宁德宝信商业项目业态规划报告第一部分战略与目标战略站在项目运营的角度，整体做旺项目是根本的出发点站在项目运营的角度，整体做旺项目是根本的出发点站在区域运营的高度，项目运营与区域运营的双重结合站在区域运营的高度，项目运营与区域运营的双重结合站在城市运营的角度，社会效益与经济效益并重站在城市运营的角度，社会效益与经济效益并重战略阐释：?目前宁德商业主要以百货、步行街和电器卖场为主。如以电器卖场为主导的新佳坡步行街商业街区，以步行街为主导的闽东大广场及八一五路商业街区，以低端百货为主导的南环路商业。?集中性的购物广场尚未成功出现，作为新兴的城市战略发展区域闽东大道中路，有将近1.3万平米商业面积的烂尾楼。本案的准确定位及后期经营是投资者和经营者最为关注的。?项目位于东侨商圈的中心位置，新老城区的交汇处，区域以及环境资源优势显著，交通便捷，约13万平米(除酒店和写字楼)的体量，无论从区域、规模和交通等各项指标本案均具备成为宁德商业领导者基础条件。所以强调整体做旺项目，强调业态合理布局带来的综合商业价值，强调社会效益与经济效益相融合，给予投资者更丰厚的回报、经营者更大的利润。目标闽东商业风向标闽东商业风向标宁德首席一站式购物中心宁德首席一站式购物中心持续引领宁德商业市场，同步于福州乃至海西地区持续引领宁德商业市场，同步于福州乃至海西地区目标阐释：1、完善城市功能，提高城市竞争力　　项目的建成，将成为宁德商业融入海西的重要里程碑。宁德首席一站式购物中心，它将成为宁德的一个大配套工程，促成区域物业升值，促使整体城市功能更完善、更丰富，提升城市竞争力。2、树立闽东商业标杆，划分宁德商业格局，引导新消费文化在最具活力的区域，引入最具品牌的商家，划分最具有生命力的业态，以全新的一站式消费打造目前最有特色的商业风景线，重新划分商业格局，持续引领宁德商业市场，同步于福州乃至海西地区，变革消费方式。3、成为宁德的城市名片　通过景观与建筑的有机结合，通过宁德新兴高消费群体的有力支撑引入品牌商家，成为宁德城市的名片。第二部分项目定位项目所在区域及周边商圈分析?项目所在的东侨区定位为未来的行政、居住、文化、教育中心，区位优势突出。?宁德市区商圈规模较小，均以单点的形式存在，没有形成强势的业态集中效应。项目所在区域闽东大道一带缺乏比较成熟的商圈，主要业态为建材、电器、茶叶店、银行、餐饮、娱乐及二手房中介等，由于目前新区入住率较低，人气较为缺乏，商圈仅是满足居民日常生活消费，业态相对不完善。?正在建设的金龙商贸广场与本项目将会在短期内形成区域最为核心的商圈，两者在业态及面向消费群体上可以互相补充、互相促动。长期而言项目凭借自身的各项条件，足以成为城市核心商业中心。?随着新兴社区的入住，人口的增多，以及城市交通路网的完善和基本城市配套的完备，项目也必将成为宁德的地标商业，将吸引宁德、闽东乃至海西的各界消费。项目开发定位打造城市核心商业巨擘全方位商业地产购物先锋战略指导思想：宁德市区核心宁德地区核心闽东核心阐释：“步步为赢，核心扩散”，先以打造宁德市区核心为目的，并慢慢扩展到周边县市核心，进而辐射整个闽东地区，成为闽东商业核心。项目消费理念定位引领宁德休闲购物新体验阐释：?凸显个性消费，在其基本的社区服务功能满足基本生活需要外，核心在于呈现自由、随意、个性的消费方式，让人释放出压抑已久的潜意识生活形态，从而使项目在引导消费主张上与竞争项目形成差异。?特有的集中性、多元化的休闲消费项目成为人们一个欢乐的天堂。属性定位——打造宁德首席购物休闲新标杆业态定位——开创宁德复合休闲新天地消费主张——引领休闲式消费新体验体验型商业的视觉和功能设计：项目功能定位集购物/餐饮/娱乐/休闲/文教为一体的高尚商业中心全方位满足不同人群、不同家庭、不同消费段、不同心理、不同档次的消费需求阐释：?超越宁德乃至闽东地区所有的商业项目，打造一种具有更强辐射力和聚集力的现代化城市商业项目。?通过此定位，以未来新区居住人口为依托，建立宁德商业标杆，推动商业发展进程，使项目成为宁德商业发展的发动机，从而辐射到整个宁德地区，乃至闽东。?如此之功能定位也为未来项目提升为闽东地区商业中心预留发展空间。项目功能定位购物、餐饮、娱乐、休闲等的完美结合打造现代购物的7大消费平台?步行街：集中了国际国内一、二线商务正装、运动休闲服饰、童装、饰品、鞋帽，配合个别的特色餐饮、婚纱影楼，满足大众消费需求。?美食餐饮：与酒店配套的高档餐饮、集中式的主题餐饮和大型式餐饮，满足不同客层，不同消费时段的需求。?家电卖场：电器卖场，满足消费者家居生活需要。?IT数码：电子类成品和配件的专业商场填补了市场的空白，为消费者提供了高科技数码产品的购买和体验场所。?文教动漫：各类培训机构、电玩、玩具专卖及影像制品等，为儿童、时尚青年一族提供娱乐放松的一站式消费点。?娱乐休闲：溜冰场、自助KTV、影城、桑拿城、足浴、养生馆、SPA共同组成，打造宁德最为集中、规模最大的的休闲生活中心点。?品牌购物：品牌百货、品牌超市，共同组成品牌购物中心区，多品牌形成合力，将商业影响力辐射更广的区域。第三部分业态定位规划项目业态规划原则?住宅和商业的合理分区和搭配：在先期开发的9#楼，利好良好的展示面，引进高档次的业态，拔高项目的整体商业形象。主要考虑各种电讯、银行和证券等VIP客户接待中心，国内外一线的品牌服饰专卖、高档次的餐厅、茶馆以及高级SPA会所等噪音小、对周围居民影响小的静业态；将娱乐、大型餐饮等噪音较大的业态放置于形象展示面较好的后期开发的集中性商业中，从而使动业态和静业态合理分布。?集中和分散相结合：在重要的节点和各大核心区域布置集中式的商业业态，其他临街商业根据实际情况分散布置各类业态。?不同业态功能互补：各大业态之间实现交叉分布，做到功能互补。?各种业态的比例关系合理及与周边业态的差异化定位：同种业态的数量合理，避免恶性同质竞争?。动静结合，内外兼备?动静：恰当把握商业和居住的关系，在商业不影响居住功能的前提下，尽可能使商业促进住宅价值，因此适宜于社区内部的静业态和适宜于区域的动业态应相互结合。?内外：既有社区内部配套商业，又有向外辐射的区域商业。配套商业注重生活服务及配套功能，区域商业以吸引外来消费人群的品牌主力店为主。具有一定目的性消费和差异化的整体商业形态?目的性：在别处无法满足的独有业态、环境及服务管理模式，如规模特有、业态特有、氛围特有等。?特色化和差异化：在新业态引进上注重特色化和差异化，以鲜明的个性满足距离项目较远的消费需求。项目业态规划以项目整体做旺和各区域商业价值最大化为原则，打造多核心业态格局?通过在项目的各大区域分别规划不同种类的主力核心业态如：大型百货、超市、国内外品牌服饰专卖、家电卖场、电影院、KTV、娱乐休闲业态、餐饮和文教等吸引并带动整体项目的人气，并在外围树立项目地标性的领导者地位和核心的形象展示，辐射并引领区域外消费。?在核心业态的带动下，使得每个区域都具备相应的亮点，由外及里带动整个项目的所有门店的人气，使所有商铺的价值最大化。?于此同时规划种类丰富的休闲特色餐饮、KTV、电影城、溜冰场、电玩、文教配套等目的性的消费业态，增加了客户在项目逗留时间，从而带动了其他业态的消费。?在裙楼部分设置社区配套商业，满足业主生活、大众化的居家社区型消费需要。项目业态规划业态：百货、超市、步行街、餐饮、休闲娱乐、文教服务等全方位业态组合。全业态、全客层：涵盖各种业态、品类、品牌和服商业规划方面，将百货作为购物中心的一个组成部分，起到标志性作用。务，达到了尽善尽美、无微不至的程度物业规划方面，各楼座、各楼层形成完整的、流畅的购物动线。业态：餐饮、娱乐作为两大主力。聚客效应：个别业态、品类、服务必须尽可品类：大型餐饮、休闲特色餐饮、影城、电玩城、自助KTV、溜冰场能快地形成足够的忠实客户群体和足够的逗留时间服务：美容、纤体、美甲、美发、教育、医疗、银行和电信等。领头羊效应(标杆)：品类：百货、服饰旗舰、主力餐饮、家电卖场、品牌影城和KTV个别品类、品牌对部分零售品牌商起到鼓舞力和带动力品牌（包括但不仅限于）：麦当劳、潮港城、金逸、好乐迪、苏宁……互补共享：娱乐、餐饮吸引并留住客群，增加趣味和体验，有效增加其他商业消费机会。收益、客流、商业形象等多因素之间的平衡，以及目标消费与非目标消费之间的平衡超市、百货和卖场等主力店吸引人流，体现经营特色和强化商业形象。项目业态分布9#楼：※一层：银行、化妆品、国内外一线高档服饰品牌好望角广场：※二、三、四层：高品牌西餐厅、茶座、女性SPA等※1-5层：国际品牌百货（二层银行、电信VIP客户服务中心）※外街商铺设置公建配套：※五层：售楼部银行、邮政和通讯、夜总会（与酒店配套）※一层：外街步行街业态、内街非品牌业态（价格比较低廉）商业A区※二层：婚纱摄影、童装、儿童用品区、儿童欢乐天地※一层：国内外一线品牌，沿※三层：各类人才培训中心街商铺做一拖二※二层：国内二线品牌※一层：步行街业态※三层：KTV、酒吧、慢摇吧※二层：主题餐饮※三层：与上肾相连KTV业态商业B区※一层：国内外一线品牌，沿※一层：步行街业态街商铺做一拖二※二层：主题餐饮※二、三层：家电卖场、IT※三层：与下肾相连电玩、音像产品及数码周边产品专卖※四层：电影城、溜冰场※一层：社区型商业※二层：各类培训中心、台球馆商业C区：※-1F层：停车场※一层外街：国内外一线品牌※一层：国内外一线知名品牌店、※一层内街：社区型商业数码专卖※二、三、四层：桑拿、休闲※二-五层：大型中式餐饮业态、美容SAP等业态一、维多利亚广场主要业态：精品百货分区域业态划分说明