2012年中国未来房地产经营环境分析谭华杰2012年7月投资中国房地产的两个核心问题投资中国房地产的两个核心问题?房地房地产产行行业业未未来还来还有成有成长长空空间吗间吗？市？市场场是否已是否已经见顶经见顶？？?如何理解短期市如何理解短期市场场波波动动和近年和近年来来房地房地产产市市场场的火爆？的火爆？长长期看人口期看人口短期看短期看货币货币长期看人口长期看人口?基本基本观观点：点：?人口人口变迁变迁是是驱动驱动房地房地产产市市场场的主要的主要动动力。力。?关关于房地于房地产产行行业业的的长长期期问题问题，，绝绝大多大多数应数应通通过过人口分析人口分析来来求解。求解。人口分析诸维度人口分析诸维度维度细分指标个人人口总数数量家庭家庭规模、家庭总数年龄抚养比、老龄化比率分布地域城市化率、都市化趋势教育高中、大学毛入学率质量健康预期寿命、传染病控制数量维度数量维度?2011-20132011-2013年是中年是中国国人口增人口增长长率拐点，率拐点，2025-20302025-2030年是中年是中国国人口人口总数总数拐点。拐点。?中小中小学学入入学学人人数数、高考、高考报报名人名人数数、、20-3920-39岁岁（首次置（首次置业黄业黄金年金年龄龄段）人口段）人口数数均均已出已出现现下降。下降。?中中国国家庭家庭规规模的小型化模的小型化过过程已程已经经基本接近尾基本接近尾声声。。150000120000-10年中国城镇家庭规模变化（人/户）10001450003.138003.103.043.012.982.962.952.912.912.892.886001400004001350002000130000-200-400125000-600120000-8002005201020152020202520302035204020452050总人口（万人）增长量（万人）0001020304050607080910资料来源：国家统计局、wind资讯、企划部人口研究报告分布维度（分布维度（11）：年龄分布）：年龄分布?我我国总抚养国总抚养比目前比目前处处于于历历史低点。但低史低点。但低抚养抚养比有比有两种两种情情况况。日本房地。日本房地产产泡沫破泡沫破灭灭的的19901990年代初，同年代初，同样处样处于于抚养抚养比低位。比低位。?我我国国老老龄龄化人口比例，基本化人口比例，基本滞滞后日本二十年。日本后日本二十年。日本20012001年老年老龄龄化率化率为为18%18%，，中中国预计国预计20202020年年达达到到17%17%。。注：总抚养率=（14岁及以下儿童数量+65岁及以上老年人数量）/15岁到64岁的人口数量分布维度（分布维度（22）：地域分布）：地域分布?我我国国目前城市化率目前城市化率约为约为50%50%，相，相当当于日本的于日本的19601960年代后期水平。年代后期水平。?国内国内城市化城市化进进程和程和东东部地部地区区人口加速聚集人口加速聚集现现象象处处于日本于日本19601960年代水平，未年代水平，未来来还还有有较较大加速空大加速空间间。。?我我国国大都市的郊大都市的郊区区化、逆都市化化、逆都市化过过程均未程均未发发生，生，经济结构调经济结构调整和高整和高铁铁效效应应等等导导致的人口多向流致的人口多向流动过动过程程刚刚开刚刚开始。始。32%22%25%17%6116%576010%4719%9%8%7%8%435316%196019651970197519801985全国家庭数量增长率三大都市圈家庭数量增长率日本城市化率质量维度：受教育程度质量维度：受教育程度?1992-20081992-2008，中，中国国高中毛入高中毛入学学率率从从26%26%增增长长到到74%74%；大；大学学毛入毛入学学率率从从4%4%增增长长到到23%23%，由印度的一半到超，由印度的一半到超过过印度一倍，印度一倍，预计预计20202020年年将将增加到增加到40%40%。。?大大学学本科本科毕业毕业平均年平均年龄龄在在22-2322-23岁岁，，20202020年完成高等年完成高等教教育人群的育人群的财财富富创创造高造高峰期在峰期在2030-20502030-2050年。年。中国毛入学率（%）8070605040302010019921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008高中大学人口分析结论并不悲观，但制度分析结论也并不乐观人口分析结论并不悲观，但制度分析结论也并不乐观?以下以下现现象，可能才象，可能才真真正意味着房地正意味着房地产产行行业见顶时业见顶时刻的刻的来临来临：：?总总人口拐点。人口拐点。按按1.4-1.81.4-1.8的的总总和生育率，和生育率，该该拐点拐点将将出出现现在在2025-20322025-2032年年。。?城市化完成。城市化完成。城市化率城市化率65%65%一般是高速城市化的一般是高速城市化的终终点。按目前速度，点。按目前速度，该时该时点可能出点可能出现现在在2030-20352030-2035年。年。?经济经济增增长趋缓长趋缓。。19661966年人均年人均GDPGDP超超过过20002000美金的美金的国国家（地家（地区区），其后），其后3030年年内内的的GDPGDP名名义义年化增年化增长长率中位率中位数为数为9%9%。。对对中中国国，，这这一一时时段是段是2006-2006-20352035年。年。?大大学学毛入毛入学学率率达达到到60%60%。。中中国国可能在可能在2030-20352030-2035年年达达到到这这一水平一水平。。?房地房地产产在整体在整体经济经济中占比中占比过过高。高。日本泡沫化日本泡沫化时时期，房地期，房地产产行行业业增加增加值值占占GDPGDP比例比例为为12-13%12-13%，中，中国国目前目前为为5.6%5.6%。。?北京、上海房价北京、上海房价达达到世界最到世界最贵贵水平。水平。但是，有很多现象是人口理论不能解释的但是，有很多现象是人口理论不能解释的?大城市的新房，即使大城市的新房，即使9090平米以下，其平米以下，其总总价也不是普通工薪家庭所能承受价也不是普通工薪家庭所能承受?首次置首次置业业比例偏低，比例偏低，说说明城市家庭明城市家庭数数量增量增长并长并非旺盛需求的主要推非旺盛需求的主要推动动力力?明明显显不合理的偏低租金收益率，却得以不合理的偏低租金收益率，却得以长长期期维维持持?房价已房价已经经明明显显偏离自住偏离自住购购房者的房者的当当前前购买购买能力，但房能力，但房贷贷的收的收紧对购紧对购房需求的房需求的抑制作用抑制作用并并不明不明显显货币对市场短期表现可能具有更强的解释力货币对市场短期表现可能具有更强的解释力?1998-20081998-2008，中，中国国住宅住宅总总名名义义市市值与值与M2M2存量存量数数据高度同步，二者均明据高度同步，二者均明显显快于快于GDPGDP的增的增长长速度。速度。50000045000040000035000030000025000020000015000010000050000019981999200020012002200320042005200620072008住房市值M2GDP美国和日本的经验美国和日本的经验?年度年度货币货币增量增量与与房价走房价走势并势并不完全同步，但不完全同步，但总总体体趋势趋势却呈却呈现长现长期正相期正相关关性。性。美国50%日本20%40%15%30%10%20%5%10%0%0%111111111111111111111199999999999999999999947369810390254765566666777778888899999667777890008899680246802468024680246-5%8999999999900099-10%111111111111222-10%全国地价增速M2增长房价增长率M2增长率居民可投资现金存量居民可投资现金存量20022002年后快速增长年后快速增长?用上年末用上年末储储蓄余蓄余额额，加上本年可支配收入，加上本年可支配收入总额总额扣除居民消扣除居民消费费支出支出总额总额后的余后的余额额（本年新增（本年新增可投可投资资资资金），估金），估计计居民家庭本年居民家庭本年内内可投可投资现资现金存量。金存量。历历史史数数据表明，中据表明，中国国居民家庭可投居民家庭可投资现资现金存量金存量从从20022002年年开开始重新始重新进进入高速增入高速增长阶长阶段，估算段，估算20102010年年约为约为35.535.5万万亿亿元，其中元，其中20102010年新增可投年新增可投资资资资金金为为9.49.4万万亿亿元。元。?中中国国居民可投居民可投资资本金，本金，20012001年超年超过过日本，日本，20072007年后超年后超过过美美国国。。居民部门可投资资金存量变化35000030.6%35%30000026.1%25.3%30%25000025%19.0%19.1%17.8%17.6%20000015.5%16.8%20%14.2%13.7%15000010.9%15%8.2%1000006.8%10%500005%00%67890123456789999999990000000000000000000011112222222222可投资资金存量增长率这可能才是高房价收入比和低租金收益率的真正原因这可能才是高房价收入比和低租金收益率的真正原因?中中产为产为主体的橄主体的橄榄榄型社型