句容白沙水库项目初步沟通报告1目录报告主要内容：?目标市场界定?竞争项目分析?项目解读?产品发展策略?风格及户型方向2目标市场界定3目目标标市市场场确立确立目标市场以南京及周边乡镇经济圈为核心；镇江和句容当地市场为辅助?基于本案为旅游地产项目，在对目标市场范镇镇江江经济经济圈圈围界定上跳出区域市场，将目标市场半径扩大到100公里内，车程句容市句容市南京及周南京及周边边1.5小时内。乡镇经济乡镇经济圈圈?经过对目标市场的框定，本案目标市场可以分为三类：以南京及周边乡镇经济圈为核心；镇江和句容市场为辅助4区区域市域市场场分析分析南京综合实力较强，为本案提供较高消费潜力的客群市场。南京城镇居民可支配收入从城市级别来看，南京是副省级城市，江苏省省会300002831225.00%，长三角地区第二大城市，国家历史文化名城，长255042500023122.6919.90%20.00%20317三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，长2000016.90%17537.7215.80%15.00%14997.4713.80%三角承东启西的中心城市。1500011%10.30%10.00%100005.00%从可支配收入来看，南京城镇2010年居民可支配收5000入达28512元，人居比镇江高了近5000元，相对消00.00%费水平大于镇江200520062007200820092010镇江城镇居民可支配收入从可支配收入增长率来看，近年镇江城镇居民可支250002307520.00%配收入开始大幅度增加，2010年增长率为13%，所17.40%2094918.00%200001904016.00%15.30%1677514.10%14.00%以说，镇江的消费潜力正在逐渐提高，可为本案提13.50%13%150001429112.00%12394供很好的潜在外围市场10.40%10.00%100008.00%6.00%南京城市价值相对较高，从城市经济和人50004.00%2.00%00.00%均收入看，城市居民综合消费能力较强。2005200620072008200920105区区域市域市场场分析分析区域市场与茅山风景区板块享有同等距离竞争力，相对溧水板块，在距离竞争上有一定弱势以南京以南京为轴为轴心的周心的周边区边区域域对本案的支持：1、瓦屋山与南京相距约94公里，区域市场离南京距离相对溧水别墅区域南京市南京市区区处于弱势，但相对目前以南京消费者车车程程9191公里公里为主力的茅山风景区享有同等距离竞车车程程9595公里公里争力。茅山板茅山板块块车车程程5050公里公里2、南京城市价值较高，城市消费能力较强，为本案的有效分流区域，且溧水板溧水板块块南京为省会城市，有一定区域消费带动性，扩宽本案的客群市场。6竞争竞争市市场场分析分析本案主要面临来自于茅山风景区以及溧水两个区域的别墅产品竞争?本案位于句容瓦屋山脚下，和茅山风景区距南京的距离几乎相同。茅山板茅山板块块?本案距离茅山风景区约16公里车程，距溧水板块约22公里车程。1616公里公里车车程程根据产品价格以及类型和溧水板溧水板块块卖点来看，本案主要面临2222公里公里车车程程本案本案这两个区域的市场竞争7目前句容主力打造旅游以及房产重点为宝华山以及茅规划规划背景分析背景分析山两块区域，对于白沙村的规划是预期打造乡村旅游特点，但并不是重点发展区域。?依托句容得天独厚的区位交通优势和丰富的山水文化资源，大力发展休闲度假产业，充分发挥旅游的带动作用。继续抓好茅山风景区开发、建设，把茅山风景区建成长三角地区重要旅游目的地、国内著名风景名胜区、国家5A级旅游区；?新增一批2A、3A级旅游景区，建成3个以上乡村旅游示范村；加快推进茅山蒙爱城、白沙村乡村旅游、龙山湖休闲农业观光园、赤山湖旅游区政通文化旅游新城等旅游景点及配套设施建设；?充分利用宝华新城自然资源和区位优势，高档次规划，高品位建设，大力发展中高档房地产，加快推进边城仑山湖、茅山、赤山湖等区域的高档房地产业发展8目标市场小结?目目标标市市场场：：目目标标市市场场以南京及周以南京及周边乡镇经济边乡镇经济圈圈为为核心；核心；镇镇江和句容江和句容当当地市地市场为辅场为辅助。助。?竞争竞争市市场场：：本案主要面本案主要面临来临来自于茅山自于茅山风风景景区区以及溧水以及溧水两个区两个区域的域的别别墅墅产产品品竞争竞争，由于句容，由于句容宝华宝华山山区区域离南京主城的距离，以及域离南京主城的距离，以及产产品价格等因素，品价格等因素，对对于于本案客本案客户户分流性很小。分流性很小。?未未来规划来规划：：目前句容主力打造旅游以及房目前句容主力打造旅游以及房产产重点重点为宝华为宝华山以及茅山山以及茅山两块区两块区域，域，对对于白沙村的于白沙村的规划规划是是预预期打造期打造乡乡村旅游特点，但村旅游特点，但并并不是重点不是重点发发展展区区域。域。目前瓦屋山的旅游目前瓦屋山的旅游来来客主要依客主要依赖赖于自于自发发型型组织组织，政府宣，政府宣传传度很低度很低9竞争项目分析10物物业类业类型型两大竞争区域内物业类型以独栋、联排、双拼为主，基本没有叠加产品茅山1号美加东部假日板块项目名称规划物业类型墨庄独联、联排、溧水恒大金碧天下叠加溧水世纪天城独栋,联排卧龙湖国际社区溧水凤凰小镇独栋,联排恒大金碧天下溧水卧龙湖国际独栋世纪天城溧水森湖溪谷独栋句容美加东部假日联排本案本案森林溪谷句容茅山湾1号独栋、双拼句容墨庄双拼、联排凤凰小镇11建筑建筑风风格格分流竞争项目体量多在10-20方左右，以独栋、联排为主，建筑风格较为多样，其中以中式、美式最为常见。占地面积项目名称规划物业类型建筑面积容积率建筑风格（万平米）恒大金碧天下独联、联排、叠加103671.54欧洲园林世纪天城独栋,联排20.8600.35新古典主义凤凰小镇独栋,联排4.710.70.44北美风情森湖溪谷独栋12.653.30.24新中式　卧龙湖国际社区独栋802000.35美式美加东部假日联排826.70.78现代中式茅山湾1号双拼4200.54江南风格墨庄双拼、联排//0.82中式12供供销销分析分析竞争产品2010年月去化基本在3-6套，总价在200-300万之间，户型面积大多为200-300平米。当前单价项目名称上市时间（元/平米总价推盘量去化量月度去化）9000-9500世纪天城2010-12270-300万80391.4含地下室10000-11000凤凰小镇2008-01260-280万3653408.5含地下室10000森湖溪谷2008-12190-320万104922.9不含地下室15000卧龙湖国际2008-2350-400万2842536.7含地下室美加东部假日2008-106900100-120万1871755.813客客户户分析分析竞争项目客户来源都以南京客户为主，附带辐射周边城市名称客户来源构成客户构成：95%南京客源，常州2%，其它外埠3%。卧龙湖国际社区南京市各区域客户构成：鼓楼27%,玄武21，白下20%,江宁18%,雨花9%。92%南京客源，外埠8%。华洲凤凰小镇南京各区域客户构成：鼓楼27%,玄武14%，白下16%,江宁10%,溧水20%，高淳5%。客户构成：93%南京客户来访，安徽2%，其它外埠5%。森湖溪谷南京市各区域客户构成：鼓楼9%,白下19%,玄武41%,溧水2%，秦淮8%，雨花14%。来访客户构成：98%南京客户来访，外埠2%。世纪天城南京市各区域来访客户构成：鼓楼12%,玄武10%，白下6%,江宁35%,溧水16%。美加东部假日来访客户构成：大多南京客源，少数为外埠客户14个个案分析案分析卧龙卧龙湖湖国际国际社社区区基本情基本情况况项目地址：溧水县卧龙湖大道1号占地面积：26.7万㎡建筑面积：8万㎡容积率：0.35开发公司：南京卧龙湖置业有限公司建筑风格：南加州圣芭芭拉风情小镇以及美式别墅建筑规划：南加州圣芭芭拉风情小镇（旅游度假、酒店酒吧、国际名品直销店等），国际乡村俱乐部（GOLF体育公园、马会、游划艇和健身会馆等），高尚居住区（美式别墅、度假公寓等产品类型：独栋，主力面积在230-260平米销售价格：15000元/平米，总价350万一套起销售分析：项目自2008年2月开盘以来，共推出284套房源，截止目前去化227套，去化率79%。2010年全年共推86套房源，去化71套，月度去化约6套。15实景赏析实景赏析实景呈现，充分发挥了水景的特点样板房实景样板房实景社区景观实景16230平米独栋别墅户型图1A1A户户型型2A2A户户型型3A3A户户型型17个案分析个案分析美加东部假日基本情基本情况况项目地址：茅山AAAA级景区句茅路占地面积：200万㎡建筑面积：80万㎡容积率：0.78开发公司：江苏美加房地产开发有限公司建筑风格：现代中式风格建筑规划：规划建设国际精品酒店、电梯洋房、度假别墅和湿地主题公园。产品类型：联排，主力面积在145-175平米销售价格：6900元/平米销售分析：项目自2008年10月开盘以来，共推出187套房源，截止目前去化175套，去化率约94%，整体月均去化6套左右18建筑风格偏现代中式，没有明显的亮点之处社社区区景景观实观实景景建筑外立面建筑外立面实实景景19打造经济型度假别墅产品，适合中产阶层投资、度假户型：145平米，3房2厅3卫户型：170平米，3房2厅3卫解析：解析：迷你别墅，多重庭院空间，塑造出立体园林的相对145平米户型，多了中庭花园，格局类似感觉；酒店贵宾套房的格局设计双观景露台，270度转角的大阳台的设计是一个亮点20个案分析个案分析恒大金