住宅平面分析一个标准二个目的三种方法用专业标准评价住宅户型客户购房经验之谈?去不去，看位置?行不行，看户型?定不定，看价格课程讲授目的（一）向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介（二）评审户型平面时，用嘉联特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修改建议注：评价=设计设计或修改设计主要是建筑设计院的工作课程讲授对象?策划人员?项目经理?销售人员?需要房地产知识的人士一个标准/二个目的/三种方法?一个标准：嘉联户型评价标准（1）嘉联住宅性能标准表（2）嘉联住宅户型评价表深圳住宅户型分类表?二个目的：（1）住宅平面推介（策划部前期组）（2）住宅户型评价（策划部前期组、后期组）?三种方法：（1）专业性：嘉联标准（定量）（2）合理性：人居标准（定性）（3）市场性：民俗标准住宅平面分析?第一篇建筑平面分析（1）概论（2）经典平面推介（3）创新平面推介（4）参考平面?第二篇户型平面评价（1）专业性：嘉联标准（2）合理性：人居标准（3）市场性：习俗标准?第三篇户型评价及户型修改（1）传统户型点评方法（2）嘉联户型评价方法（3）户型修改建议住宅平面分析（第一篇）第一篇建筑平面分析（1）概论（2）经典平面推介（3）创新平面推介（4）参考平面（1）概论中国民居对朝向的选择广东以北民居：向北房终年无阳光选择南向房是购房前提?广东民居（北回归线以南）：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光选择南向房可以冬暖夏凉?香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观朝向不讲究?客户购楼朝向选择：东南向南向西南向东向东北向北向西向西北向[概论]景观与朝向选择?自然景观朝向小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化?案例：–1．国都高尔夫花园北向深圳高尔夫俱乐部球场北向房好售–2．天宏·水晶城东临明月河朝东的房子销售速度快–3．洪湖大厦西向洪湖公园西向房没有销售压力[概论]户型定义?经典户型定义市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔的零缺陷(少缺陷)户型?创新户型定义有独创性的为市场接受的新型实用户型理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释[概论]经典建筑平面定义经典平?经典户型面?创新户型?经典建筑平面定义：能够容纳、布置经典户型、创新户型的建筑平面创新户型应在经典建筑平面中创新设计[概论]建筑平面评价建筑平面优点缺点备注类型1.容积率可充分利用1.通风差1.高层建筑常采用2.建筑风格富于变化2.户型间可能产生对2.香港、深圳的高层住宅区多采用点式3.室外管道便于安排视影响私密性4.对场地要求不高3.可一梯多户5.便于户型布置6.结构稳定性强1.有极好的通风性,容易1.总平面布置呆板1.多层建筑多采用形成穿堂风（兵营式排列）2.大户型高档住宅采用2.朝向好,可做到户户向3.一般一梯二户板式阳4.在京、沪房地产市场中3.宽敞明亮被推崇备至4.私密性好1.便于围合布置，土地利1.处理不好,易形成1.深圳目前常采用点式用率高东2.一般多用一梯四户平面2.部分户型能南北通透西向房拼接联体3.可做到户户向阳2.围合太死,对区内通[概论风不力,且形成]回声等噪音影响（2）经典平面推介经典平面推介（1）井?一梯八户(都市花园)优点缺点1.户型方正,实用率高1.东、西户型厨房离大门较远2.有阳台、凸窗2.电梯厅、消防楼梯不能通风3.各房采光理想采光4.北向二房、南向三房减少销售压力经典平面推介（2）?一梯八户(国都花园)优缺点点1.6户三房户型均有南向房间1.C、D、H、G户型厨房采光较2.2户有较大阳台差3.管道易于布置2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光经典平面推介（3）?一梯八户“蛙式平面”(碧海蓝天)优点缺点1.港式最新“一梯八户”户型1.实用率较低2.住人房、客厅采光通风好2.北向、西向户型可能成销售难3.每户有阳台点4.方正实用、通风采光5.电梯厅、消防楼梯能通风采光经典平面推介（4）?一梯六户“蛙式平面”(碧海蓝天)通风采通风采光光通风采光3#3#楼楼优点缺点1.住人房、客厅采光通风好1.实用率较低2.每户有阳台2.北向、西向户型可能成销售3.方正实用、通风采光难点4.电梯厅、消防楼梯能通风采光经典平面推介（5）?一梯十户以上（丽阳天下）优点缺点1.一房、二房户型所有房间方1.一梯18户,电梯的高峰期使正用紧实用,所有住人房采光充分张与环境的干扰可想而知,景2.单间户型不方正观开扬2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光经典平面推介（6）?一梯六户（长城?百花园）优点缺点1.所有户型均能向南,具有好朝1.C、D户型客厅为钻石厅向(港式第一代“一梯八户”2.除C、D户型客厅外,所有房的钻厅石厅不被市场接受)均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透经典平面推介（7）?一梯六户（长益花园）优点缺点1.户户南向1.A、F、C、D户型客厅欠2.除A、F、C、D户型客厅方正外,所有房厅均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透经典平面推介（8）?一梯六户（碧中园）优点缺点1.所有户型均能向南,1.03、04户型厨房不方正2.所有主要房厅均方正（无3.消防楼梯能通风采光大碍）4.01、06户型南北通透2.电梯厅不能通风采光经典平面推介（9）?一梯六户（香港?港景峰55层）优点缺点1.主要房间方正、朝向好1.电梯厅不能通风采光2.北向户型面积小,销售压力小2.C、D户型厨房离大门较远3.所有房间均能通风采光4.消防楼梯可通风采光经典平面推介（10）?一梯四户“蝶式平面”（德福花园）优缺点点1.户户南向,3A、01户型南北1.3A、01户型南向面较少通（受2.房房方正到03、02户型遮挡）3.户户双阳台2.餐厅采光不足4.消防楼梯通风采光3.电梯厅不能通风采光经典平面推介（11）?一梯四户（百仕达花园）优缺点点1.所有房间方正实用1.E、G户型客厅采光面较小2.户户向南2.无生活阳台（可添加）3.所有房间均能通风采光3.电梯厅不能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光经典平面推介（12）?一梯四户（广州银海大厦）优缺点点1.大部主要产品房间方正实用1.1、2户型厨房不方正（无2.户户向南碍）3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光经典平面推介（13）?一梯四户（碧华庭居）优点缺点1.户户南向、方正实用1.厨房不方正（无大碍）2.所有房间均能通风采光2.A~D、B~C生活阳台与服务阳3.北侧两户型南北通透台距离较近，对视严重4.电梯厅消防楼梯通风采光经典平面推介（14）?一梯四户（金海湾花园）?2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖优点缺点1.点式住宅，户户南向1.主人房有斜角2.大多房室方正3.客厅、餐厅分设4.电梯厅、楼梯间通风采光经典平面推介（15）?一梯四户（海天一色）优缺点点1.所有房间方正实用1.实用率稍低2.户户向南、户户有阳台2.管道外露影响建筑外立面3.所有房间均能通风采光3.C、B户型餐厅较小(若建4.A、D户型南北通透筑改5.电梯厅、消防电梯通风采光为高层、增加电梯数可改观)经典平面推介（16）?一梯三户（富怡雅居）优点缺点1.户户南向1.北二套房工作阳台与生活阳2.后两户型南北通透台3.所有房间方正实用混用4.电梯厅、消防楼梯通风采光2.电梯厅间接通风采光经典平面推介（17）?一梯二户(富怡雅居）优点缺点1.户户南向、南北通透1.高层只有大户型才能采用2.所有房间方正实用2.电梯厅不能通风采光3.消防楼梯通风采光经典平面推介（18）?一梯二户(紫荆苑）优缺点点1.户户南向、南北通透1.对土地要求高（东西向有充2.所有房间方正实用足3.餐厅独立且通风采光地块条件）3.电梯厅、消防楼梯通风采光经典平面推介（19）?一梯二户（上海?万里城）?2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖优点缺点1.板式住宅，南北通透1.板式建筑有时“黑房”难免2.房室方正，如3.客厅、餐厅分设且通风采光联体部分的主人房卫生间4.公共卫生间干湿分区5.楼梯间通风采光（3）创新平面推介一般在经典建筑平面中创新多为空间上的创新小户型住宅的创新设计活跃创新户型推介（1）?三错层（创世纪海滨花园）优点缺点1.增加使用面积1.适应大户型采用2.丰富室内空间2.不适应家有老年人使用3.客厅3.9米层高增加空间高度创新户型推介（2）?三错层（丽景城）3.92.8米米2.15米2.83.9米米三房户型95.7M2二房户型79.5M2偶数层送一房一卫21..22M2偶数层送一房一卫18..2M2奇数层送一房20..96M2奇数层送一房14..9M2优点缺点1.广告词“买一层，送一层”1.不适应家有老年人使用??2.丰富室内空间2.此类户型所增加面积已计入3.客厅3.9米层高增加空间高度提高的单价，如客户认知将事与愿违——客户没受到真正实惠创新户型推介（3）?高厅组合（浪琴屿花园）高厅跃式（香逸名苑高4.2米层）高厅复式2.8米复式上层复式下层优点缺点1.丰富室内空间1.适应较大户型采用2.客厅4.2米层高增加客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强创新户型推介（4）?SOHO（雕塑家园）优点缺点1.类“马赛公寓”的别墅居住1.70㎡的户型作跃式设计，有单元点勉为其难2.空间丰富3.南北通透创新户型推介（5）?SOHO（旭飞城市广场）优点缺点1.39㎡的跃式居住单元，层高1.studio空间，其自由度有限3.9米2.39㎡的户型作跃式设计很难得创新户型推介（6）?“黄金小户型”（碧桐湾、好来居）优点缺点1.38㎡