ChinaIndexAcademy2013年上半年上海房地???产市场总结&展望?????????中国指数研究院2013年7月住宅供应：上半年供应同比大增33%，其中3月、5月供应创2011年1月以来新高；中小户型供应不足图：2009-2013年上半年上海商品住宅供应走势13年上半年商品住宅新增供应面积490.9万方，同比大增33%。从月度走势来看，今年3月、5月供应井喷，月度供应超过130万方，分别达132.9、134.2万方，连创2011年1月以来新高。图：2013年上半年上海商品住宅供应结构情况中小户型住宅供应占比不足6成。上半年单套面积在140平米以下的中小户型占比为57.5%，其中90平米以下刚需小户型占比仅为18%，中小户型供应相对不2足。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com住宅成交：上半年成交面积同比大增近6成，市场成交火热；3月份成交创2010年以来新高图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交走势上半年上海商品住宅成交602.04万方，同比大增56.8%，明显高于受调控影响较大的2010-2012年上半年同期水平。其中1月、3月、6月成交面积均超过100万方，尤其是3月成交154万方，创2010年1月以来新高。图：近1年上海商品住宅成交月度走势上半年成交火热一方面是去年年末住宅市场整体回暖趋势延伸，另一方面受今年3月出台的“新国五条”影响，由于担心税费成本增加导致购房成本上升，不少购房者恐慌性加速入市，导致今年下半年成交面积大幅增3加。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com住宅价格：商品住宅成交均价逐年走高，今年上半年涨幅开始增加；2月份均价创历史新高图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交均价走势上半年全市商品住宅成交均价为23495元/平方米，同比小幅上涨3.6%，较去年全年涨4.3%；自08年以来，均价逐年上涨，其中2010年均价涨幅最大，达35.5%，2011、2012年受调控影响，涨幅迅速回落至2.5%、1.1%，今图：近1年上海商品住宅成交均价月度走势年上半年均价涨幅开始增加。今年上半年各月成交均价基本保持高位运行，其中2月份成交均价创历史新高。一方面受上半年中高端改善型项目成交比重上升拉动，另一方面不少项目小幅涨价也助推了均价上涨。4数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com供求对比：上半年新增供应继续小于成交，且缺口扩大；可售面积开始减少，出清周期继续缩短图：2008-2013年上半年上海商品住宅销供比2013年上半年，商品住宅市场销供比为1.23，新增供应继续小于成交，且缺口扩大。至6月末，可售面积开始减少至941万方，减幅为5.9%；出清周期继续缩短至9.4个月，较12年末缩短1.5个月，去化压力进一步减缓。90以下及90-140平米中小户型存量图：2008-2013年6月末上海商品住宅可售量与出清周期最小，去化周期均小于6个月；210平米以上大户型去化压力最大，超过2年，但较去年末也明显缓解。6月末，90以下、90-140、140-210、210平米以上各面积段，出清周期依次缩短至4.9、5.3、9.5、26.7个月。5数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com成交特征：中低端刚需房源仍是成交主力，但自2012年起中高端改善型占比持续上升图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交单价段分布近几年，中低端刚需房源一直占据市场成交主力，其中2009年占比最低，2010、2011年调控最为严厉的两年比重最高，2012年及2013年上半年比重连续下降，中高价占比有所上升，其中，2013年上半年40000-50000元中高价房源成交占比较2012年上升5个百分点。图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交面积段分布从户型来看，上半年140平米以下首置首改类刚需户型占比继续下降，其中90平米以下户型占比创新低，仅为21%；140平米以上中大户型占比继续上升，其中140-210平米再改类户型占比上升最明显，较去年上升4个百分点，6达24%。数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com细分市场：豪宅和别墅成交均明显增加；去化压力仍较大，但豪宅去化周期较去年末大幅缩短9.7个月图：2008-2013年上半年上海豪宅成交走势2013年上半年，豪宅共成交25.32万方，同比增加17.4%，创2008年同期以来最高位；成交均价为67986元/平米，同比下降2.1%。上半年，别墅供应64.4万方，为近5年同期第二低位，仅略高于2012年同期7.7%；成交63.8万方，同比增加图：2008-2013年上半年上海别墅成交走势38.6%，为近三年同期最高；成交均价为28474元/平米，同比上涨7.4%。2013年6月末，上海豪宅和别墅可售面积分别为124.3、324.8万平方米，去化周期分别为29.5、30.6个月，去化压力远高于公寓。7数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com商办市场：商业、办公供求面积同比均放量，去化压力仍较大2008-20132013年上半年商业市场供求面积同比大图：年上半年上海商业供求走势幅放量，成交均价大幅上涨：上半年，商业供应、成交面积分别为128.4、99.4万方，同比分别大涨105.3%和80.4%；成交均价20481元/平方米，同比上涨17.0%。办公市场量升价跌，均价创2011年以来新低：上半年，办公供应、成交面积分别为图：2008-2013年上半年上海办公供求走势123.0、94.8万方，同比分别上涨59.8%、47.9%；成交均价22179元/平方米，同比下跌8.4%。2013年6月末，上海商业和办公可售面积分别为734.2、516.9万方，去化周期分别为44.3、32.7个月，去化压力均较大。8数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com经济环境：货币信贷整体趋紧，四季度信贷可能较为紧张图：2008年1月至2013年5月宏观经济指标变化情况经济复苏偏弱但尚可控，调结构更为紧新增人民币贷款（左）M2同比（右）要。2013年一季度GDP同比增长7.7%；52030%25%16月CPI增速回落至2.1%，物价上涨压力不20%千12亿元15%大；6月PMI下行至50.1%，比上月回落810%40.7个百分点，为近四个月来最低水平，抵5%00%0105090105090105090105090105090105近50%荣枯线。-----------------08080809090910101011111112121213136月末资金流动性骤然收紧，一改年内趋于宽松态势。在通胀压力减弱、但宏观经图：2008年1月至2013年5月新增人民币贷款额及M2同比增速济未现明显好转的背景下，1-5月全国货币新增人民币贷款（左）M2同比（右）2030%25%政策延续去年以来相对宽松的政策。但在经1620%千12历6月上旬新增人民币贷款额逼近5月全月亿元15%8的总贷款额的井喷式增长后，银行资金压力10%45%骤然加大，央行拒绝向金融体系注入资金以00%0105090105090105090105090105090105-----------------增加流动性。08080809090910101011111112121213139数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com房产未来走势：政策有保有压，市场分化加剧，资金链趋紧背景下面临产品结构调整可以看出，“有保有”原始，7月5日，国务院办公厅发布《国务院压则贯彻终对房地行影主要有以下点：办公厅关于金融支持经济结构调整和转型产业响两升级的指导意见》（国办发〔2013〕67（一）投资性需求继续受到抑制，首套购房号），提出十条措施对近期金融业面临的问预期或有所改变。对于首套房购买者来说，由题及未来工作重心进行部署。其中涉及房产于多套房贷的门槛提高，购房者对首套房区位行业主要内容如下图：、面积、品质等方面的需求预期或将提高，首图：《意见》中涉及房地产行业主要内容套过渡后期改善的观念将有所改变。（二）开发企业融资成本提高，资金压力增大，中小企业面临压力更大。企业若要保持开发规模及节奏，根据中央对首套购房的支持原则适时调整产品结构及销售策略，修炼自身管理内功，将成为在变革时期突出重围的关键。10数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com下半年预测：供应同上半年基本持平或小幅增加，成交面积小幅增加，价格稳中小涨?供应同上半年基本持平或小幅增加：2012年下半年上图：2007年至今上海住宅新开工、批准上市面积走势海住宅新开工面积处于近几年最低水平，将抑制2013年下半年的新增供应量；同时考虑到去年底以来市场持续回暖，2007-2012年住宅新开工与批准上市存在1700万平方米左右（包含保障房）的累计差值，预计下半年商品住宅新增供应量与上半年持平或略有增加，环比上半年增幅预计难超10%。?成交面积较上半年有所增加，增幅在20%以内：上半年土地市场持续回暖，购房者房价上行预期增加，同时图：2008年至今上海商品住宅半年度成交走势刚需的大量存在，支持市场成交的上行。但下半年新增供应预计增幅有限，将限制成交的上行空间。?住宅价格稳中小涨，大涨大跌可能性较小：中小户型刚需产品价格上涨压力相对较大，但幅度不会很大，改善和高端产品四季度受货币信贷政策影响价格上涨动力预计有明显抑制。11数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com