星湖东岸品质撼动全城肇庆68区住宅项目定位初案2011年8月前言感谢贵司给予博韬地产参与肇庆城东68区项目的营销策划提案！本案将从城市发展趋势，板块价值出发，谋求树立品牌价值，拉升项目价值，打造豪宅标杆！用发展的眼光察城东新区一、肇庆让您刮目相看（一）、城市定位广佛后花园宜居新都会（二）、城市特点A、粤西咽喉，为“粤西之门户；B、粤文化发祥地之一；C、生态资源丰富，是广佛重要的水源保护地和生态屏障区；D、广佛肇同城，区域一体化格局形成。迸发出都会的活力浓郁的人文气息广佛肇、深莞惠、珠中江已上升至国家战略层面肇庆将焕发出盎然生机?广东三大都市群战略中，广佛肇为中部都市群，是大广东战略的龙头；?肇庆抱团广佛，谋求新的发展机遇；?肇庆在十二五规划中经济发展提速，第二产业在国家级高新区——肇庆高新区将得到迅猛发展，端州区将继续发挥主城区优势，成为行政中心，并且进一步产生集聚效应，催生更多的商务功能，城市化进程提速实现；?随着经济的发展，肇庆的居住品质提升，将成为广佛肇最宜居的城市。2006年至2010年肇庆楼市增幅为30%类比珠海、中山；肇庆楼市洼地价值突显。100008000600040002010年珠海房价同比增长31.81%20002010年中山房价同比增长30.12%09年10年2010年肇庆房价同比增长17.10%0珠海城区中山城区肇庆城区二、城东，“广州的珠江新城”城东升级！2010年～影响力进一步扩张2007-2009年市政文化中心成为一个成熟的置业概地位确立2004-2006年念城东形成全面绽放的局面区域影响力渐成气候房地产重点区域中源名苑、臻汇园、林荫天下、态湖新城等大型社2003年路网规划明确，并陆续区的推出，拓宽了城东新城东新区模糊成型开始建设，但是，城东片区雏形区的格局，一个大市政、由于基建原因，区文化中心的概念全面被消市政府搬迁的信息开始域呈现杂乱局面费者认可。偏远的居住区传播鸿景观园、锦绣莱茵、月圆花园及嘉湖新城东开始逐渐有楼盘开中源名都等大盘相都市推出；以低价发继入市入市，在肇庆推出星湖东岸景观资源盘推大型配套社区的概出念区域路网不完善，片区形象较差城东商务升级：代言肇庆的新名片城东为肇庆新市政府的所在地，各行政机构分布于此，城市形象道路、环湖栈道、绿道等崭新呈现，以星湖为秀丽的背景，全新的肇庆展示在世人面前。超五星级的奥威斯酒店；星湖东门广场、世纪渔港、康怡酒店、奔驰旗舰店等高端商务配套林立。*根据2006年统计数据，仅供参考。城东商圈升级：将成为万众瞩目的新商圈?城东新区原来以行政中心及居住区发展为主，商业以依托于居住社区的临街商业为主，尚未形成商圈；?但是，随着行政中心的逐渐落成，商务需求渐多，将逐渐出现满足商务需求的商业；?随着城东新区住宅社区的陆续落成，人口密度增大，零售商业需求增加，购物中心型商业将诞生。?新加坡凯德商业已经率先进驻城东商圈，后续还将有多个商业综合项目推出，可以预见，随着商圈的诞生，城东居住价值将进一步提升。城东交通升级：城际交通枢纽，外区客户首选?轻轨：广佛肇轻轨；?高速公路出口：新的端州路立交建成后，从广肇高速下来的车辆快速到达城东核心区域，为外区客户带来了极大的便利；?城市道路：城东新区路网骨架建成，交通通畅，与端州区城西、城中的交通堵塞形成鲜明对比。城东新区汇集向上的肇庆中坚力量?行政事业单位云集，汇集最多的城市智慧精英；?各类型学校汇集，大量知识分子在此；?正如其他城市的新区一样，首批进入居住的均是具有前瞻性的，善于把握城市发展方向的都市精英；在肇庆，也正是这群受过高等教育、有知识、有理想的中产阶层，首先接受了城东新区。城东新区将成为山水都会城市典范?第一阶段——住宅先行以居住区发展为主，后期范围逐渐扩大，东至中源名苑，北至国道边都发展为大型居住社区；逐渐成为了肇庆的居住区域首选。?第二阶段——行政中心建成规划局、税局、法院······新市政府陆续建成，市图书馆等重量级市政配套相继落成，城东新区将成为居住品位最高的区域。?第三阶段——都会城市诞生城东新区将发展成为行政中心、文化中心、居住中心；同时，随着经济的发展，将来商务需求也将诞生！启示未来：城东将蜕变成高尚居住、行政办公、文化设施汇聚的多彩都市三、城东原点“广州的天河北”这里是城东的原点也是城东最成熟之地项目所处地是城东的发源地，也是城东最早开发的区域，因此，也是城东最成熟的区域，衣食住行一应俱全！尊贵：随心所欲?立体教育体系：从早教中心开始到高中，名校林立，随意挑选；?五星级酒店，咫尺之遥；?从豪华宴会到地方风味小炒，各类食肆一应俱全；?SPA、足浴、发廊，从头到脚都是肇庆最好的服务享受。贴心：随手可得?邮政、电信、银行、供电、供水等生活设施随手可得。?星湖栈道、星湖东门广场，健康、休闲举步可达。?中产、企业高管聚居之地，往来有鸿儒。城东：多重城市价值叠加，发展潜力持续攀升新中轴线核心商圈新都会城市配套新城区内的成熟圈快速接驳高速公路城际交通枢纽行政文化核心城东原点更是高品位社区的起点！不单有繁华的现状，更是全新的一个起点！城东原点，诞生顶级豪宅的板块！鉴竞争环境竞争对手扫描星湖尚景苑?占地38743平方米，总建筑面积为105494.6平方米，规模大于本案；?二线临湖，湖景资源与本案相当；?面积有100-190㎡，楼距50-150m；?主力户型以三居（115-186平方米）为主；?项目建筑风格为欧陆新古典主义风格,并配以ARTDECO时尚而又古典的建筑装饰风格；?均价：7500元/平方米。竞争项目分户型点评析三梯五户产品点评：（1）整体户型面积适中两梯三户（2）是肇庆主流三房的供应项目（3）产品线丰富，选择性多，客户多样（4）小高层设计，市场接受度三梯四户较好三梯四户优劣分析竞争项目分析优势分析：劣势分析：?位于肇庆市的重点发展区域——城东板块（与?项目前面的山体有辐射塔。本案较近），交通方便。?项目附近有农民住宅，影响整体居住?距东湖广场和星湖大道仅几百米之遥，高层可档次。观赏星湖景观。?项目的营销策划与产品细节执行不到?周边名校云集，集合了精良的教育资源位，影响了项目档次。?经典的欧陆新古典主义建筑风格，特色园林，超宽楼距。?社区配套设施完善，入住率高。整体评价：项目属于东区一个中等规模、中等影响力的项目，发展商虽然尽力想打造高档社区，但是产品力却是差强人意的！恒裕海湾?肇庆恒裕地产有限公司开发?占地面积20万平方米，总建筑面积60万平方米。?主力户型：二居82-88平方米，三居92-172平方米，四居141-181平方米，五居165-184平米?一线湖景位置，?均价：7500元/平方米竞争项目分户型点评析三房两厅占绝大多数居然还有黑厨房存在竞争项目分优劣分析析优势分析：?地处星湖大道旁，位于东区核心成熟区。?交通便捷，周边基础设施齐全，离东湖广场仅百米之遥。?社区配套设施齐全，内看水景园艺五彩缤纷，外看七彩星湖碧水如画。?调性高，形象标新立异。劣势分析：?临近主干道，噪音及灰尘的干扰。整体评价：规模大，位置好，配套全，产品力较差，为精品物业留下了较大的市场。华生中心位置肇庆市城东新区信安大道南侧（即新供电大楼对面）总建筑面积16万平方米容积率3.2华生地产以“专业创价值，务实造开盘时间2010-9-22开发商肇庆市加洲新城房地产未来”为核心价值观，置身于城市实业开发有限公司化快速增长的轨道，与具有高专业水平及国际视野的设计机构共同研绿化率35%主力面积70-140㎡发产品，致力于打造城市高端住宅目前均价7300元/平方米建筑类别高层产品及城市综合体物业，以成为“五星级地产服务商”为已任，为市物业类型高尚住宅、洋房、公交通情况肇庆未来城市CBD核心民构筑高品质生空间。寓，交通四通八达配套设施三重园林，高尔夫练习场，城市CBD繁华景致，富氧生活休闲社区。竞争项目分户型点评析（1）入户花园，引领户型设计潮流（2）两梯三户，城市豪宅标准户比设计（3）三面采光，南北通风对流，冬暖夏凉（4）超宽观景阳台，建造者融入自然（5）可观北岭山脉，风景秀丽，无敌视野（6）户型正方实用，动静分区，主次分明，布局合理（7）主人房270度超大飘窗，超高使用率，一览窗外无限风光竞争项目分优劣分析析优势分析：?地处优越的地理位置，拥有本区的丰富自然资源。?交通便捷，周边环境良好。?内部环境优雅，三重园林和四重景观连为一体形成不可复制的独有景观资源。?体量大，集住宅、大型商业、写字楼于一体的复合型项目。劣势分析：?临近闹市，存在一定噪音污染。整体评价：该项目在肇庆首创性的提出城市综合体的概念，并且在商务、地标上下功夫，规划有写字楼、大型购物中心，若能全面实现，项目价值将极大提高，但是居住舒适性将随之降低。本项目的销售中心体验区做的比较到位，对于销售有积极的促进意义。嘉湖新都市城区：端州区占地面积：15.6万平方米建筑面积：32万平方米主力户型：三居87-107平方米地址：肇庆星湖大道旁税东南侧装修情况：毛坯售楼地址：肇庆星湖大道旁税东南侧均价：7500元/平方米开盘时间：2007年8月25日开发商：星汇实业建筑类型：板楼物业类别：普通住宅户型点评竞争项目分析三房两厅三房两厅竞争项目分优劣分析析优势分析：劣势分析：?规划起点最高，设施配置最高?户型单一，可选择性少?高端品质的小区产品?客户对高层住宅的接受度不高?交通方便，周边基础设施完善?大型园林，五大主题景观?引入著名物业管理公司为业主服务整体评价：成熟社区，由于发展较早，因此整体社区档次有参差的感觉，现为最后一期，竞争性不大。海伦堡?林隐天下城区：端州区地址：肇庆市星湖大道(新肇庆中学旁)建筑面积：90万m