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同致行写字楼案例报告
同致行写字楼案例报告
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写字楼案例报告写字楼案例报告2011.03.102011.03.10报告内容1写字楼属性写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准2郑州写字楼市场发展阶段区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状写字楼典型案例3地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保(低碳性)写字楼属性写字楼三要素第一要素:地段第二要素:地段第三要素:地段写字楼属性写字楼分类甲系列分类—甲级、乙级、丙级AS(Automation)系列分类—3A级、5A级智能化功能复合程度—纯写字楼、综合楼、商务复合体就中国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:顶级和甲级写字楼。中国写字楼以甲级写字楼和5A级写字楼两种方式自称写字楼属性写字楼物业档次甲系列划分标准一流优良良好一般写字楼属性5A5A写字楼的标准写字楼的标准建筑类型框架或钢结构,抗震在8级地震以上硬办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内净高2.6m以上标准承重楼板承重在2.5KN/m2以上件供电系统双路供电,办公面的供电容量在80W/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统,用户能根据自我要求调节室内温度、湿度,空调系统充具有分区域控制能力,新风量在30立方米/人/小时以上标电???梯国际知名品牌,每部电梯服务面积小于3900平方米/吨/台,候梯时间不超过30秒钟。停车位每60~90平方米出租面积提供1个机动车位,并实现智能化高效管理准供水系统24冷热水供应,并有中水处理系统智能化系统达到5A级标准软高效全面的物精细管理、人性化服务、信息性操作、配套功能齐全等等业管理件对入住企业的将洗衣、送餐等酒店式服务,电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、专业化商务服贵宾接送服务等;一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应,节假日无休,而标务且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。准写字楼属性5A5A写字楼的标准写字楼的标准装外立面铝板、玻璃幕墙,局部为高档石材等材料大????堂有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料修电梯厅采用高档装饰材料,地面应采用石材;应有不锈钢、大理石或木门套走???廊高级带胶垫毯或用石材地面,高档吸音材料吊顶进口名牌洁具,高品质、低噪声,通长石材洗面台,设通长面镜、洗手液盒、电卫生间动干手机、手纸,高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度,高级瓷砖或?标石材墙、地面,前室空间能有余度满足使用者理容要求;办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆,高档吸音材料吊顶,刷高级乳胶漆,块状胶垫地毯地面;准生态空间一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局,以增添写字楼内部景观商甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施,如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅;业商业配套能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等;配总之,一个称得上甲级写字楼的物业,其自身配套和周边商业设施应当能够满足套入住企业日常办公和生活的基本需求。写字楼属性现代写字楼现代写字楼5A5A智能化智能化么是5A智能化??OA(办公智能化)?BA(楼宇自动化)?CA(通讯传输智能化)?FA(消防智能化)?SA(安保智能化)报告内容1写字楼属性写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准2郑州写字楼市场发展阶段区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状写字楼典型案例3地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保(低碳性)城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源,而北区则以居住为主导方向。?东区:将成为郑州的新中心。规划聚集了全市最地产格局高端的住宅和商务办公物北区业,目前处于发展阶段。?北区:以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。东区?中区:老城区,目前全市中区的政治经济中心。以小规模中高档物业为主,商住西区参半。?西区:作为老城区,区域经济发展较快,购买力有所提高。房地产开发逐渐形成规模,以多层、高层南区等中档次的项目为主。商业发展、逐步发展中。?南区:经济发展相对较慢,随着南水北调,南区房地产开发备受倾迷,主要以高层、小高层、多层物业开发为主。按市场规律,城市写字楼的发展一般经历四个阶段经济总量增长写字楼市场非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期发展阶段产业结构调整,三产比例上升城市经济发展的初期,第三产业不发达,写字楼处于非市场化时期,以企业自建写字楼为主非市场化时期经济背景第一、第二产业为主,第三产业、服务业不发达?大型国有企事业单?大型国有企事业单位位:邮电、电信、外供应客?外地外资实力企业办事处贸等,多为垄断性行自用主体户(金融保险分公司、现代制业或其主管单位特造业分销处等)?企业自身发展需要征在当时:形象好、配投资无供需产品置高,代表了业主企成自用良好的产品形象和品质应求业的实力交关无键盈利自用为主,其余对外驱投资模式出租动因素阶段标志垄断企业自建写字楼的建造市场化启动期:住宅开发商进入商住产品开发,小投资客占主流市场化启动期经济背景私营经济、第三产业快速发展?开发商/企业自建并存供应?部分开发商由住宅转入写字楼开发?商住公寓:贸易物流类、自用主体?办公物业的需求显现,能实现略高客户装修装饰、中介公司等于住宅开发的利润特征投资小投资客?由于缺乏写字楼专业开发经验,商住公寓等模糊产品为主?办公物业形象?有一定的公建形象,但产品素质低供需?与住宅办公接近的使用成产品,不能很好的适应现代化办公的需求应求自用本?政府无商务区规划,开发商主导,板块特征不明显,对客户决策不构成成交影响关键驱动因素?产品与住宅类似,易于被盈利接受,投资门槛较低开发类写字楼以出售为主投资模式?投资意识开始萌发,市场其他投资渠道少阶段标志开发商进入写字楼市场市场化发展期:产品主导,板块逐渐形成,客户开始细分,领先开发商和市场标杆项目出现市场化发展期经济背景第三产业占据主导地位,现代服务业快速发展?一线写字楼:高科技产业、现代制造业?开发商逐渐占据主导供应、咨询服务业、金融保险业?专业开发商出现,引导自用主体客户特?客户逐渐按租金承受力分层市场的发展征?外地外资企业进入?多元化产品:商住、纯投资中产阶级,对房地产投资有一定的认识写字楼、高档写字楼?一线写字楼:物业形象与产品品质,由供?开发水平和产品素质快需于市场整体租金的绝对水平不高,对成应产品速提升求自用本敏感度低?依托不同的资源(政策?中档写字楼:性价比,对形象有要求,、传统认知、产业聚集成交关对成本敏感等)板块化趋势逐渐显现键驱动因素?城市经济发展对写字楼租赁市场的信心盈利出售为主投资?投资回报的风险(参考市场可比物业的模式租金实现)阶段标志出现领先开发商和标杆项目市场化成熟期:地段主导,板块形成、客户充分细分,整购比例上升,小投资客退出市场化成熟期经济背景城市在区域的中心地位已经形成,现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位?一线写字楼:高科技产业、现代供应?专业开发商为主自用制造业、咨询服务业、金融保险业主体客户等特征?投资机构整购?高端产品:建筑形象地标化、投资设备设施尖端化、物业管理品牌?财富阶层化、办公功能纯粹化供需?商务成熟度与聚集度、企业所依产品?国际品牌与团队应求赖的资源聚集度?自用板块认知已经深入人心,各板?产品:客户素质、物业形象、硬块客户、产品平台标准建立成交关键件配置、物业管理?项目开发方向主要由地段主导驱动因素?对固定资产升值保值、租金实现盈利大部分持有出租,部分项目对外投资的信心模式销售?对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块(及板块的标志物业)形成、产品标准建立、客户充分细分郑州市场目前处于市场化发展期逐步向市场化成熟期发展阶段金城国际起航大厦航海大厦格林荣熙国际千玺广场兴达国贸报告内容1写字楼属性写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准2郑州写字楼市场发展阶段区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状写字楼典型案例3地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保(低碳性)世界世界特特色色写字楼写字楼经经典典案例案例::地标性写字楼案例阿联酋阿联酋..迪拜迪拜迪拜塔(DUBAITOWER(?????????哈利法塔(Burj?Khalifa,阿拉伯:Khalifa?Tower)原名迪拜塔(阿拉伯语,???????????:语Burj?Dubai),又称迪拜大厦或比斯迪拜塔,是位于,???????阿拉伯联合酋长国迪拜的一栋已经建成的摩天大楼,有160层,总高828米,比台北101足足高出320米。迪拜塔由韩国三星公司负责营造,2004年9月21日开始动工,2010年1月4日竣工启用,同时正式更名哈利法塔。?2010年落成160层828m总投资70亿美元世界第一高楼 哈利法塔=迪拜购物中心+迪拜塔湖上饭店与服务公寓+19栋住宅大楼+2.5公顷(6.2英亩)的公园+12公顷大的迪拜塔湖泊楼层用途楼层用途B1-B2停车场及机大厅餐厅及大堂械性1酒店、大堂2酒店及大堂及餐厅3酒店及餐厅4酒店及机械性5-16酒店17-18机械性19-39酒店40-42机械性43-72住宅73-75机械性76-108住宅109-110机械性111-123办公室124气象台125-135办公室136-138机械性139-154办公室155机械性156-159广播传送160-162机械性哈利法塔被设计为包含30,000户与9间饭店的一个大比例、复合开发计划的中心,此计划案包含如迪拜购物中心
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zhouxiangrong86
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同致行
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写字楼属性 写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准 郑州写字楼市场发展阶段 区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状 写字楼典型案例 地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保(低碳性)
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