前，我们先来了解影响室内舒适度的四大因素……温湿度︱空气质量︱噪光噪音︱能源www.fdc01.com房地产智库1.室内温湿度对人体的影响www.fdc01.com房地产智库2.室内空气质量对人体的影响www.fdc01.com房地产智库3.室内光环境污染和噪音对人体的影响www.fdc01.com房地产智库4、建筑物的耗能www.fdc01.com房地产智库朗诗绿色街区的解决之道——十大科技系统的应用www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库十大科技之一：地源热泵技术系统——摆脱传统空调束缚?该技术主要是通过获取土壤浅层能量以供热、制冷。冬季，低热能中的热量被“取”出，供给室内采暖；夏季把室内的热量“取”出，排放到地下去。?该技术是国际上被广泛认可、成熟应用的可再生能源利用技术，其节能率是常规空调系统的40-50%十大科技之二：混凝土顶棚辐射制冷制热系统——住宅象人体一样调节温度十大科技之二：混凝土顶棚辐射制冷制热系统——住宅象人体一样调节温度?该技术主要在混凝土顶棚中敷设辐射盘管，通过盘管中的供回水温差，达到室内温度的调节和保持。它带来的舒适度远远高于传统空调系统，温度分布均匀，覆盖到每个房间、每个角落，无吹风感和噪音?通过常温水不断循环，夏天冷却、冬季加热混凝土楼板，加热冬季干冷的顶棚。通过辐射效应调节室温，室内常年保持20-26°C，终结严寒酷暑，让居家生活更温馨。十大科技之三：“绝缘”外墙保温系统——建筑的保温衣十大科技之三：“绝缘”外墙系统——建筑的保温衣外墙设置了特别增厚的保温层，起到保温隔热的作用，像给房子穿了保温隔热的外衣，使住宅的制冷采暖能耗大大低于传统住宅。十大科技之四：女儿墙、屋顶及地面保温系统十大科技之四：女儿墙、屋顶及地面保温系统从屋顶到地面，形成严密的隔热保温体系，减少能量散失。十大科技之五：“严密”外窗系统——双向隔热外窗采用隔热保温窗，窗框和窗洞的结合空隙采取阻热设计，隔绝热传导。外窗统一采用5+15Ar+5的高透明low-E玻璃，传热系数2W/m2?f0K，自身遮阳系数0.62。内充惰性气体有效降低热能量的传递。十大科技之六：外遮阳系统——自由调控室内光线?外窗外侧设置外遮阳卷帘，有效阻挡太阳直辐射和漫辐射，遮阳率高达80%，可自由调控室内光线。还具备一定的隔音和防盗样样功能；板板?该帘片为双层，房房拉拉开开效果效果实实铝制滚压成成型型拍拍材；多孔卷帘板；中间填充聚氨酯热泡发材料，夏季阻挡80%以上的太阳辐射十大科技之七：同层排水系统——生活中只流淌音乐的声音?卫生间采用隐蔽式水箱和同层排水技术，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低排水噪音对邻里的干扰。?朗诗在排水管上使用国际先进的HDPE管，能有效降低排水噪音。十大科技之八：置换新风系统——换风无痕，清新常在设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温