「预测是科学的，但未来具有不可预言性。此报告是精工地产长期以来根据多方面预测，更是对CBD的深度了解形成的，大胆实践，积极调整，是本项目操盘的核心！」「稀缺资源下的写字楼营销战略」——福晟大厦整体营销报告——精工地产2010-5-15核心问题界定如何以最合理的价格、合适的速度实现项目的价值最大化？能否独立市场行情，突破价格1：从城市层面分析郑州竞争力增长与写字楼物壁垒？业的关联性，明确写字楼市场的发展历程和未来在项目操作中，是关注竞争对手趋势还是关注企业自身运营战略？2：从区域竞争层面了解郑东新区写字楼市场，对稀缺资源下的项目进行销售价格预测如何在日渐稀缺的CBD区域打3：从项目层面研判本项目的销售价格及推售节造独具特色的标杆项目？奏如何优化现有方案，提升项目的4：从市场层面来优化项目，提升产品附加值附加值？城市竞争力与写字楼关联性分析精工地产研究写字楼需求与GDP、第三产业增加值增速分析伴伴随随着中着中国国快速城市化快速城市化进进程的程的稳稳步推步推进进，，国内国内GDPGDP多年多年来来保持高速增保持高速增长长。宏。宏观经济观经济以及服以及服务业务业的的发发展是展是写写字字楼楼市市场场需求的重要影需求的重要影响响因素。因素。写写字字楼楼需求一般需求一般领领先于先于GDPGDP发发展展两两年。年。城市化是中城市化是中国国房地房地产产市市场发场发展的重要推展的重要推动动力力量，同量，同时时也是商也是商业业地地产产市市场场的重要推的重要推动动力，力，主要表主要表现现在以下在以下两个两个方面：方面：经济经济增增长长和工和工业业、服、服务业务业的的发发展，展，带来写带来写字字楼楼的需求；人口的需求；人口集聚以及居民收入和消集聚以及居民收入和消费费水平的提高，水平的提高，间间接接带来带来商商业营业业营业用房的需求。用房的需求。?2005年，全国写字楼销售额和销售面积增长率达到一个阶段峰值，而全国GDP则于2007年达到阶段性最高值。全国写字楼销售额和销售面积增长率快于宏观经济和第三产业增长率约两年。?写字楼市场的快速发展将对宏观经济和第三产业起到很大的推动作用。精工地产研究主要城市写字楼市场GDP和第三产业占比是城市写字楼销售额的重要影响因素从从主要城市主要城市来来看，反映整体看，反映整体经济总经济总量的量的国内国内生生产总值产总值（（GDPGDP）是）是写写字字楼销楼销售金售金额额的重要影的重要影响响因素，因素，两两者相者相关关系系数数达达到到0.810.81。。主要城市2009年写字楼销售额与2008年国内生产总值（GDP）主要城市2009年写字楼销售面积与2008年第三产业比重?2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合?第三产业的发展程度对一个城市写字楼销售面积有重要影响。计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州?从主要城市来看，北京市的第三产业一直占比较高，2008年市，分别只有75亿元和71亿元。达到73.2%；2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售?销售面积排名第三和第五位的杭州和成都，均属于区域性中心城市，第面积排名第二的上海为203万平方米，第三产业占比为三产业占比分别达到46.3%和46.5%，是写字楼需求较高的重要原因。53.7%。两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。宏观背景分析城市梯队分析郑州在经济总量中处于二级城市群层，城市竞争实力有待提高根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级GDP?一级城市群经济总量达到1000035000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、30000山东半岛城市群；?二级城市群经济总量在250005000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群20000；一级城市群?三级城市群经济总量在150002000~3000亿，包括：关中城市二级城市群群、长江中游城市群、哈大齐城GDP10000亿以上10000市群等；三级城市群?经济总量2000亿以下为四级城GDP5000~7000亿四级城市群5000市群GDP2000~3000亿GDP2000亿以下0渝原中齐角角冀岛南川中岸湘中关游大长三珠三京津东半辽中峡西江中哈山海长城市群宏观背景分析城市层面分析中原城市群竞争力不断提升，郑州首位度提升，中心效应明显?郑州作为中原城市群的“火车头”作用日益重要，按照规划郑州将建设成为：全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心、区域性金融中心、先进制造业基地和科技创新基地。?中原城市群链接9市，以郑州为主中心，提升洛阳的副中心位置，发展壮大其他节点城市，实现中原城市群内各城市组合有序，达到城市间的优势互补。初步形成以郑州为中心、东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的十字形核心区，奠定区域经济协调发展的基础。。宏观背景分析城市GDP分析GDP产值：郑州2009年进入3000亿元俱乐部，房地产进入高速发展阶段?2009年郑州全年GDP达到3300亿元，成为3000亿元俱乐部的新入者。?2009年郑州经济实力在全国287个城市中位列23位，产业结构效果初现端倪。?按照房地产预警系统的判断，郑州房地产处于高速发展阶段。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展?2009年郑州人均GDP达到44000元（折合美元约6000余），年人均GDP增幅有放缓现象。?按照人均GDP与房地产关系的判断，郑州的房地产发展还处于平稳发展阶段。发展势头良好。人均GDP与房地产发展关系0-1000US$1000-5,000US$5000-8,000US$8,000-20,000US＄启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期宏观背景分析城市竞争力分析郑州2009年综合竞争力排名中等，国际化程度低，潜力巨大12?2009年中国城市综合竞争力排名中，郑州位列第24位，处于中等。3?2009年中国区域中心城市排名中，以郑州武汉为代表的中部经济区位列第七。?2009年中国城市国际化排名中，郑州位列第22位，处于中等位置，其国际化程度依然较差。宏观背景分析城市三产结构郑州2009年第三产业有所增加，写字楼市场进入中高体量需求2005-2009年郑州市三大产业结构比例1396.069亿元?2009年郑州三大产业结构比例为3.1：54.6：42.3。第二产业支撑过大，第三产业同比有所增幅，仍有很大的发展空间。三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量?2009年郑州第三产业的GDP已经达到1396亿元，根据三产GDP与写字楼整1250中高1250中高体容量的关系，可明显得出郑州写字楼800～1250中等800～1250中等总体需求已进入了中高量需求阶段。800较低800较低郑州2008年第三产业GDP总值1249亿元郑州2009年第三产业GDP总值1396亿元郑州写字楼总体需求已经进入中等与中高体量临界需求阶郑州写字楼总体需求已进入中高体量需求段阶段宏观背景分析城市属性分析城市属性：郑州处于多中心城市群向成熟大城市群过渡阶段阶段分类城市独立发展单中心成熟群多中心城市群成熟的大城市群（前工业经济期）（工业化初期）（工业成熟期）（大量消费期）?没有系统独立的地?为一个简单强大的中心?为一个单一的全国中心?一个功能上互相依赖的城市系统方中心。和发展滞缓的广大外围次和强大的外围次中心。，同时区域经济持续增长，并推动中心。着区域空间经济逐渐一体化?个区域间产业形势多样?。?产业发展按“一、?产业发展杂乱无章，无，互补与对立同时并存。?有联系方便的交通走廊把核心城二、三”顺序发展。根本特征，城市自足性较市连接起来，各都市区之间没有间强。?人口规模在2000万左右隔，且联系密切。，聚集度不断加强。?城市中心与外围之间交?必须达到相当大的总规模，人口特征通连接不畅。?产业发展按照“二、一、在2500万以上。三发展”?产业发展按照“一、二、?属于国家的核心区域，具有国际三”顺序发展。过过渡渡阶阶交往段段枢纽的作用。?产业发展按照“三、二、一”顺序发展。?根据郑州第三产业的发展情况，结合郑州作为中原城市群的积极推动作用，联系省政府所提出的大郑州计划，可以明显看出郑州目前正在由多中心的城市群转型到城市的大城市群阶段，将会出现大量消费需求，对于商务需求也会出现井喷现象。?郑州写字楼的需求量将进入快速发展的时期。宏观背景分析城市化进程城镇化进程不断加速，未来写字楼市场需求旺盛。2005-2009年郑州城市化进程示意?2009年郑州城镇化水平达到63.4%，城镇化速率在不断攀升。城镇化增速保持在1%左右。?城市化进程的不断加剧将刺激第三产业的长足发展，三产需求的增加对于商务办公的需求也会不断增加。?郑州写字楼市场正在迈向中高体量需求的时代。郑州市城市化水平美国城市地理学家Ray.M.Northam发现并提出了“纳瑟姆曲线”，这个曲线表明：发达国家的在63%，即将迎来第二拐点城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程，这个过程包括两个拐点：当城市化水平在30％以下，代表经济发展势头较为缓慢的准备阶段，这个国家尚处于农业社会；当城市化水平超过30％时，第一个拐点出现，代表经济发展势头极为迅猛的高速阶段，这个国家进入工业社会；城市化水平继续提高到超过70％之后，出现第二个拐点，代表经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，这个国家也就基本实现了现代化，进入后工业社会。宏观背景分析城市层面总结城市城市竞争竞争力力与与城市房价、城市房价、写写字字楼楼需求程度需求程度紧紧密