高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告高邮市高邮市--秦游路、文游北路交汇处地块秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告营销策划报告2011.72011.7高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告目录?第一部分：高邮市综合概述?第二部分：高邮市房地产市场解读?第三部分：项目地块概况及分析?第四部分：项目定位?第五部分：营销推广策略高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告第一部分：高邮市综合概述第一部分：高邮市综合概述高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告1、高邮市区域人口?高邮市，位于江苏省中部，淮河下游，高邮湖畔，隶属于地级扬州市。是中国唯一以“邮”命名的城市。??高邮市行政隶属中国江苏省扬州市，地处交通便捷的长江三角洲的江苏中部，位于北纬32°38′－33°05′，东经119°13′－119°50′，东邻兴化，南连江都、邗江、仪征，西接天长(安徽)、金湖，北界宝应。高邮市地处长江三角洲的江苏省中部。辖20个乡镇、1个经济开发区，菱塘回族乡为全省唯一的少数民族乡。有284个行政村、52个社区居民委员会。总人口83.16万人，其中非农业人口15.55万人。共有24个民族。总面积1963平方公里，其中陆地面积1175平方公里、水面788平方公里。境内大部为里下河平原。西部有风光秀丽的高邮湖，总面积780平方公里(境内面积431.5平方公里)。京杭大运河纵贯南北。年均降水量1000毫米上下，年均气温14.6℃，属北亚热带季风气候。高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告2、高邮市交通????公路：京沪高速公路和市内外的公路网使高邮交通便捷。沿高速公路驱车至北京、杭州、上海、苏州、南京、扬州，分别只需8小时、3.5小时、2.5小时、2小时、1.5小时、0.5小时。????铁路：高邮距宁启铁路扬州站需半小时（扬州站拥有发至北京、广州、西安、上海、重庆、武汉、青岛等多条黄金铁路线），即将建设的淮江铁路傍城而过。????航空：高邮距南京禄口国际机场约1.5小时，距上海浦东国际机场约2.5小时。规划建设中的扬州泰州机场距高邮城区仅需0.5小时。????水运：大运河贯穿南北，高邮湖连接苏皖。高邮市附近的扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级货船码头和多功能码头12座，扬州港与中远太平洋集团成功合作，联入了世界海运网络。高邮运河港口码头为扬州港分港区，拥有500-2000吨级泊位17个，年吞吐量为600万吨。高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告3、高邮市经济　　工业经济发展较快。全市工业企业3000多家，已形成以名牌产品为“龙头”，骨干企业为依托，以机械、轻工、纺织、化工、建材、电子等为主、门类齐全的行业体系，摩托车、发动机、水泵、石油机械、环保设备、系列电机、电动工具、电线电缆、新型电光源、电子元器件、医药、化工、服装、棉纱、丝绸、箱、包、鞋、粮油食品等一大批拳头产品畅销国内外，化肥、水泥、钢材、建材已具备较大的生产能力。　　农业生产独具特色。我市自然资源丰富，农业生产条件优越，素称“鱼米之乡”。形成了粮、棉、油、猪、兔、禽、鱼、虾、蟹、林、蚕、果、菜等综合发展的格局。近年全市粮食产量62万吨，皮棉产量0.8万吨，油料产量3.8万吨，水产品产量9.5万吨，蚕茧1.7吨，皮棉产量0.8万吨，油料产量3.8万吨，水产品产量9.5万吨，蚕茧1.7吨，林业覆盖率达15%。高邮麻鸭、高邮咸蛋、松花蛋、秦邮董糖、珠光大米、秦邮醉蟹等名优产品闻名遐迩。近年来，高邮相继被评为全国平原绿化、水利建设、粮棉生产先进单位。　　第三产业发迅速。传统的餐饮服务、商业贸易等三产业不断提升扩大，新兴的电子商务、中介服务、房地产开发、连锁经营、旅游等方兴未艾。科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业蓬勃发展。4、高邮市城市规划高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告东部新城北部新城老城区项目位于北部新城和老城区接壤地带，升值潜力巨大高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告5、高邮市经济开发区（地块所处区域）　　高邮经济开发区于1993年11月经江苏省人民政府批准为省级开发区，地处江苏省中部、华东地区的腹部，是华中地区的最佳位置，距上海260km，驱车2小时30分钟，距南京160km，驱车2小时，距扬州45km，驱车40分钟。京沪高速公路纵贯高邮。宁（南京市）启（启东市）铁路线距高邮开发区25km。国家二级航道京杭大运河傍区而过，其正常水深4～5米。开发区内有两个装卸码头，年装卸量在50万t以上。距高邮较近的有多个国家一类对外开放港口，其中有扬州港、镇江港。扬州海关为直通关，设有保税仓库和口岸联检机构。在24小时内办结。供水方面，水质为国家一级，水质硬度为100；供电设施有110kV的变电所三座；在税收上，各类投资生产性企业缴纳的增值税，属开发区留成部分，从领取营业执照之日起，3年内由开发区财政按50%返还，5年内缴纳的企业所得税属开发区留成部分，由开发区财政予以全额返还。规费收取上，实行“双绿卡”保护，除中介服务部门收费外，建设规费全部免收，经营过程中的本市级地方性的规费5年内免收。服务上，实行“一站式”服务、全过程负责办理企业开办的一切手续。现有各类型企业491家，其中外资企业16家，2003年全区GDP16.6亿元。（数据较旧）高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告第二部分：高邮市房地产市场解读第二部分：高邮市房地产市场解读高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告高邮楼市概况高邮城市发高邮城市发展两展两大大力力1.十二五规划之三四线城镇城市化进程2.城市核心升级之旧城改造高邮市场高邮市场1.大盘扎堆2.产品、品质趋同，品质化严重3.价格纠缠难以拉开差距高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告2011年一季度高邮楼市数据　一季度，高邮市商品房成交1643套、面积17.65万平方米，同比分别增长48.78%、33.61%。其中，商品住宅成交1372套、面积15.22万平方米，同比分别增长42.92%、35.17%；商铺成交269套、面积2.43万平方米，同比分别增长88.11%、24.62%。全市商品房合同成交均价4186.97元/平方米，同比增长21.56%，商品住宅3981.6元/平方米，同比增长18.61%。另外，二手房成交面积6.56万平方米，同比增长38.4%，成交套数459套，同比下降10.87%。高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告区域个案分析楼盘名称?沁园：物业类型?商住楼：区域方位?市中心　：详细地址?高邮市珠光路与高谢路交汇：开发商?江苏扬建集团、江苏弘盛集团：售楼电话?0514-84366666：售楼地址?高邮市文游中路183号润扬邨大酒店附属2：楼户型范围?70—140平米不等，两房两厅一卫、三房：销售均价?4900：开盘日期?一期一批大约于2011年.8月开交房时间?未知：盘：占地面积建筑面积?162175平方米?329429平方米：：容积率绿化率?1.67?34%：：总户数交房标准?2355?毛坯房：：交通状况?十分便利：?周边教育资源丰富，人文氛围浓郁，从幼儿园到中学一应俱全，武安幼儿园、小学、中学近在咫尺周边设施，高邮一中距项目5分钟车程，邮中、二中紧邻小区，为您小孩创造得天独厚的上学条件，给孩子最：佳的成长起点；周边购物、休闲生活配套齐全，超市、菜场、银行、移动营业厅、医院等应有尽有高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告高邮个案分析楼盘名称?润华.水韵星城：物业类型?商住楼高层：区域方位?市中心　：详细地址?高邮市通湖路93号(原石油机械厂)：开发商?高邮市润华房地产开发有限公司：售楼电话?85853888,85853999,84655999：售楼地址?高邮市中山路535号(港邮供水公司营业厅：旁)户型范围?35~135㎡：销售均价：开盘日期交房时间??：：占地面积建筑面积?17000㎡?46066㎡：：容积率绿化率?2.98?30%：：总户数交房标准?510?毛坯房：：交通状况?项目四周沿街,南面沿通湖路,交通便利：周边设施?农贸市场、超市、商城、肯德基、医院、学校、银行、酒店、宾馆、公园、运河风光带、高：邮湖内部配套?沿街商业、休闲广场、儿童游乐场、社区活动中心、地下停车库（机动车位）及自行车库：高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告高邮个案分析项目名称加州豪庭项目地址城北-屏淮路、秦邮路交汇处开发商扬州瑞华房产售楼处地址/物业类型小高层、高层总建面积（万㎡）175000占地面（万㎡）容积率1.49总户数1400产品面积（㎡）91-238销售均价（元/5000㎡）高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告?高邮市房地产供求综述——现现有有产产品品本本区区域房地域房地不能不能满满足足产产整体市整体市潜在的高端客潜在的高端客户户场场仍仍处处在在的住房需求的住房需求启启动动初期初期供供应应现现状状原有的居原有的居住住区区的的规规处处于快速于快速发发展展划划水平比水平比期的期的启启动动阶阶段段较较低低高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告第三部分：第三部分：项项目地目地块概况块概况及分析及分析高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告?项目地块周边概况项目地块处于高邮北部新城核心地段，同时又承接老城区文脉，地段绝版，升值空间已得到高邮名流和中产阶层的一致认同！高邮市-秦游路、文游北路交汇处地块营销策划报告?S.W.O.T分析优优势势分析——分析——??S1S1：：项项目的目的规规模模优优势势；；??S2S2：：项项目的目的资资源源优优势势；；??S3S