成本管理规划成本管理规划成本前置与设计阶段的成本规划及优化目录a.规范化设计管理体系下的成本管理1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段2.各阶段的成本管理成果标准3.设计过程中成本优化的主要手段和方法二项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划4.项目设计管理阶段的成本优化三设计中的成本管控通病与案例分析a.规范化设计管理体系下的成本管理房地产开发业务的VAC图入伙项目立项主体结构开工开盘销售竣工产品研发阶段产品和利润实现阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销初步产品定位品、市场及客户销售事务管理入伙事务管理定位研究销售前准备设计规划要点/规划草案概念规划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计工程设计配合、供应商考察及招标、主体结构施工至工程施工销售及入伙配合前期工程配套的调研及配合施工准备及桩基等工程施工具备预售条件至竣工验收成进度款、工程测算预算、标底、合同价结算本估算变更、招标采购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。房地产业务流程中的成本管理节点营销策划项目初判报告时点城市及市场项目投资实施方案评审时点决策时点时点入伙管理阶段投资决策论证管理阶段设计管理阶段工程管理阶段项目论证、形销售管理阶段拓分析项目成项目投资评展基本情况审报告组织项目策划/营营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售事务管理产品、市场及入伙事务管理销销售前准备客户定位研究规划设计设规划草案单体设计扩初设计施工图设计计概念设计工程施工配合、销售配合及入伙配合设计部品设计工设计配合、供应商考察及招标、主体结构施工至工程施工至程销售及入伙配合施工准备及桩基等工程施工具备预售条件竣工验收进度款、工程变测算目标成本形成、预算结算成更、招标采购本、标底、合同价说明及图例：：代表需多方论证节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条：代表集团决策节点件。万科集团股份有限公司a.规范化设计管理体系下的成本管理a.规范化设计管理体系下的成本管理1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流2.各阶段的成本管程阶段理成果标准3.设计过程中成本优化的主要手段和方法1.1项目论证阶段的成本管理二项目设计与研发过程中实现成本1.2项目策划阶段的成本管理优化的“重点专业地带”与案例分析1.项目成本控制的1.3项目设计管理阶段的成本管理：理念2.项目论证拿地阶段的成本管控通过优化流程，提高设计管理阶段的成本管理水3.概念规划阶段（项目策划阶平。段）的成本规划4.项目设计管理阶段的成本优化下面我们首先了解一下成本测算的概念：5.设计中的成本管控通病与案例分析成本测算的基本要求哎！看看这个项目靠谱吗？初判明确成本测算的用途投资决拿地时用策用实施方案阶段盖成啥样啦？万科集团股份有限公司成本测算的基本要求选用适合的版本投资决实施方初判策用案阶段1.0版本2.0版本3.0版本万科集团股份有限公司成本测算的基本要求无需报估算初判成送集团视同成本测算财务部本测投资决按成本要求策阶段测算标算视同概算越成本测准表报来的算送集团越财务部深要求实施阶按成本段成本测算标视同预算测算准表报送集团财务部万科集团股份有限公司成本测算基本要求?各阶段成果标准万科集团股份有限公司成本测算基本要求?成本分摊办法万科集团股份有限公司成本测算的基本要求?成本测算表的填写顺序：封面→规划指标→土地费用→前期费用→各单体建安费用→小市政配套→环境工程费→公建配套费→建安汇总→成本汇总万科集团股份有限公司设计阶段成本管理作业指引通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系1.1项目论证阶段的成本管理：入伙项目立项主体结构开工开盘销售竣工论证阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销初步产品定位品、市场及客户销售事务管理入伙事务管理定位研究销售前准备设计规划要点/规划草案概念规划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计工程设计配合、供应商考察及招标、主体结构施工至工程施工销售及入伙配合前期工程配套的调研及配合施工准备及桩基等工程施工具备预售条件至竣工验收成进度款、工程测算预算、标底、合同价结算本估算变更、招标采购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。1.1项目论证阶段的成本管理：依据公司的项目投资策略和计划，对意象中的项目进行论证分析,提交项目可行性研究报告(分析项目区位、项目优劣势、总体定位、项目合作方式、地价及地价支付方式、总体开发周期、项目主要风险、概念规划草案),以决定是否获取土地；提交项目可行性研究报告；项公城目获司市可取的与研项投市评目资场审土策论论地略证证析1.1项目论证阶段的成本管理：项目可研评审论证报告①项目总论②项目风险及建议③城市板块及项目细分市场分析④项目市场与产品定位⑤项目分期开发计划⑥项目销售进度计划及分期售价⑦项目收益测算附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。1.2项目策划阶段的成本管理：入伙项目立项主体结构开工开盘销售竣工策划阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销初步产品定位品、市场及客户销售事务管理入伙事务管理定位研究销售前准备设计规划要点/规划草案概念规划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计工程设计配合、供应商考察及招标、主体结构施工至工程施工销售及入伙配合前期工程配套的调研及配合施工准备及桩基等工程施工具备预售条件至竣工验收成进度款、工程测算预算、标底、合同价结算本估算变更、招标采购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。1.2项目策划阶段的成本管理：依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦规合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益最大化。为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方案）。产品策划明确概念主题耦合阶段项目产品定位可行性研究报告项目策划报告概念规划设计成本测算析论证阶段策划阶段如何在策划阶段提高“产品附加值”？析征提问：产品附加值体现在哪几个方面？项目先天因素的扬长避短项目产品配置和性能的优化项目产品概念、形式和风格的差异化”分析获得提高地价超额利润承受底线市场品牌产品土地其它利润＝平均＋＋－－附加值附加值价格成本售价析第一节房地产项目开发的特征提高产品附加值的方向第二节房地产企业设计管理的影响因素先天因素的产品配置和产品概念、形式和第三节精细化市场需求下的规扬长避短性能优化风格的差异化范化设计管理体系自然条件的分析部品配置产品概念和风格社会条件的分析性能标准产品形式规划要点的分析1.3项目设计管理阶段的成本管理：入伙项目立项主体结构开工开盘销售竣工设计阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销初步产品定位品、市场及客户销售事务管理入伙事务管理定位研究销售前准备设计规划要点/规划草案概念规划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计工程设计配合、供应商考察及招标、主体结构施工至工程施工销售及入伙配合前期工程配套的调研及配合施工准备及桩基等工程施工具备预售条件至竣工验收成进度款、工程测算预算、标底、合同价结算本估算变更、招标采购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。1.3项目设计管理阶段的成本管理：依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及工程施工的要求。为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。执行1.3项目设计管理阶段的成本管理：拿地节点方案报建论证阶段策划阶段设计管理阶段工程管理方案设计扩初设计施工图设计结构设计部品概念规概念规建筑、扩初设计设备选型施工图设计设计及划草案划方案规划方案建筑平面定板实施方案设计阶段概念规概念规建筑、规划方案土建扩初施工图划草案划方案结构、设备初步方案产品配置建议施工图设计指引模型研究部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售配合资料产品、技术创新研发景观概念方案设计景观方案设计景观施工图设计销售示范区设计设计阶段业务流程图通过优化流程管理，提高设计管理阶段的成本管理水平主体工程设计模型推敲研究部品研究和定板详勘和基础设计景观工程设计集团相关部门配合销售示范区设计项目部配合工作营销专业