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包头中山峰郡开盘前重点营销方案
包头中山峰郡开盘前重点营销方案
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中山峰郡开盘前重点营销方案报报告思路告思路通过对项目规划、以及产针对核心问题和目标品分析,推导出项目的限,提出对应的解决问制条件和先天优势题的策略,并提出独特的项目定位目标与核心核心策略及策略分解与市场分析本体分析问题定位执行通过对房地产政策、通过上述两个部分的围绕核心策略将策略城市规划、房地产现推导,明确项目面临进行阶段型分解,最状,推导出项目面临的核心问题和目标终指导项目的营销策的市场机会和市场威略执行胁报报告框架告框架市市场场分析分析本体分析本体分析目目标与标与核心核心问题问题核心策略及定位核心策略及定位策略分解策略分解推广策略推广策略销销售策略售策略2011年1月26日,第三轮调控落地,国务院颁布新国八条新国八条“新国八条”,旨在进一步遏制房价飞涨的形势新国八条的内容:一、进一步落实地方政府责任合理确定本地区房价控制目标;二、加大保障性安居工程建设力度;三、完善政策,加强税收;四、强化差别化住房信贷政策;五、严格住房用地供应管理:六、合理引导住房需求;七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;八、坚持和强化舆论引导。重点:1、确定很地区的房价控制目标。2、调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。3、强化差别化信贷:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4、限购:原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。春节后首套房贷优惠政策取消;4月21日,央行2011年第四次上调存款准备金率,4月6日,央行金融政策金融政策2011年第二次上调存贷款利率,一定程度上增加了购房成本。首套房利率优惠取消,在一取消取消个个人首套房利率人首套房利率优优惠惠定程度上增加了购房成本。随着春节前夕新国八条的出台,工商银行率先取消首套房贷利率8.5存款准备金率的提高,是稳折优惠,随后四大国有银行也相继取消了利率优惠。但仍有部分股健货币政策的一个体现,意份制银行仍在办理首套利率优惠。来自银行方面的反馈显示,多数银行已经主动控制房贷业务,把贷款额度用于其它赚钱领域。在调控市场过多流动性,缓解通胀预期。上上调调存款准存款准备备金率金率0.5%0.5%上调存贷款利率,主要还是从2011年4月21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率为了抑制通胀,控制物价,0.5个百分点。这是中国央行2011年第4次上调存款准备金率。前三但是贷款利率的提高,给贷次调整时间分别为1月20日、2月24日、3月25日,幅度均为上调0.5个百分点。款者增加了一定的还款压力上上调调存存贷贷款利率款利率。中国人民银行4月5日宣布,自4月6日起,金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。一年期存贷款基准利率分别提至3.25%和6.25%,这是今年的第二次加息。2011年4月16日,呼和浩特出台了限购令呼和浩特限呼和浩特限购购时间至2012年2月29日止范围本市市区内容1.建立和完善基本住房制度,逐步形成符合呼和浩特市实际的保障性住房体系和商品住房体系;2.大力发展公共租赁住房;3.增加住房用地有效供应;4.切实调整住房供应结构;5.加强房地产经纪机构管理;6.加快建立和完善个人住房信息系统;7.在本市市区实行住房限购措施;8.严格执行国家关于个人转让住房的营业税;9.实行差别化土地增值税预征率;10.加强对土地增值税清算情况的监督和检查;11.各金融机构对贷款购买第二套住房的家庭,要严格执行首付款比例不低于60%;12.新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导,着重宣传各项房地产市场调控政策措施,宣传住房保障工作进展和成效,引导居民理性消费;13.本《意见》子发布之日起实施,执行到2012年2月29日。从市场反应看,“新国八条”的出台未对包头房地产市包包头头市市场场反反应应场产生影响。通过2011年和20102010-2011年1-5月份全市成交走势年第一季度包头中心城400060005000区商品住宅的成交情况30004000对比,我们可以看到,2000300020002011年的市场成交量100020101000比年的同期水平00有所下降,但价格确是1月2月3月4月5月10年套数23951316298423492882持上升趋势。11年套数215260818241492306810年价格41053452366037244091每年2月份成交量低但11年价格42905162481749974363成交价格却高,这可能是因为过年期间务工返2011年1—5月包头市房地产市场供求情况乡人员参与购房的原因701.8601.6,他们承受的单价相对1.450较高。1.2401300.80.6200.4100.2001月2月3月4月5月供应(万/平米)需求(万/平米)供求比政策梳理总结?政策分析:号称史上最严厉政策的新”国八条“的推出,预示着整个房地产市场结构性调整的开始和进一步加剧。?要求我们,在更严厉的政策未出台前,抓紧时间,及时调整对策,避免走进政策泥潭。?进一步紧缩的货币政策,打击了部分市场刚性需求,增加了购房成本,影响了客户的购房积极性。?近期密集的调控政策主要针对一线指标城市和二、三线房价上涨过快的省会城市,对属于三四线城市的包头没有直接影响,刚性需求依然旺盛。在包头市房地产板块划分中,我项目位于东河区板块市分析市场现状场现状分析。青山今年供应量较少,目前为止只有万郡开始蓄客,万邦正处于前期手续阶段,保利花园3海湖豪庭月初集中放量600余套。目前均价在北大恒苑九原区作为青昆两5500元/平米区与东河的连接纽带,宜居环境好,发展潜力大中央公园保利花园万邦地产东亚中铁诺德保成拉菲万郡大都城尚书苑滨海名都东河房地产发展较恒大名都华、发三江凡尔赛其他区域较慢,目帝景牡丹园中建前市场价格在3500至5000元/平米鹿安佳苑景观家园今年有2个项目首创龙宇国际(高稀区和青山交界处)入市恒大华府惠德花园星月家园和发紫薇园泰恒新城二期御景华庭滨河新城昆区土地集约,项目集中,昆美岸华庭美室层双桃园新村南优势学区地段销售均价在天安雅居5500元/平米以上,昆北地滨河第一城保利百合段销售均价在5000元/㎡以滨河新区未来发展上潜力大,目前均价颐和观海本案已达到4500元/平东豪国际城米顺鑫望潮苑锦绣南海城片片区状区状况况分析分析我项目竞争性楼盘分布我项目处于包头市东河安福小区区的东片区,区域内主鹿鼎豪庭桃园新村要竞争楼盘较多,主要御景华庭星月家园有保利百合、颐和观海天安雅居泰恒家园二期保利百合二期欧艺、桃园新村、星月家园美岸华庭喜路大厦、美岸华庭、泰恒家园地矿小区巨力.现代.九合东粮广场万锦.生态佳苑、天安雅居等祥和华庭颐和观海包头生态馨苑本案顺鑫顺鑫··望潮苑望潮苑?独栋、联排、双拼;?产品:户型面积186至652平米;地上3层,独栋、双拼送地下室?配套:包铁幼儿园、第一试验小学、慧文小学、包头一中、二中、三中、包头市中心医院、东河区占地面积210000平方米容积率0.8医院、东河百货大楼、劝建筑面积180000平方米绿化率35%业城、美特好连锁超市等?均价区间:竣工时间2011-10-31物业费无8870元--21000元总户数774装修情况毛坯颐颐和和观观海海?4栋17层高层;2栋2层商业街;?车位:约280个?配套:大红门商圈,太平寺商圈;包头一中,实验一小,包头回中占地面积22000平方米容积率2.99?均价:目前均价在建筑面积72000平方米绿化率35%4800元/平米1.5元/月/平竣工时间2012-06-30物业费米总户数472装修情况毛坯桃桃园园新村新村?总共18栋,一期五栋多层?交通:13、35、36路?配套:远大菜市场,好又多超市;包二中,二十八中,包头回中,占地面积5400平方米容积率1.5复康路小学建筑面积80000平方米绿化率35%?均价:目前均价在3700元/平米竣工时间2014-06-01物业费无总户数无装修情况毛坯星月家星月家园园?交通:131、35、36路、铝厂通勤车?配套:工业路二小。金一小,包头回中?均价:目前均价在4500元/平米占地面积7500平方米容积率1.4建筑面积110000平方米绿化率22%1.5元/月/平竣工时间2011-12-01物业费米总户数262装修情况精装修美岸美岸华华庭庭?交通:4路、10路、35路、38路?配套:中蒙医院、包二中、东百商城和名人鞋城;?均价:目前均价在占地面积72332平方米容积率1.44200元/平米建筑面积101504平方米绿化率35%1.3元/月/平竣工时间2012-12-01物业费米总户数411装修情况毛坯泰恒新城二期泰恒新城二期?交通:4路、5路、10路、13路、18路、30路、36路、132路、133路?配套:斯麦尔超市、永胜成超市;铁西四小、包一中、四十中、八占地面积42251平方米容积率2.0中建筑面积32972平方米绿化率35%?均价:目前均价在0.6元/月/平竣工时间2015-05-30物业费米3800元/平米总户数411装修情况毛坯天安雅居天安雅居?交通:4路、5路、10路、16路、17路、30路34路、35路、36路、38路、132路?配套:超市、医院、学校占地面积37000平方米容积率1.68?均价
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zhouxiangrong86
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包头中山
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营销策略
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推广文案
内容摘要:
首套房利率优惠取消,在一定程度上增加了购房成本。 存款准备金率的提高,是稳健货币政策的一个体现,意在调控市场过多流动性,缓解通胀预期。 上调存贷款利率,主要还是为了抑制通胀,控制物价,但是贷款利率的提高,给贷款者增加了一定的还款压力
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