标杆瞄准?4???????报告?地产营销情报报告?商业地产情报从华南板块商品房的价格走势来看已经出现了下降的现象尽管有些楼盘的价格仍然能够和??年的均价持平但比起市区的楼盘来说价格上升的空间已经明显不足甚至于为了避免价格的进一步下降很多楼盘采取不增加价格通过赠送各种附加的面积来赢取客户的做法刺激消费者购买欲望的最优方式浅析赠送面积的技巧?黄宗卉赠送买家更多的不计算在买价范围内的面积并不是现在才有的做法之前就已经有开发商赠送花园阳台等的促销手法用时下的话来说是增加楼盘的附加价值对于消费者来说赠送面积所产生的吸引力是高于赠送全屋装修和远远胜过赠送家电的因为赠送的面积属于永久性的物品甚至于是可以产生收益具备增值价值的物品除非天灾人祸否则不会导致其受损或是毁坏而装修和家电属于消耗品无论是否使用都会产生磨损和价值消耗只能在某段时间内因为使用而产生价值其并不能够长期存在而是随着时间逐渐消失所以消费者更愿意接受赠送面积的促销方式实践证明恰恰是因为这些可以赠送的面积反而使其主体即附带这些赠品的单位价格上升一般这些单位的价格都是以超出均价的售价买出的赠送品还能使整个楼盘达到均好性即能够将所有的单位都销售一空而且还博得消费者的赞誉因为开发商所赠送的地下室阁楼露台等并非所有住户都可以享受它在增加购房者购房价值的同时还增加了购房者的选择范围如果你喜欢一层住宅所赠送的花园那么就要放弃一些高层住户所拥有的住房优势如果你喜欢免费赠送的大露台那么有可能你要放弃一线风景的美丽一赠送面积的类型一般情况下能够赠送的面积当然是不计算在建筑面积里的对于逐利的开发商而言他所能舍弃的DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE207决策情报整合服务系统DECISIONINTELLIGENCE利益是有限的因此成功的案例都在于能够很好的平衡在商人和消费者之间的利益这考验的是开发商的智慧也是创新的有效途径可以预测的是在不久的将来能够保持不降价的产品必然有其突出的附加价值的存在而没有突出优势的产品将面临惨烈的价格战而目前所常见的几种能够不减少或者说在成本控制范围内开发商能够赠送给消费者的几种面积主要有?赠送花园或是露台赠送花园或者是露台对开发商来说是很容易的事因为技术上比较简单而成本上容易控制别墅和多层洋房的一楼所赠送的内容是以住宅的前庭后园的花园为主在楼间距的限制下使用这些用途已经被限制的绿化带为赠送产品并不会降低开发商的利润反而可以抬高一层住宅的销售价格例如广州的祁福新邨购买叠彩园一楼的消费者就可以赠送一个室外的花园除了一层可以附带花园以外多层洋房还可以获得顶层花园的赠送例如南国奥林匹克花园的多层洋房将顶层做成空中别墅后赠送买家屋顶花园和屋顶游泳池那么虽然它的价格高于该栋楼的其他单位但是和别墅产品相比它的价格还是比较有优势的和花园相似的一种产品是露顶平台它的面积是不在建筑面积的计算范围内而且在建筑立面的限制下通常只有一部分的住房才能享有这种优待所以它具备调剂产品价格的能力例如一些有设计缺陷的高层建筑某些住房在采光通风噪声污染等方面存在先天的住房在销售的时候不仅价格低而且难以卖出很难真正实现开发商那剩余的??的利润怎样使用露台来达到增加产品的附加值呢开发商在消费者购房的同时直接将露台作为私人的使用空间赠送给住户这属于一种不作为建筑面积计算但可以供住户使用的面积主要用在一些采光通风差的单位以保证销售价格并且促进销售多使用于高层建筑中因为建筑群或者是注本户型是深圳港湾丽都第?栋?型图其附带赠送一个面积建筑单体的造型不可避免地存在某???中空高?米的大露台20中国房地产决策情报8??第三十一期标杆瞄准决策系统地产营销情报港湾丽都?栋偶数层平面图??栋奇数层平面图?注为保证赠送露台的高度与空间港湾丽都通过上下楼层露台相互错开的方式来实现露台的中空高达?的设计DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE209决策情报整合服务系统DECISIONINTELLIGENCE些采光通风效果差的单位当然也有的是为了体现楼盘的质量和品位例如广州的高层豪宅金碧华府为了显示品位利用各层露台错开的方式给每户都赠送一个两层高的已种好花草的空中大花园空中花园还规定了该花园不得改作它用还有位于上海陆家嘴的滨江茗园的楼盘则将顶楼的景观房设计成三层复式并附送两个露台据售楼小姐介绍说在这个均价为??元每平方米的楼盘中顶楼的景观房以??????元每平方米的价格销售一空具体的户型设计见港湾丽都的户型图?赠送地下室或半地下室根据新房产测量规范的规定地下室和半地下室的层高在??以上的才计算面积在??以下是可以不计入建筑面积的这种赠送内容是开发商比较愿意采用的方式之一赠送的地下室由于必须依靠人工采光所以一般做成储藏室或者是车库而半地下室则因为在通风采光方面都强过地下室所以其不仅具备地下室的功能而且还可以作为活动室健身房阅览室等多功能房间使用甚至有些人还将半地下室装修为专用的家庭影院观赏效果比地面上房间的效果要强例如万科东海岸中的联排别墅的半地下室就是用来做健身房具体户型图见上海君临颐和花园半地下室的设计图和北京时代花园的地下室设计图在一般的情况下地下室和半地下室用得最多的是在独立别墅或是联排别墅中不过在经济许可的情况下也有开发商将地下室用于多层或是小高层中例如上海金桥新城一期的金石苑里底层就有设计成特殊楼层的地下室购买??楼的用户可以赠送???平方米层高?米的地下储藏室所以??楼的销售价格每平方米高出其他楼层??元而且是最早销售完毕的当然这种在多层和小高层中设计地下室的例子并不多见并不是在技术上不可行而是在技术难度不低的前提下其制作成本还很高所以开发商很少有舍得赠送多层高层中的地下室的最多是赠送业主一个车位的使用权主要还是将整个地下室作为可以获取额外收益的车库使用毕竟车库可以增加物业自身的盈利能力21中国房地产决策情报0??第三十一期标杆瞄准决策系统地产营销情报上海君临颐和花园?户型别墅立面剖面图一层平面图二层平面图三层平面图?户型赠送???的半地下室工作室????视听室????健身房????佣人卧室????空调机房???洗衣房???走道????半地下层平面图DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE211决策情报整合服务系统DECISIONINTELLIGENCE上海君临颐和花园?户型别墅立面剖面图一层平面图二层平面图三层平面图?户型赠送???的半地下室视听室????健身房????储藏室????空调机房????佣人房????走道????半地下层平面图21中国房地产决策情报2??第三十一期标杆瞄准决策系统地产营销情报北京时代庄园?户型DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE213决策情报整合服务系统DECISIONINTELLIGENCE北京时代庄园?户型21中国房地产决策情报4??第三十一期标杆瞄准决策系统地产营销情报赠送阁楼阁楼是最常见的建筑附属物经过发展和变化呈现出两大趋势一类是建筑顶层的阁楼另外一类是住宅内部的阁楼一般开发商用于赠送给消费者的也是属于不计入建筑面积内但可以供业主使用的面积在操作过程中这些属于赠送面积的阁楼一般最高的地方都不超过??因为要符合新的房产测量规范中的规定高度在??以上必须计算建筑面积内顶层阁楼是很常见的类型别墅多层小高层中都有万科四季花城的多层洋房中的顶层就都带有阁楼因为高层住宅的楼层越高销售单价是越高的它相对于低层住户来说所占用的物资较多如电梯的使用频率和使用次数享有较好的景观资源空气噪音污染也相对比较少所以因为比较高的价格而导致销售有一定的难度特别是不少开发商喜欢将最高的两层做成空中花园不仅单价高而且单位面积大总价高有能力购买的客户也就更少故此为了吸引消费者买下高层单位开发商就必须增加它们的附加值赠送阁楼是除去赠送花园以外的另外一种比较好的方式因为开发商所付出的成本很小一般用在多层洋房中高层建筑中由于技术和建筑功能的影响很少使用阁楼具体设计见广州碧桂园凤凰层的别墅的阁楼户型还有一种阁楼是由小户型演变而来的小户型在??年由于总价低走青年人线路而受到年轻一代的欢迎加上其在该段时间内的供应量有限销售看好而开发量大增为了保证小面积的同时保证功能的完整保证开发商利润的同时又可以让买家有物超所值的感觉于是研究出一种室内阁楼的户型设计以广州的翠馨华庭为例子在高度有??的空间中它做了一个小型的复式结构使得空间使用率超过??利用层高小于??的面积不计算在建筑面积内的规定翠馨华庭利用空间的相互错开形成足够的使用空间也采用适当的办法将层高低的部分改做成储藏室所以虽然其最小单位的套内面积只有??平方米但也能拥有??平方米的使用面积建筑面积用得少单位住宅的总价就可以控制在比较低的水平翠馨华庭的一般单位的总价基本能够控制在?万左右最高的也不过?万外加开发商赠送全屋装修或者是全部家电更具有吸引力不过仔细算下来翠馨华庭的单价其实不算低均价达到每平方米??元也就是说表面上是开发商牺牲了高度换取了消费者更多的居住空间但其实开发商也达到了预计的利润水平在开发商追求利润与消费者追求实惠的平衡上翠馨华庭的开发商的确协调得比较好具体户型见翠馨华庭的户型图DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE215决策情报整合服务系统DECISIONINTELLIGENCE广州碧桂园凤凰城?户型总建筑面积???平方米室内间隔?八房四厅首层建筑面积???平方米二层建筑面积???平方米阁层建筑面积???平方米阁楼赠送???平方米车库夹层附送??平方米21中国房地产决策情报6??第三十一期标杆瞄准决