天明雁鸣湖项目定位报告2011年1月26日恒辉5W定位模WHAT型WHEREWISHWORTHWAY我们的我们的机开发商的理解是我们的价我们的途会在哪里愿景什么值是什么径是什么市场研判项目认知战略解析项目定位物业建议问题界定利海项目乡雁间鸣公湖路本项目关键在目项于：城绿1.项目入市时机的探讨？2.如何应对利海、绿城的竞争，借势占领属于天明的市场？道）路（省中东公目录市场研判2010年房地产市场分析郑州别墅市场总体分析项目认知项目周边竞争物业分析战略解析郑州别墅发展趋势项目定位目录市场研判2010年房地产市场分析郑州别墅市场总体分析项目认知项目周边竞争物业分析战略解析郑州别墅发展趋势项目定位一：严令限购调控楼市2010二：保障住房规模升级年房三：土地收入再创新高地四：土地清查查而不处产五：央企清退清而不退市场六：房企融资渠道受限十七：二线城市快速发展大八：万科销售首破千亿关键九：商业地产热潮涌动词十：房产税传闻如火如荼2010年全国房地产市场整体运行情况全国房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产开发完成投资6000048267亿元，比上年增长33.2%，5000040000其中，商品住宅投资34038亿元，30000增长32.9%.200001000002008年2009年2010年全国房地产开发投资（亿元）商品住宅（亿元）2010年，全国房屋施工面积40.55全国房屋施工、新开及竣工面积亿㎡，比上年增长26.6%；房屋新45.0040.00开工面积16.38亿㎡，增长35.0030.0040.7%；房屋竣工面积7.60亿㎡，25.0020.00增长4.5%，其中，住宅竣工面积15.0010.006.12亿㎡，增长2.7%。5.000.002008年2009年2010年房屋施工面积（亿平米）房屋新开工面积（亿平米）房屋竣工面积（亿平米）2010年全国房地产市场整体运行情况全国商品房销售面积及金额12.0010.008.002010年，全国商品房销售面积6.0010.43亿平方米，比上年增长4.0010.1%。商品房销售额5.25万2.00亿元，比上年增长18.3%。0.002008年2009年2010年商品房销售情况（亿平米）商品销售额（万亿元）12月份，全国房地产开发景气指数（“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。2010年郑州市房地产市场整体运行情况1-12月郑州市市区商品房累计批准预售面积1043.56万㎡，较去年同期上涨40.69%商品住宅累计批准预售面积836.56万㎡，较去年同期减少29.98%商品房累计销售113735套（间），较去年同期下降7.17%销售面积1151.06万㎡，较去年同期下降0.87%销售金额706.56亿元，较去年同期上涨23.92%销售均价为6138元/㎡，较去年同期上涨25.01%商品住宅累计销售101957套（间），较去年同期下降9.02%销售面积969.91万㎡，较去年同期下降2.87%销售金额536.94亿元，较去年同期上涨17.41%销售均价为5536元/㎡，较去年同期上涨20.87%截止12月31日市区可售商品房面积370.39万㎡，其中商品住宅面积202.7万㎡。目录市场研判2010年房地产市场分析郑州别墅市场总体分析项目认知项目周边竞争物业分析战略解析郑州别墅发展趋势项目定位郑州市别墅产品投放量与销售量统计（数据来源：郑州市房管局）2001-2010年郑州市场别墅投放量统计分析(:万方）251600014000201200015100008000106000540002000002001200220032004200520062007200820092010别墅投放量1120.768.536.959.751.2513.8712.8213.9211.2别墅销售量2.2413.0614.6812.2319.018.5320.0414.2514.4615.87均价3285273731793626419749996158993511500146002010年，郑州市别墅投放量11.2万㎡，别墅销售量15.87万㎡，整体均价在14600元/㎡，供求缺口有拉大趋势，产品价格则继续高速攀升。郑州市别墅产品成交价格特征2008-2009年郑州各总价段别墅成交状况表郑州市别墅成交总价分布较均匀，总价低于450万元的成交比重较大，达到91%。郑州市别墅分布图1、格林度假山庄2、加州第一城3、东方今典4、建业森林半岛5、21世纪社区别墅6、家和万世花园7、纯翠领域8、普罗旺世9、金桂·天然居10、英协花园11、帝湖花园12、九郡弘13、大河龙城14、假日御园15、盈家水岸售罄16、鹿港小镇在售或形象17、甲六院18、果岭山水19、怡丰森林湖20、优山美地21、河森林度假山庄22、阳光·馥园23、西雅图24、联盟新城25、温哥华山庄26、中凯铂宫郑州市不同区域别墅概况占地面积别墅建筑面积楼盘名称产品类型综合容积率面积区间（㎡）（万㎡）（万㎡）大河龙城华亭溪谷联排、叠加、双拼21.7120.74172-371惠清华忆江南独栋、双拼1465.250.35270-403济怡丰森林湖联排46.711.05200-260板九郡弘独栋82.030.25560-580块甲六院双拼5.53.51.04370-664思念果岭山水独栋、联排36010.30.7215-485龙龙泊圣地独栋、双拼、联排别墅33560.57160-480湖正商红河谷独栋、双拼别墅33501.49200-250板林溪湾双拼、联排、洋房43-首批0.69240块温哥华山庄双拼2091.6575-613郑东板块联盟新城联排、叠加、双拼53111.2259-420市区板块和近郊板块产品面积较大，稍远一点，比如龙湖板块，面积开始控制的较小。郑州市典型别墅产品及价格单价（元/总价（万项目名称所在区域产品类型面积段（㎡）㎡）元）盛景豪庭惠济区联排356—426--怡丰森林湖惠济区联排、叠拼180-25011000180-250普罗旺世金水区联排、叠拼、双拼148-46318000170-460联盟新城郑东新区联排、叠拼、双拼218-45120000220-800未开盘，预计林溪湾新郑市龙湖镇联排、双拼200-400未定·500万/套正商红河谷新郑市龙湖镇双拼、联排240预计10000-15000240-360天伦庄园惠济区联排、叠拼167-42011000180-460郑州市别墅产品集中于联排和叠加两种类型，均价在11000-20000之间，月均去化1-6套。郑州市别墅各板块优势资源?郑州北部，有（邙）山有(黄)河有树，生态、文化资源丰富，在很长一段时期内，独占郑州别墅市场霸主地位，未来还有较大的发展空间并有向黄河北岸发展之势。?郑州南部，由于自然条件和北部相比要逊一筹，南部别墅规模上难以和北部匹敌。?郑州向东、开封向西。基于规划、生态、区位、交通等独特优势，正成为置业投资者追逐的热点区域。?中心区域主要依托市政资源（公园、绿地、水系）或自身营造的小区景观，呈零星分布状。郑州市别墅项目区域变迁由南北两极格局——泛东区豪宅演变北部沿黄河湿地东西横向分布的豪宅带，和新郑沿龙湖点状分布的豪宅区，是郑州市场长期自然形成的北区别墅群高档物业区域。泛方市中心别墅东如今，郑州南区和北区的别墅开发向区用地已经接近饱和。东南别墅群龙湖别墅群随着郑东新区高档住宅市场的飞速发展，以及由郑州新区规划所带来的巨大市场想象空间，泛东区豪宅纷纷出现，有望成为郑州别墅市场新贵。别墅的一般特性别墅的五大特性——价格高端化、资源优质化、产品稀有性、客户稀薄化、配套优质化区域市区板块近郊板块远郊板块拥有少量的自然景观资源，生活拥有丰富的山水自然资源，生态环资源缺乏自然资源，配套成熟。配套以内部提供为主。境很好。价格价格最高价格升势明显价格较低升、值空间较大有品位与身份、常住型的、有品位、爱面子、注重品质、享注重身体、追求自然、享受生活的客户城市顶级富豪。受生活的都市金领阶层。都市金领和高级白领阶层。定位顶级别墅，自住型高档别墅，自住＋度假型度假型山水别墅市中心土地资源稀缺，别墅供应量和需求量都较大，以度假型未来发展区域城市化，土地供应渐少。用地珍贵，可供应量不多。别墅为主，为别墅发展热点区域。郑州市别墅区域发展方向区域典型板块代表项目发展方向思念果岭山水、大河龙城、九郡·弘别墅、怡丰森林湖林湖·怡墅惠济/黄河景区板、盈家水岸、假日御园、华亭溪谷、黄河森林度假山庄、金桂·天主流方向块郑北区然居金水板块家和万世、加州风情、鹿港小镇、普罗旺世、马渡乡村公园次主流方向中牟/雁鸣湖板块天鹅湾、鸿运·水木清华、原生墅主流方向郑东区经开板块东方今典、美庐天籁、格林度假山庄主流方向郑南区龙湖板块龙泊圣地、龙湖·沁园春次主流方向帝湖·龙吟墅、清华·忆江南、江南小镇、阳光·馥园、西雅郑西区高新区/荥阳板块次主流方向图·郑州公馆郑中区建业森林半岛、英协花园次主流方向我们将三环以内区域通称为“中区”，三环以外郊区可分为东、南、西、北区。郑北区处于传统别墅集聚区，郑东区则代表未来别墅的发展新方向。目录市场研判2010年房地产市场分析郑州别墅市场总体分析项目认知项目周边竞争物业分析战略解析郑州别墅发展趋势项目定位项目进度，一期已全面开工，以独栋、叠加别墅为主，进行小体量开发区域在建项目。绿城——玫瑰园区域在建项目绿城——玫瑰园绿城——玫瑰园独栋别墅意向图在考察当中，我们发现绿城在建别墅群共有别墅41套，A1地块29栋全部建成，B1地块有七八栋已打好框架。别墅面积多在500平米以上。区域在建