大连房地产开发有限公司大连之城项目2.5-1期工程管理策划书编制：****审核：集团工程管理部日期：2010年9月15日目录房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司1.项目概况1.1位置及环境本工程位于大连市大连市甘井子区前革村，张前路西侧，姚砬路北侧。宗地距大连周水子机场3公里，距城市中心商业区15.5公里，距锦绣绿波居住区8公里，距开发区21.5公里。前革全项目用地面积约60万平，建筑面积约104万平。其中：万科用地面积约20万平，建面约40万平；合作方商品住宅用地面积约22万平，建面约40万平（含建面9万平的回迁房用地）；经济适用房用地面积约5万平，建面约10万平。本项目分三期建设，其中2.5-1期总建筑面积为44324平方米，主要建筑形式为9层小高层住宅（兰田户型）和18层高层住宅（TS户型）。拟房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司于2010年11月1日开工，2011年4月取证销售，2012年9月30日交付使用。场地地貌单元属于丘陵斜坡地段，现经人工回填整平而成，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别Ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。1.1.1周边道路情况东侧的张前路为前革村主干路，南侧的姚砬路可直通旅顺中路。项目地处位置交通便利。1.1.2周边市政配套情况自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有1条DN500自来水，10年前完成500线送水。周边无中水甩口。排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。现有DN500污水管道和DN500雨水管道两趟，雨水线直接排入穿越项目的暗渠内。燃气：现有中压DN300燃气管道，能满足项目用气需求。电力：项目施工用电已接入场地中。热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司1.2建设用地规划要求2.4期规划可用地为约4万平米，总建筑面积44324平米，容积率为2.07。无建筑红线退线。1.3建筑概况住宅栋数：8栋户数：504户建筑形式：1层，9层小高层，18层高层结构形式：框架、剪力墙结构建筑风格：中式风格消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。该楼栋分楼号规划面积指标：楼号层数建筑类别分期-标段总建面㎡住宅合计单元户数每户面积公建合计A1-1018普通住宅2.5Q-15844584417281　A1-1118普通住宅2.5Q-15844584417281　A1-129普通住宅2.5Q-14844484435490　A1-139普通住宅2.5Q-14844484435490　A1-2618普通住宅2.5Q-15844584417281　A1-2718普通住宅2.5Q-15844584417281　A1-289普通住宅2.5Q-14844484435490　A1-299普通住宅2.5Q-14844484435490　房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司A1-661公建2.5Q-18120　　　812A1-671公建2.5Q-17600　　　7601.4建筑分期概况全项目共分三期，2.4期开工时间10年11月1日，三期预计开工时间10年9月30日。顺序推进，概况如图：全项目分期指标：分期1.1期1.2期2.1期2.2期2.3期2.4期2.5-1期分期楼号：楼号：楼号：楼号：楼号：楼号：楼号：14#15#1620#21#3845#46#4750#51#5230#31#3210#11#121#2#3#4#######指标5#17#18#1939#40#4148#49#、53#54#5533#34#3513#26#27##64###面积：22#23#2442#43#44#56#、63#36#37#28#29#66##面积：面积：面积：#325#57#58面积：46978759284.867##51149.2开工时间:开工时间:面积：59#60#61开工时间:10-3-110-3-1开工时间:4.5#10-10-1开盘时间:开盘时间:10-8-3062#开盘时间:10-5-110-7-15开盘时间:开工时间:开工时间:面积：11-3-15交付时间：交付时间：10-11-1510-11-19.7交付时间：12-8-12-8-30交付时间：开盘时间:08-9-11312-6-3011-4-15开工时间:12-9-30（交付时间：09-3-1TS12-9-30开盘时间:开盘时间:）09-7-1511-9-09-3-28交付时间：30（兰房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司交付时间：10-12-20田）10-7-30房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司1.5项目管理目标1.5.1进度计划管理目标公司运营节点计划100%完成1.5.2质量管理目标严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工，结合大连市现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。项目集中入住日工程质量缺陷率需满足以下指标要求：精装修房：项目集中交付报修情况：毛坯房﹤0.3条/户；入住后4个月内，工程质量缺陷率需满足以下指标要求：毛坯房：4个月的每月平均缺陷﹤10条/百户·月；目入住后1年内（不包括头四个月），其工程质量缺陷率需满足以下指标要求：维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。客户满意度：客户质量满意度80分；质量奖：50%单体取得“星海杯”。1.5.3成本管理目标房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司保证项目毛利率大于33%，目标成本不超过5%。1.5.4设计管理目标避免重大设计变更，变更成本严格控制在2%以下。满足集团设计控制指标中对地下车位停车面积、地下室层高、地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、窗地比指标的要求。图纸节点100%完成。1.5.5新技术管理目标本项目未采用新材料、新技术。1.5.6安全文明管理目标全面贯彻国家“安全第一、预防为主、综合治理”的安全方针，做好安全教育，确保安全生产。杜绝重大人身伤亡事故、机械事故、火灾事故和人员中毒事件的发生；无严重污染事故，无重大交通行车事故；轻伤事故频率控制在2‰以内。达到万科安全标杆标准。1.5.7环境保护管理目标施工场地严格按施工现场总平面布置图布置，场外门前三包，排污、扬尘、噪音综合治理，达大连市标准化工地及符合市文明工地要求，按照公司CI管理房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司标准进行管理。1.6项目特点及对应措施1、魅力之城2.5-1期位于项目西北侧，可用场地较小，红线内无法布置工人生活区；主要通道与二期、一期公用，现场布置、施工有效组织等是工作重点。2、该项目工期紧张，而且是全装修项目，计划管理及品质管理对按期完成开发任务至关重要。3、该项目基础存在溶洞地貌，基础处理形式复杂，施工的质量及合理安排直接关乎预售节点能否实现。4、项目高层TS户型有赠送面积，所有赠送面积户型采用二次施工，待竣工验收完成后由总包、分包等对此部分施工（已在合同内说明）。5、项目临近已交付区域，施工中的噪音及扬尘控制对维护万科品牌在业主心目中的形象较为重要。房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司2.项目部架构2.1项目管理人员架构魅力之城项目经理除营销和客服作为平行部门外，全项目执行矩阵式管理，项目作为矩阵管理核心，负责跟踪并落实各项工作完成。房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司2.2主要人员管理职责万科管理人员15人，其中土建工程师1人，其他人员以项目群为单位，整个项目共享，不专设岗位。隶属部门岗位名称及职务主要管理职责郭继勋项目经理部项目经理全面负责现场施工管理顾继伟总经理办公运营专业经理负责运营及项目群工作梳理室范小磊项目经理部2.5-1期标段土建工程师标段工程负责人王慧项目经理部项目秘书项目内业管理常德义采购管理部采购工程师采购及合同管理杨代峰成本管理部成本工程师全面负责成本管理房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司王陆成本管理部现场成本现场成本测算牛克勇成本管理部现场成本现场成本测算吕佳兴设计管理部项目设计负责人全面负责设计管理郜妍蕊设计管理部景观设计师景观图纸管理于海坤设计管理部装修设计主管样板间装修图纸管理朱莹项目事务部报建主管规划验收负责人马志广项目事务部报建专员报批负责人总监项目监理部总监全面负责现场施工管理总监代表项目监理部总监代表协助监理施工管理土建监理工程师项目监理部土建监理工程师土建现场质量、进度管理土建监理工程师项目监理部土建监理工程师土建现场质量、进度管理水暖监理工程师项目监理部水暖监理工程师水暖现场质量、进度管理电器监理工程师项目监理部电器监理工程师电器现场质量、进度管理安全监理工程师项目监理部安全监理工程师现场安全文明管理监理内业项目监理部监理内业监理内业管理房市金碟www.fdc01.com大连房地产开发有限公司2.3项目管理流程2.3.1采购合同及材料分解本合同架构咨询服务类5家，单体甲分包15家，配套分包24家，甲供材21家，设计合同13家，共计78单采购合同。大连万科魅力之城项目2.5-1期合同架构咨询服务配套甲分包工程配套工程甲供材料甲指乙供设计合同工程监理（含总包道路排水工程涂料GRC构件规划设计煤气、热