鄄城【金诚·上海国际花园】营销思路巨基中国合作理念巨基中国合作理念巨基中国要求自己给开发企业成就的是从品质到品牌的蜕变巨基中国运营理念巨基中国运营理念巨基(中国)挺进山东鄄城引领牡丹城/成就上海国际城巨基中国服务理念巨基中国服务理念巨基中国追求专业服务超强阵容/贴心服务企业本次提报逻辑图3价价值值提升提升1营销营销中心的包装；中心的包装；市市场研场研判判示范示范样样板房展示；板房展示；建材建材产品的建品的建议；；片片区区房地房地产产市市场调研场调研；；产议园林景林景观的建的建议；；项项目目竞竞品品调研总结调研总结：：园观议营销营销服服务务的体的体现现：：4核心定位核心定位产产品建品建议议52核心核心战战略；略；核心核心买买点；点；6销销售策略售策略项项目印象目印象地地块块分析；分析；产产品分析；品分析；7SWOTSWOT分析。分析。价格策略价格策略1市场研判同质素个案市场调研汇报告总结通过与贵司王总、刘总关于本项目（【金诚·上海国际花园】）的操作核心点——项目销售价格、项目操盘思路等核心性问题，双方展开了较为深度的沟通和商榷，基本达成了一致共识。针对上述思路，再结合贵司对本项目的战略思路定位，我司在贯彻上述种种要素下，针对鄄城房地产市场，进行了初步的有针对性的市场摸底调查、走访。本次市场调研、走访的对象，主要包括【润通·国际花园】纯高层建筑（26层）、【秀景豪庭】纯高层建筑（17层）、【旭日雅典城】小高层（11层）&多层混合建筑（6层）、【顺和园】纯多层建筑（6层）等不同的同质素代表个案。同质素个案市场调研汇报告总结同质素个案市场调研汇报告总结同质素个案市场调研同质素个案市场调研同质素个案市场调研汇报总结从本项目整体定位、规模及产品来看，目前郡城市场暂时没有超越本项目的直接可比性项目。从目前市场在售物业来看，建筑风格、户型设计、服务配套、园林绿化等影响价格的核心要素价，均未凸显其优越性。从北方独特的“采暖方式”影响价格要素来看，节能环保的供暖系统却成为消费者首要关注的问题，具备温泉水暖系统的项目，同比建筑风格、地理位置、服务配套更优越的项目，其市场销售均价会高出100元/平米。从不同建筑类型的物业整体销售价格来看，在受调的代表个案中，多层物业（7层以下，含7层）的销售均价基本保持在2500-2600元/平米，最高价格达到2800元/平米；而小高层、中高层、高层的受调个案，市场销售均价基本与多层物业持平，即便有相应的差价，也都在100元/平米左右，也即，目前市场中小高层、中高层、高层的销售价格基本保持在2900-3000元/平米左右。同质素个案市场调研汇报总结从营销推广手法来看，营销推广手法较为单一、营销推广手法较为稚嫩，缺乏专业性，整合营销概念目前在鄄城市场还未得到应用，更不提得到广泛应用。从受调参数楼盘的户型设计、功能布局等可以看出，产品设计水平相对较低、滞后，基本还停留在“规划设计院”的初级时代，缺乏必要的“规划设计院+营销设计指导”，与市场消费者的实际需求明显有脱节痕迹。从小高层、中高层的销售情况来看，1-6层的销售情况普遍存在销售率不高实情，多为滞销品；而7层以上物业单位，则销售相对较为理想。通过上述的市场调研，我们认为“放眼一线城市，看齐菏泽，立足鄄城”，通过系统、科学、专业的营销整合传播、包装手法，最大的化的提升项目的品质、品格！2项目印象项目地块方位上海城市国际花园位于鄄城县西南部，南侧紧领黄河街，西侧紧领温泉路，总用地面积为63440㎡。周边具有完善的生活配套，生活方便。地理位置极其优越。项目经济技术指标项目建筑面积6万方，其中住宅面积占16万方，商业面积占2万方。地块现状地块西侧为温泉新村和渡假温泉村，有着沿街商铺，有一定项目地块北侧毗的商业氛围，为项目后斯的商邻县中医院和人业提供了良好的条件民银行。项目旁边有一栋县供电北局单位居民住房，有着较好的人居氛围。东项目四至西项目地块南邻教育局和妇细保健院，紧邻城市主要干道南，黄河街。人流车流较多，业态较杂地块东侧为实验小学，现，生活便利。有一栋即将封顶的住宅高层（17F），对视线有一定的遮挡。项目规划图项目建筑立面根据Mix-use建筑设计原则风格，曲直虚实的流线、凹凸有致的造型、黄金分割般的比例搭配、完美的色彩搭配，简洁时尚而富有动感，将居住、购物、休闲成功的有机结合，塑造上海城市国际花园的精品豪宅。在上海都市国际花园，现代简约的立面得到了市场的高度追捧！在荷泽、在鄄城将会引领房产市场的另一阵骚动！项目建筑立面产品户型解析户型最大的亮点，南北通透，干湿分离。餐厅和客厅形成一个整体，户型方正。主卧大方，进深达4.5米，开间3.3米。此外卧室两个飘窗、餐厅飘窗也都为全部赠送。项目SWOT分析SWOT分析是一种对企业或项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，在分析时，应把所有的内部因素(包括项目的优势和劣势)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。项目SWOT分析1、本项目优势分析（Strength）①金诚置业明确的项目战略发展定位，确立本项目在市场中的NO.1地位，先进的管理理念、发展理念，跳出了本地市场发展本项目。②本项目较高的绿化率（38.2%），成为本项目的核心卖点之一。③科学、专业的规划设计，使得本项目无论在户型合理性方面，还是在人居舒适度等方面，明显优于同类代表个案。④16万平米的较大规模，在鄄城市场可谓首屈一指，规模效应明显。⑤项目紧邻城市商业核心区域，市政配套相对较为完善，地段的优越性表现较为突出。⑥多样化的采暖方式，成为本项目的有利吸引客户点所在，可制造市场舆论宣传。项目SWOT分析2、本项目劣势分析（Weakness）①消费者经济承受能力一般，对高层居住建筑理解度尚需引导、培养。②本项目属于旧城改造项目，后期涉及到的不可控性因素尚存在。③临主要交通干道和国道，噪声影响的可能性还是存在。④项目自身配套相对不足，商业体量较小。项目SWOT分析3、本项目机会点分析（Opportunity）①小高层、中高层建筑形态在市场中在一定程度上受消费者接受，市场抗性相对较小；②目前鄄城拆迁力度相对较大，为本项目的销售在一定程度上提供了固定的客源保证；③鄄城传统居住条件已不能满足消费者实际需求，为本项目的入市创造了有利的机会点；④鄄城外出务工人员的返乡置业、投资，也成为本项目的机会点所在。④消费因素：消费层次低，急需更新换代。项目SWOT分析4、本项目潜在威胁分析（Threat）①同质素个案的直接竞争，也是构成本项目的威胁点所在；②非同质素个案的间接分流，也是构成本项目的威胁点所在；③银行信贷政策对商业住宅项目的压力；④不可预知的市场和政策的变化，尤其是国家宏观调控房地产政策的宏观背景下。项目SWOT分析得出的启示规避劣势解决市场营销推广问题，早导入市场形象宣传主动完善相关配套，引入人气以整合营销思想，贯彻项目“NO.1”定位战略发挥优势抓住市场空白点，切入市场整合周边产业优势，明确市场定位本项目属于招商引资项目，把握机会向政府要优惠3价值提升营销中心的包装将现有的售楼处右侧区域作为售楼处，主要功能划分为三个区域：接待区、展示区、恰谈区、签约区。前台后面两间房设办公室和财务室作为签约区，展示区可设在现模型摆放处和南面墙壁部分，展示区对面部分作为洽谈区。售楼部内墙体上悬挂展板、销控、预售证等资料。导示系统的包装现场导示系统分别在销售中心、停车场、样板房等处，对烘托项目的形象及销售服务的体贴入微有良好的昭示性。营销中心的包装可观室外景致的景观洽谈区室内优雅的洽谈氛围营销营销营销营销中心不中心不中心不中心不仅仅仅仅是一是一是一是一个个个个房房房房子子子子买卖买卖买卖买卖的的的的场场场场所，所，所，所，更重更重更重更重要要要要的是一的是一的是一的是一个个个个休休休休闲闲闲闲放松放松放松放松的的的的选选选选择择择择。。。。营销展示细节包装现场现场现场现场包装：包装：包装：包装：在在在在项项项项目目目目临临临临主干道主干道主干道主干道边边边边建立建立建立建立起起起起高高的高高的高高的高高的围墙围墙围墙围墙，，，，从从从从外外外外围围围围无无无无法看法看法看法看到到到到工工工工地的地的地的地的情情情情况况况况，，，，前前前前期用一期用一期用一期用一些抽些抽些抽些抽象的象的象的象的语语语语言言言言，，，，树树树树立一立一立一立一种种种种高度的高度的高度的高度的神秘神秘神秘神秘感，感，感，感，促促促促使客使客使客使客户产户产户产户产生好生好生好生好奇奇奇奇，建立一，建立一，建立一，建立一种种种种高高高高端端端端形象形象形象形象——现场营销包装注重生活气息的营造，生活方式的引导营销展示物料包装示范样板房儿童房的帽子就是软体设计中的内容采用偏暖色调的设计，感觉温馨，有居家氛围。工艺品显示出业主对生活细节的追求。示范样板房海尔集成厨房海尔集成书房西门子集成客厅西门子集成卧室示范园林展示通过园林实景先行来昭示项目形象利用项目台地性质，通过台阶布局，结合仪仗式树木的布置，力求达到高档、大气、震撼的感觉，对客户形成视觉冲击。看房通道的包装看楼通道：精细化、人性化、符合项目定位风格。建筑用材展示必选动作1/基本智能化设备—迎合居住、安全需要2/智能控制系统—达到集中