恒升府第四期营销【推广策略思考】非常时代的非常分析这是一个非常的时代（1）非常CPI——美元的宽松量化政策中国的货币发行过剩全球大宗商品价格上扬中国的CPI将在未来一段时间保持持续的高位。对房地产好的方面：因为在投资渠道匮乏、物价升值预期高的情况下，房地产的投资保值功能仍将获得青睐。对房地产坏的方面：房地产的人员以及建筑成本都将伴随着CPI的高企而持续上涨，利润空间受到一定的压缩。这是一个非常的时代（2）非常的金融政策——三次加息三次上调存款准备金率政府的加息是为了收回流动性，紧缩银根将增加借贷成本，会导致客户心理预期的变化以及房地产行业的财务成本增加。这是一个非常的时代（3）非常的行政手段——限购采取限购的措施是一种违背市场规律的政策，政府是想通过这种方式将大城市的房价保持在一个相对稳定的状态。但限购政策的生命力有限，将会导致的结果是该降得地方没有降很多，而不该涨的地方将涨的很快，比如三、四线城市。同时，一旦限购令取消，房价将迎来新的大爆发。这是一个非常的时代（4）不得不说的保障房——2011年，国家安排1000万套郑州安排53823套如果按政府计划完成的话，郑州光保障房就能达到400万平方米。非常时代的地产面面观大势预判——一线城市，量跌价跌二线城市，量跌价稳未限购城市，量稳价升让我们看看郑州——成交套数销售套数统计2008.7-2009.32010.1-2011.212000120001106511102100009840100009526960710105849589238237800080007553693372726505数数60005833600059525599514248875100套套4000421044174000351026622000200000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678901212789012123111年年年111年年年年年年年年年年年年年年888年年年999000000000年年年11000888000111111111000110000000000000000001110022200022222222222200022222222月度时间系列1系列1进入2011年后，尤其是2月份，已经是从08年以后成交的最低数，这是一个警讯。让我们看看郑州——成交价格成交价格成交价格变化7000从2010年11月6332655963896000596260726173郑州住宅成交均550655485234541953185000486248535009价突破6000以4000价后，价格均保持均3000稳定，但进入200010002011年二月份0以后，6个月内1月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月1月2月首次出现价格下1011120年0年0年0年0年0年0年0年0年1年1年1111111110年0年0年112020202020202020201112020跌，这和开发商202020日期对未来前景的不系列4确定有关系。让我们看看郑州——成交面积户均面积变化户均面积105.0103.0102.9101.5100.0101.0进入2010年10月96.796.096.6份以后，伴随着提积95.094.994.095.1面92.491.1高二套房首付以及均90.090.290.0户限购政策的出台，85.0户均成交面积明显80.0保持在高位，表明月月月月月月月月月月月月月月投资需求的明显下123456789012121110年0年0年0年0年0年0年0年0年1年1年1111111110年0年0年11降，同时表明客户0000000001002222222220101022222购买心态的变化，日期由小向满足基本生系列3活需求转变。非常时代的非常机遇非常时代可能买房的几种人----投资兼自用型小张年龄：26岁毕业以后呆在郑州已经4年了，最近工作还算稳定，有了一点小积蓄，但是已经厌倦了租房的日子，想有一个自己的窝，即使将来不住了，也可以租出去。这种属于初次投资兼自用类型，可能会选择稍微小一点户型，比如50平方米左右的。非常时代可能买房的几种人----刚性需求型小王年龄：28岁要结婚要结婚了，必须要选择一套能满足生活基本需求的房子，但是还不能太贵，总价不能太高。刚性需求型，这种客户对居住的舒适度要求相对低一些，但对功能空间要求较高，对总价比较敏感。非常时代可能买房的几种人----改善型刚性需求小李年龄：30岁要生小孩了原来结婚的时候买了一个小户型或者小两房，但是马上面临着要生小孩的问题，到时侯家里老人要来照顾，至少需要一个小三房，没有办法。这种客户也是主要考虑空间功能，要满足三房空间的情况下，降低总价。非常时代可能买房的几种人----纯改善型赵先生年龄：30以上原来买了一个小房子，或者是分的房子，随着收入的增加，现在想让生活素质有一个更好的改善。这种客户会根据经济收入决定买多大的房子，或者小三房或者更大的。非常时代可能买房的几种人----纯投资型目前由于限购令以及对未来房价不确定的，纯投资型客户数量极少。那么，恒升府第四期的机遇在哪里呢？A1和A3户型满足刚性需求或者改善型刚需的要求。66-74平方米两房满足刚性需求或者投资兼自用类型客户。小户型主要针对纯投资型客户和部分投资兼自住客户。恒升府第四期的价值构造项目周边扫描一：非常国际目前主推户型只有80多平方米的两房以及小三房(87平方米两房改)和我们重叠，有直接竞争，剩余是137平方米以上的大三房和四房。项目现状主推户型开盘时间价格4月底出地面十二层左右现在主推两房及其以上大户型，两房在86均价9000元/㎡平方米，其公寓楼现在不推。5月初项目周边扫描二：御鑫城项目现状主推户型开盘时间价格一房一厅：45㎡均价8500元/㎡两房两厅：84-90㎡认筹一房1万抵2万封顶三房两厅：112-133㎡4月底两房1万抵3万四房两厅：192㎡三房1万抵4万四房1万抵5万与恒升府第全面竞争，但恒升府第的优势相对明显。项目周边扫描三：格林荣熙商务设计，与恒升府第竞争不明显。项目现状主推户型开盘时间价格商住两用，主打商务概念对外报均价8500元/尚未出地面未定户型设计以商务需求为主㎡项目周边扫描四：金印现代城与恒升府第项目直接竞争压力不大。项目现状主推户型开盘时间价格已经封顶剩余房源主要是大户型为主已经开盘过均价8900元/㎡恒升府第SWOT分析优势劣势金水区核心地段，位居经三路、北环、中州大道、东风路所组成的环线正中。项目前期工程建成后，园林铺设尚未完成。周边配套成熟，同时占据郑州北移东扩两虽居核心地段，但与核心大道都不直接相邻大方向桥头堡。四期户型设计符合目前客户需求。风险机遇国家宏观政策趋紧以及银根紧缩所造成的前景不明朗。CBD副中心开建，龙湖开挖，项目价值将因此而极具提升。项目周边竞争项目集中，并且推出日期相近。恒升府第四期的价值构造理念价值构造地段价值构造产品价值构造理念价值构造中式成为一种风潮，中式元素的应用也成为一种时尚，而这种时尚却缺乏对中式内核的提炼以及对传统文化背后的生活传统的升华，所以，在恒升府第四期我们提出如下理念价值构造思路：由外在中式转向内在中式由元素转向精神升华因此，我们提出恒升府第四期的核心理念是：易易经：群经之首，大道之源易：中华文化起源，由中式外在转向中式内核。地段价值构造项目本身的地段优势比较明显，我们在恒升府第四期地段价值构造中提出如下理念：龙湖的兴起、CBD副中心的开建，三道·两湖·一森林龙湖的兴起、CBD副中心的开建——价值飙升助推器：在CBD基本建成后，郑州近十年城市发展的核心力量将来源于CBD副中心——龙湖的兴建。尤其是CBD副中心中关于环岛以及大量高端住宅的规划，将有效带动周边项目价值的飙升，恒升府第四期正好处于辐射范围之内，因此，副中心将是项目的价值助推器。地段价值构造三道·两湖·一森林三道：中州大道，经三路，东风路居住在郑州的人都知道，比邻核心干道意味着什么，紧邻上述三条道路之一已经不易，而恒升府第四期则同时拥有：郑州南北中轴中州大道郑州金融大道经三路郑州景观东西走廊东风路在拥堵成为习惯的郑州，同时拥有三天主干道，保证小区业主出行畅通。因此，我们可以称恒升府第四期为：易行社区地段价值构造三道·两湖·一森林两湖：龙湖、银水河龙湖价值毋庸再言，银水河伴随着郑东新区副CBD的兴建，改造工程也正热火朝天进行，河水的清晰度已经日益提高，作为东西的景观长廊，银水河边的住宅也水清价高。一森林：森林公园郑州有树木的地方不多，而森林公园则是唯一一个国家级森林公园。因此，我们可以称恒升府第四期为：易居社区产品价值构造之建筑飞檐以及马头墙等中式元素在高层上的应用，体现了项目新中式特色，而在园林设计中，中式牌楼以及正对大门的风水意味极浓的鱼缸，更把中式文化的源头体现出来，因此，我们也可以将产品称之为：易文化建筑易风格园林产品价值构造之户型目前项目户型的设计比较符合后限购时代的需求主流，在消费者买房普遍比较谨慎的情况下，对购房名额以及总价的考量将成为主要因素，恒升府第四期的户型设计正好符合功能齐全、面积紧凑的特点，因此，我们将恒升府第四期户型定位为：易户型易买：容易购买的户型，体现了一种高性价比的概念。易居：易居的户型，面积紧凑，功能布局合理。理念价值构造易项目定位易行社区地段价值构造易居社区升级四期易主题社区易文化建筑或者易风格园林产品价值构造双城核心易境华宅易购户型易居空间升级的三大体现理念升级由中国文化升级到中国文化的源头。地段升级地段的升级是伴随着CBD副中心的兴建而提升。产品升级建筑品质的升级以及户型由普通户型设计向易购易居户型的升级。恒升