涟水城市广场营销策划推广报告上海康杰营销机构2011年7月28日揭秘涟水首个国际BLOCK街区观察篇：危市前的高瞻、谨慎和奇谋冷静诞生智慧勇气产生力量危市前的“资金为王”，以快速回笼资金为重首期入市的“一炮而红”，创危市前中的销售奇迹仓促入市的“高调占位”，树大盘的品牌形象PART1认识认识康杰康杰认识康杰上海康杰市场投资有限公司是一家房地产专业化策划代理公司，在房地产业销售与房地产市场、策划等方面拥有强大的业务团队和业务能力，主要从事协助房地产开发商进行项目前期的投资分析，市场定位，以及企划推广和营销整合工作，从项目的前期规划到最终项目实施完成的整体一条龙的服务。本报告是严格保密的。上海康杰的优势三大优势，助项目操作成功：一是我们操作团队源自上海，眼界开阔，思维独特，具有十年以上操盘经验，有能力操作好任何一个楼盘。二是我们团队对苏北房地产市场特别是涟水房地产市场、及消费需求研究深刻，了解透彻。三是我们操作团队对竞争对手的项目情况，运作招数了如指掌,以做到“知彼知已，百战不殆”最佳效果。本报告是严格保密的。业绩回放公司团队所操作的项目在淮安、宿迁均创造非凡的成绩：宿迁----希望城：40万平米，连续三年创造宿迁销售冠军，已成为宿迁第一名盘。淮安---日月星城20万平米，城南小高层热销冠军，现已全部售完。沭阳----天下景城18万平米。三次开盘，三次热销，已成为09年销售冠军。本报告是严格保密的。业绩回放宿迁----嘉汇御景园：市中心12万平米，一期商业2010年12月开盘一天销售90%，攀升为宿迁市中心第一名盘。沭阳---翰林府邸20万平米的文化楼盘，开盘一直热销，目前是沭阳最畅销的楼盘沭阳----金色港湾18万平米水岸品质，2011年9月开盘，现预约客户已达500多组沭阳----金地商城沭阳城中央商住楼盘，2011年12月开盘，现预约客户已达1500多组本报告是严格保密的。业绩回放涟水----今世缘商城：12万平米的商业步行街，一期销售火爆。淮安---东城现代城20万平米的公园楼盘，目前正在做期方案。洪泽----景湖生态大酒店洪泽唯一四星级全装修配家电酒店式公寓，2011年8月开盘，预约大定客户已达800多组沭阳----沭城一品20万沭阳纯高层品质之城，现规划方案已完成，10月开盘。涟水----水岸城邦商业7万平米商业前期规划定位，现方案已完成，即将动工。本报告是严格保密的。康杰服务的终极级目标作为一专业地产策划公司全程代理的深度介入我们的终极级目标是：通过全新的整合营销推广策略，使涟水城市广场在目前竞争对手四面包围的困境中快速提升项目的知名度、美誉度、销售力，从而超越竞争对手，实现品牌、利润、价值三者的共赢原则本报告是严格保密的。终极目标①项目目标将涟水城市广场打造成涟水高尚楼盘精品之作，进一步提升楼盘的知名度！本报告是严格保密的。终极目标②企业目标以“城市广场”为契机，将企业品牌提升为涟水高品质、精细化、人性化国际BLOCK街区住宅的代名词！本报告是严格保密的。终极目标③销售目标在短时间在涟水塑造本项目高端地产品牌形象，力争开盘一炮走红，销售面积在涟水独占鳌头；快速销售额挤身全县前列；大幅提升销售速度！本报告是严格保密的。PART2政策解政策解读读当前政策解读——政策要点?90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于40%--50%；?第二套住房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；?停发放购买第三套及以上住房贷款；?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。?限购城市一二线城市向三级城市延伸。?外地客户不能办理按揭。?政府限价格对楼盘的影响。当前政策解读——政策要点暂停三套房贷限购套数房产税试点增加有效供给囤地捂盘行为的惩罚当前政策解读——0126新国八条政策要点一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。当前政策解读——0126新国八条一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。本报告是严格保密的。政策总结1、第二套首付提高，购房难度增大，压缩购买力；2、限购第三套住房，限制购买力；3、上调银行利息，增加购房成本；4、影响购房人心里，房价下跌预期增大；本报告是严格保密的。遭遇四大楼市危言危言一随着近期“房产更严厉打压”政策加紧，银行贷款政策更苛刻，一套房首付增加至40%--50%，二套首付60%，三套房停贷，贷款利率上调1.1倍。下半年房产市场将进入更深一轮调整，成交量将走向缓慢，客户将继续观望，销售火爆破场面不会出现。四大楼市危言危言二2011年下半年或年底，各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款，必将掀起新一轮价格促销战，低价策略是唯一出路，房市火拼战场将更加残酷，为2012年楼市埋下地雷。四大楼市危言危言三今年年底，政府强主抓的安居房、保障房、廉租房大量相继上市，以低价挤压商品房市场，瓜分本已稀少的市场份额，将使2012年商品房市场价格难以走高。四大楼市危言危言四今年下半年，涟水楼市市场大量放量，现有存量楼盘与新开楼盘都将创市场新高，竞争将更加激烈，在这场博杀中，将使一些小开发商淘汰出局。本案与周边竞争对手相比，在占据“地利”相同的前提下，却遭遇“天时”的不顺。“城市广场”2011上市，可谓“生不逢时”！但成事在天，谋事在人，唯有“人和”只要引进外脑，运用智慧的策划方式，本案将创造奇迹！PART3商商业业市市场场分析分析本案涟水行政区涟水城北商业新区圣特外国语学校郑梁梅小学闸口商业圈涟水教育区涟中郑梁梅中学郑梁梅高级中学涟水五岛湖商业区本案商业圈前景分析：周边数万人口城北商超50万平方?1、凯旋广场：6万㎡；?2、炎黄国际：3万㎡；?3、锦绣花都：2万㎡；?4、君悦华城：1万㎡；?5、朗盛国际花园：3万㎡；?6、红日金城：2万㎡；?7、中联壹城：7万㎡；?8、龙源国际花园城：5万㎡；帝景蓝湾?9、军民广场：7万㎡；?10.城市广场：4万㎡；?11、其它商业：10万近期商业成交价格对比中央城商业分析楼盘名称中央城项目地址安东路与常青路交叉物业形态多层住宅+小高层建筑结构砖混+框架住宅+高层住宅+商业总户数400（住宅200套总建筑面100万㎡（商业30、商铺200套）积（㎡）万，住宅70万）商业定位集商务、居住、休销售均价2-7.5万（目前一层闲、购物、娱乐为（元/均价4-7，5万，二一体的特大型城市㎡）层均价2-3万）综合体商铺销售80--130销售方式一期三年包租，二期面积自然销售（㎡）促销折扣9.8折销售率90%优势：众多大型商家入驻+城市主干道+商业综合体=城市核心。劣势：体量过于庞大，开发周期长，投资者对此较为信心不足。大润发、中国银行签约入驻，40万方商业综合体，独有下沉式广场，4纵3横交通网络，老城区城中央，主题式规划：中央风情街、中央童梦城、中央运动城、中央休闲王朝、中央女人街、中央时尚精品步行街、中央目前销售四周商业和数码城、中央二层商业商务等。涟水国际文化商贸城商业分析楼盘名称连水国际文化商项目地址淮浦路与红日大道贸城路交汇处物业形态多层住宅+商业建筑结构框架总户数660套（商铺总建筑面积40万㎡220套、住宅（㎡）440套）商业定位数码科技、文化销售均价住宅：均价用品、家居美饰（元/㎡）2800，商铺：均价、特色餐饮7000（一二层连卖）商铺销售住宅97-102㎡、销售方式坐销面积商铺40-90㎡（㎡）促销折扣无销售率暂未开盘优势：四星级酒店后盾，定位准确，开发公司实力雄厚劣势：商住一体，项目周边人气不足，投资者对此关注度较低。同乐坊商业分析楼盘名称同乐坊项目地址涟州路渠北路口物业形态纯多层商业体建筑结构框架（仿古风格）总户数122套总建筑面积1.7万㎡（㎡）商业定位娱乐业为主销售均价7000-14000元/㎡（元/㎡）（一二层连卖，局部三层）商铺销售80-120销售方式招商大润发超市，坐面积销（㎡）促销折扣2%优惠销售率85%优势：县城中心，定位准确劣势：仿古风格建筑限制规划，商铺有死角，利用率低。凯旋国际广场商业分析楼盘名称凯旋国际广场项目地址炎黄大道与淮海路交叉口（涟水汽车客运站西侧）物业形态商业物业风格地中海业态规划一层：五金、箱包、纺织品、食品、鞋帽、酒店、茶吧二层：服装、饰品三层：专业精品层数5开间/进深4/16租赁方式返租8700元投资人优前三年24%一承租人优免半年租金，后半年低惠次性返还租金惠于市场租金，二三年在第一基础10-20%递增优势：仅临汽车站、淮安汇通市场分市场，定位准确劣势:离汇通市场太近，不容易行成人气，业态规划不合理，无大型商家入驻，短时间内商业无法在市场内形成轰动中联·壹城商业分析楼盘名称中联·壹城项目地址红日大道与安东路交叉