11珠江实业集团海口项目市场研究报告二〇一一年六月目目录录ProgramcontentPart1:Part1:市市场研场研究究Part2:Part2:项项目定位方向初步建目定位方向初步建议议Part3:Part3:综综合合结论结论PART1市市场研场研究究?海口房地产市场研究?海南东线及海口代表性项目分析?小结Part1：海南宏观市场研究—国际旅游岛研究?国际旅游岛政策对海南的影响时间：2010年1月4日标题：《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位:?我国旅游业改革创新的试验区;?世界一流的海岛休闲度假旅游目的地;国家战略，?全国生态文明建设示范区;?国际经济合作和文化交流的重要平台;国际化的高度?南海资源开发和服务基地;?国家热带现代农业基地。?国际国际旅游免税岛店政策建设对试海南的影点响：?国际旅游岛建设是海南富民强岛的出路；?国际旅游岛的概念将为海南带来一个全新的投资机会；?国际旅游岛建设将推动海南各城市产业及建设发展，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离；?随着国际旅游岛的发展，海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整；?海南全省产业布局面临着转型和升级的契机，结合国家政策不断发展和完善城市化建设。Part1：海南宏观市场研究—政策研究?2011年房地产相关政策政策层面?金融：上调存款准备金率，多次加息，收紧银根；?政策：新国八条：二套房首付6层、贷款利率不得低于基准率的1.1倍、三套房贷完全停止办理、海南延续对海口、三亚等城市限购令、个人购房5年内不得转让；?土地：规范取地途径，整顿行业秩序；土地供应持续放量，打击遏地行为；?税收：严查土地增值税；房产税上海首试；市场层面?国有大型非房地产企业进入地产行业；?“保障房、经适房”等替代品供应计划实施；?舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者产生观望心态；续2010年以来政策频出，2011年政策调控直指“土地、炒房、房价”三大命脉，重视可行性；市场力量影响加重，客户及开发商观望情绪也随之加重。Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究?海口1-5月份住宅用地供应面积数据来源：海南统计局数据来源：海南统计局?2011年1－5月份，海口市仅供应1幅住宅用地，该宗地位于海口市南海大道北侧，总土地面积为5489.64。打破了以往两年来土地供应趋势（除去年“俩个暂停”期间，政府强制停止出让土地），海口住宅用地资源的稀缺预示着海口的土地开始进入紧缩期。?2011年1－5月份，共成交5幅住宅用地，其中1月份成交4幅，总面积为5.86万平方米，2月份成交1幅，面积为5489.64平米，2－5月份均为0成交，这主要受2－4月份土地住宅市场的零供给影响。Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究?海口1-5月份商品住宅成交情况数据来源：海南统计局由上表可以看出，2月份成交较1月份几乎翻了一倍。这主要是因为置业者与开发商都抓在“国八条”海口限购细则出台之前加紧成交。进入3月份，海南传统淡季到来，加之限购令延续出台，成交量萎缩了将近90%。4、5月份成交有所回暖，但成交量依然保持低数位运行。Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究?海口1-5月份商品住宅供求关系分析2011年1－4月商品住宅各项指标变化表指标1月2月3月4月1：1：供求比——1：0.210.510.16①供应面积(万平米)35.780.0022.7944.96成交面积（万平米）18.3334.184.796.97数据来源：海南统计局数据来源：海南统计局从以上俩表可以看出，除去2月份，商品住宅市场的供大于求的局面在加剧，这主要是俩个原因造成的：一在供应上，出于对5.1小黄金周及春季房展的良好预期，3、4俩个月供应量的连续井喷；二在需求上，传统淡季的影响加上限购令的双重打击，成交量一直萎缩。Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究?海口1-5月份商品住宅成交均价分析数据来源：海南统计局从图表上可以看出，2月份在海南传统的旺季中，成交均价得到小幅上涨，达到9165元/平米的最高位。但进入3-5月份，市场整体供应量出现大量井喷，加上限购令的影响，开发商纷纷打折促销，因此价格出现比较明显的下跌。Part1：市场研究—海口城市定位及规划?海口市整体定位与规划（1999-2010年）省会城市，城市发展与建设引领海南，将继续发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用。海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控?中强：做大做强中心城区?西拓：未来椰城发展新空间?东优：江东新区崛起可期?南控：护好城市之肺Part1：市场研究—海口城市区域规划及功能定位?区域规划及功能定位对房地产的影响西拓中强强化与完善中心组注重长流组团，盈滨东优团建设，充分利用半岛、老城区专业性空置地，提高集约重点拓展面向岛外开发和规模的积聚，与规模效益的现代综合服务功打造属于海口的“后花能，有度假休闲、园”。商务旅游、休闲体南控育、部分综合服务等抑止城市向南发展，护好城市之肺，主要发展农业及造林，只有南渡江组团可供开发Part1：市场研究－海口各区域规划?海口城市发展进程·第一阶段：城市发展初级阶段，同心圆发展模式同心圆同心圆中中·第二阶段：心心城市发展蓬勃阶段，同心圆+扇形发展模式海口现处于城市发展的第二阶段，由中心往外辐射的迹象明显。Part1：市场研究－海口房地产各片区状况?海口各片区房地产发展进程本案待成发展成熟片区熟片区区片发开正待成熟片区：东待成熟片区：正在完善市海岸、新埠岛政配套建设，未来发展潜景观价值：西海岸〉海甸岛〉新埠岛〉东海岸力较大。城市配套：海甸岛〉新埠岛〉西海岸〉东海岸正开发片区：西正开发片区：处于城市发海岸、盈滨半岛展方向上，配套仍不完善项目位于新埠岛，且目前处于城市发展成熟片区，未来发展潜力较大综合实力较强。Part1：市场研究－海口房地产各片区状况?海口各片区房地产发展对比?海口城市边缘的滨海休闲度假区；?商务、办公及居住中心；?滨海休闲度假；?核心价值：海、高尔夫等休闲配套；?核心价值：配套完善、社区成熟；?核心价值：海资源；?物业类型：别墅、住宅、公寓；?物业类型：住宅、度假酒店、办公；?物业类型：住宅、别墅；?价格：7800-2.8万元/㎡；?价格：5000-1.2万元/㎡；?价格：1.5万元/㎡；?居住类型：投资、度假、自住。?居住类型：投资、度假、自住。?居住类型：投资、度假、自住。?西海岸、东海岸及盈滨半岛主要发展滨海旅游休闲度假产品；海甸岛、新埠岛新埠岛和海甸岛主要发展自住居西海东岸海家型产品；中心城区主要商业、岸办公及自住居家型产品。中心城区?同属于滨海旅游休闲度假区域，与新埠岛形成对比的区域为西盈滨半岛海岸、东海岸和海甸岛。?东海岸目前开发程度较低，与新埠岛形成直接对比的是西海岸和海甸岛，东海岸、盈滨半岛为潜在竞争对手。?城市高端休闲旅游度假区；?生活度假区；?核心价值：配套完善、海景；?核心价值：配套完善、近市中心；?物业类型：住宅，别墅；?物业类型：住宅，别墅；?价格：1.1-3.6万元/㎡；?价格：7000-1.2万元/㎡；?居住类型：投资、度假、自住。?居住类型：自住。Part1：市场研究－海口各重点区域规划一岛一城，环岛度假栖息地，泛游艇岛居水城，是国际旅游岛概念的实践。?新埠岛整体定位与规划?【开发定位】在海口城市发展过程中，新埠岛被定位为“旅游度假、休闲娱乐、生态健康、高档居住”为主题功能的高档滨海综合发展片区。以此为依托，新埠岛项目开发定位为“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新城镇。?【功能规划】五星级商务酒店及度假酒店、游艇俱乐部、水岸商业街区、国际康体疗养中心、运动中心、18洞高尔夫球场、品牌学校等休闲度假配套设施及高档低层住宅、高层海景公寓等居住产品。?【公共旅游】18洞高尔夫球场、河口康体运动功能区、渔人码头度假区、外滩方埕旅游度假区、绿林风情运河水岸商业区起步区埠北迎宾港。Part1：市场研究－海口各重点区域规划突出宜居、生态、时尚的温馨之岛?海甸岛整体定位与规划?【功能定位】海甸岛的公共服务中心、绿化景观中心和宜居品位生活地区。?【规划结构】规划结构为“一心一带两轴五片区”。“一心”是指白沙门公园绿化中心，是规划区居民生活休闲游憩的绿化空间。“一带”是指结合横沟河、琼州海峡、海甸溪等景观水体，沿规划区外围道路规划一定宽度的景观绿化带。“两轴”是指依托人民大道、海甸五路—世纪大桥形成的两条规划区发展轴线。“五片区”是指根据规划区路网划分形成的海大高校区、西片居住区、西北片居住区、东北片居住区、东南片居住区五个功能片区。Part1：市场研究－海口各重点区域规划创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。?东海岸整体定位与规划?【功能定位】创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。?【区域划分】江东组团由东营片区、红树林片区、沿江生活片区、桂林洋片区、灵山片区和机场片区组成。滨海水城片区：以旅游度假为主的片区。桂林洋滨海片区：以旅游度假为主的片区桂林洋综合片区：以教育科研、高新技术和无污染工业为主的综合型片区。灵山片区：以航空物流和居住为主的综合型片区。?【规划结构】按照“两带一区五片”结构进行功能布局。?【发展前景】东海岸江东组团将成为海口中心城区的三个城市功能核心之一，是大海口“东优”战略的核心发展区域。Part1：市场研究－海口各重点区域