滕州市商业地产市场调研报告撰稿人：黄炳仲2011-8-16目录综述：滕州市综合经济实力是全国百强县之一，在2010中国县级市综合竞争力排行榜位居第13名，连续10次跻身全国百强。全市辖21个镇（街道办事处），1226个行政村（居委会）。2009年GDP549亿元，人均GDP达到38000元左右，三次产业产值比例为7:58:35，地方财政收入突破20亿元，实现22.7亿元，增长16%；全社会固定资产投资突破200亿元，实现228亿元，增长30.5%；工业增加值突破200亿元，实现243亿元，增长20.2%；城镇居民人均可支配收入15890元，增长11%；农民人均纯收入6850元，增长10%。被评为“2009浙商投资潜力城市”、“中国最佳投资环境城市”。　　被国家和山东省列为商品粮基地、优质蔬菜基地，是全国最大的蔬菜集散地，是中国农业部命名的“中国马铃薯之乡”。工业拥有煤炭、电力、机械、化工建材、轻工、纺织等37个门类。商业网众多，已建成批发市场和综合市场170余处，年市场成为交额达70亿元以上。已成为鲁南重要的商品集散地之一。1、滕州市全力以赴抓招商、上项目，经济发展后劲和活力全面增强。积极组织开展招商引资“九个月攻坚”行动，全年引进各类外来投资项目410个，实际利用市外资金210亿元，增长25.5%；实际利用境外资金7600万美元，增长51.5%。2、新型流通业态的发展和流通领域对外开放非常明显，目前有引进银座商场乐天玛特、贵城购物中心等，商业业态开始出现多极化发展态势。3、区域分布失衡。现有商贸企业均集中在大同路附近1公里范围内，竞争激烈。消费水准都比较高。4、现有商贸企业发展迅速，特别是在2011年确定“北进、东扩、南优、西延、中疏”的城市发展战略后，开始为整个滕州市商业的发展提供一个良好的发展机遇。现有商贸中心商业业态较为繁荣，但设施有些老化，非常拥挤，发展空间受到严重制约。一、商业环境分析1、总体概述?经济环境：2010年全市生产总值（GDP）达到633.92亿元，比上年增长14.3%，三次产业比例由2005年的10.5：60.6：28.9调整为2010年的9.0:54.0:37.0，其中，第一产业增加值57.31亿元，增长4.0%；第二产业增加值342.18亿元，增长11.6%；第三产业增加值234.43亿元，增长22.1%。境内财政收入年均增长25.7%，地方财政收入年均增长26.8%；规模以上工业增加值年均增长20.5%；全社会固定资产投资年均增长27.3%；社会消费品零售总额年均增长18.9%。城乡居民收入持续增长，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均分别增长12.3%和12.0%。整体经济保持又快又好发展的强劲势头。?行业环境：滕州市工业生产快速增长。市属规模以上工业企业达到676家，其中当年新增102家。规模以上工业增加值实现313.4亿元，增长16.3%。工业经济效益显着提升，市属规模以上工业实现主营业务收入、工业利税和利润分别为1206.3亿元132.1亿元、75.1亿元，分别增长27.1%、17.9%和17.6%。产业集群迅速膨胀。中小机床、煤化工被列入第一批“山东省新型工业化产业示范基地”，滕州市被命名为“中国中小机床之都”、山东省机床及零配件优质生产基地，现代玻璃产业基地成为全省五大玻璃生产基地之一。机械制造、煤化工新型建材、食品医药、能源、轻纺六大支柱产业实现主营业务收入、工业利税分别为1004.7亿元和110.6亿元，分别占全市规模以上工业的83.3%和83.8%，分别增长27.8%和18.9%。商贸企业、星级酒店也初步形成了名牌特色街、商业步行街和食街等众多特色街区，业种丰富，业态齐全；滕州市的酒店业繁荣，全市现有酒店旅业约60家，三星级酒店以上11家，其中包括1家五星级酒店，3家四星级酒店；加上近几年刚刚新兴起来的房地产业已经成为推动滕州市经济发展的新支柱，给滕州市多增加一大产业群体。?交通环境：　　滕州市自古就有“九省通衢”之称，作为南北交通要地和枢纽，非常出名，地处江苏省、山东省、河南省、安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置，滕州市长途汽车总站是山东省两个县级国家一级客运站之一，日发送旅客20000人次。另外，104国道,京福高速公路,京沪铁路，京沪高速铁路和京杭大运河贯穿南北，形成了高速公路、铁路、水路等立体交通网络。同时，2个小时车程内有济南国际机场，200公里内有徐州、临沂、济宁等机场，距离青岛港和日照港也只有3个小时，所以具有航空和海运便捷的优势。随着京沪高铁的开通，滕州的辐射范围和集聚能力将更进一步扩大，作为鲁南地区铁路交通网和高速公路网连接的重要枢纽的地位将进一步凸显。?资源环境：丰富的资源和产业优势，滕州市是鲁南的能源基地和建材基地。境内有60亿吨以上的煤炭，年产量超过1800万吨，外石灰石资源有28亿吨、花岗石有13亿吨、水泥年产量为300万吨等，资源非常丰富。另外还有7亿立方的水资源，并紧邻19亿立方的微山湖，电力资源也非常丰富。煤炭、电力、建筑材料、纺织、机械、化工、不锈钢、标准件、机电、卷烟、造纸、橡胶、食品、医药等近40个门类，尤其是机床加工业发达，共有130多家投入生产，年产数控机床、数控站铣床、数控锻造设备等各类机床10万台套，另外第三产业繁荣活跃，市场发达，全市各类市180多处，大型超市和物流中心等现代物流业发展迅速。2、商业格局情况：商业分布特点：滕州市重要商业区域集中在以火车站为核心的1公里范围内，形成以火车站商业向周边分散的布局特色。商业格局规划：形成“三纵两横”共五大商圈为核心的的商圈格局1、以火车站为中心的大同路商圈；2、新型商业步行街为核心的商业步行街商圈；3、城市主干道善国路为轴线的善国路商圈；4、杏坛路商圈；5、荆河路商圈。杏坛路商圈大善同国路路商荆河路商圈商圈新兴圈路商业街商圈二、商圈分析1、商圈结构分析?核心商圈：滕州市的商业中心圈集中在以火车站为核心的大同路商圈。1月租金水平：43-90元/平方米；2、业态组合：大型百货、大型超市及专卖店为主；?次级商圈：新兴路商业步行街（乐天玛特）和荆河中路商圈。1、月租金水平：新兴南路72元/平方米左右；荆河中路57元/平米。2、业态组合：大型购物中心、品牌专卖店、小吃店及日常消费品售卖为主；?边缘商圈：善国路商圈、杏坛路商圈1、月租金水平：善国路30元/平米，杏坛路45元/平方米2、业态组合：大型超市、百货及满足日常生活消费的便利型商业为主2、商圈分布特点：滕州市的商圈比较集中在火车站附近，最高档及当地的品牌商业都集中在大同路附近，由该道路呈放射状向周围延伸，该区域是滕州市外来人口的主要集中区域，消费水平高，商业发达；次级商圈在新兴路商业步行街与荆河中路贵城购物中心附近，主要服务于本地居民的日常生活消费及休闲娱乐；边缘商圈包含善国路商圈，主要是以大型超市为主，满足当地及周边居民日常生活基本需求，杏坛路商圈主要以沿街小型商铺为主，经营业态种类较为分散，客户也以本地居民为主。3、商圈业态分布商圈业态比例荆河路商圈文具五金建材荆河路商圈经营业态分布珠宝17.50%30%品牌服饰7.50%餐饮手表、婚纱、美容、眼镜店10%10%等25%文具五金建材珠宝品牌服饰餐饮手表、婚纱、美容、眼镜店等善国路商圈电子电器善国路商圈经营业态分布建材服饰餐饮15%餐饮服饰15%系列1建材30%电子电器40%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%新兴路商业品牌服饰新兴路商圈经营业态分布步行街商圈餐饮网吧、旅行社、婚纱、美容网吧、旅行社、婚纱、美发等10%美发等餐饮20%系列1品牌服饰70%0%10%20%30%40%50%60%70%80%大同路商圈服饰餐饮其他（书店、眼镜店、美容美发、箱包皮具等）大同路商圈经营业态分布90%80%80%70%60%50%系列140%30%20%15%10%5%0%服饰餐饮其他杏坛路商圈IT电讯服装店杏坛路商圈经营业态分布床上用品23%美发、眼镜店、影楼等50%12%15%IT电讯服装店床上用品美发、眼镜店、影楼等三、商业街区情况1、中心商业街区?商业街特点：⑴集中在城市主干道附近，商业区域集中，但没有规划统一停车场地，故整体发展空间缺乏。⑵除一级商圈道路建设比较符合要求外，其余商业街及商业区域皆较为陈旧，商业建筑外立面相对破旧，缺乏商业外观感受；⑶政府前期缺乏统一的功能区域分配，各区域商业比例严重失调。⑷商业街多数位于旧城区，经常伴随堵塞交通情况出现。?零售业态及商品组合：以大型百货、超市带动零售消费品销售，百货业在当地占比较大的消费份额；?租金水平图表1：各路段月租金水平情况类别级别/户型装修状况月平均租金各主要大同路中心区店铺，外围环境比较一般90元/平米街区商新兴路商业步新兴商业步行街，业态丰富，商业72元/平米铺荆河路行街城市主干道，人流发达量大57元/平米善国路城市主干道，周边居民众多30元/平米杏坛路不注重店面装修45元/平米图标2：各路段大中型超市及购物中心情况名称层数规模所属商主力店/经营情况（平圈主要品牌方米）银座商城4层20000大同路国际品牌、一非常好商圈线品牌多贵诚购物中心3层33600荆河路国际品牌，非常好商圈一线品牌家家悦超市411600荆河路中档次商品很好商圈亿丰金地4层40000大同路未经营未知商圈京泰购物中心3层24000善国路中档次商品、很好商圈国内品牌华汇地下购物地下110000大同路中低档次商较差广场层商圈品上海华联2层10000杏坛路中高档次商一般商圈品名称银座概况所属楼业态组成出租率主力店／主备注层要品牌企业基本一层黄金珠宝、100%周大