伟业?西城国际2012年营销策划推广报告二零一二年一月六日报告框架开发商的需求中地行对需求的理解——营销目标城市特性分析目标下的问题宏观市场分析项目定位市场竞争分析项目本体分析营销策略及执行?品牌目标：通过本项目，实现伟业在海南的旅游地产开发战略实证成绩及影响力，同时为伟业集团的后续项目提供品牌支持及现金流支持。?价格目标：实现在当前市场环境下相对“进取”的价格?速度目标：目前虽受大市场调控下，但项目必须在年底实现冲量目标；开发商的需求：中地行对开发商需求的理解---营销目标回顾品牌树立伟业集团品牌在海南及儋州的影响力.为伟业后续项目开发提供品牌支持价格实现在当前市场环境下相对“进取”的价格，制定符合当前市场环境下的价格体系,兑现项目在儋州那大的独特价值速度2012年完成1.35亿回款目标，后续通过形象树立实现稳健销售儋州市PART1让让我我们们重新重新认识认识儋州儋州—城市特性分析Part1:城市特性分析—城市概况?海南西线概况西西线发线发展的展的滞滞后性后性将随将随着海南着海南国际国际旅游旅游岛岛建建设设及海南省及海南省产业发产业发展展战战略的略的实实施中得到改善施中得到改善海南西线是指海南西部区域，包括儋州、乐东、东方、昌江和临高五个市县：?开发现状：西线自然条件较为恶劣，加上基础设施建设相对落后，导致整体西线开发相对较滞后。?发展规划：为解决区域经济发展不平衡问题，海南省政府做出加大海南西部开发建设决策，依照海南省产业发展战略：整个西部沿海以“大企业进驻，大项目带动”发展思路，将主要布局新兴工业：石油化工、天然气化工、矿产资源加工、林浆纸等产业成为发展重点。Part1:城市特性分析—城市地位?城市地位分析海南海南岛岛西部西部区区域性中心城市地位的确立，域性中心城市地位的确立，极极大大提升了儋州城市地位提升了儋州城市地位?城市规模：儋州距省会海口市130公里，陆地面积3400平方公里，海岸线长240公里，全市人口95万，是海南省面积最大、人口数量排名第二的市县，辖区有17个镇，4个市属农场及3个工业园区。?城市地位：儋州拥有得天独厚的区位优势，紧靠目前国内开放层次最高的区域——洋浦，处于海南发展现代大工业的走廊中心区，是海南西部经济、交通、通信和文化中心。作为省直管市县体制改革的试点，省委、省政府将着力将儋州打造成为海南岛西部区域性中心城市。Part1:城市特性分析—城市交通?城市交通分析““十二五”十二五”规划规划后，儋州后，儋州将拥将拥有水、有水、陆陆、空相配套、空相配套的立体交通的立体交通网络网络，成，成为区为区域性域性综综合合运输枢纽运输枢纽?现有交通体系：陆海交通发达，环岛西线铁路、环岛高速公路横穿市境，白马井港、洋浦港，可直抵东南亚和各沿海城市。?规划交通体系：海南省确定的“十二五规划”中，涉及儋州重大基础交通建设包括：?儋州民用机场?西环铁路建设,?白马井—洋浦跨海大桥?万宁-儋州-洋浦地方高速公路可以预计“十二五”规划实施后，儋州将具备以儋州为中心，覆盖海南岛的1小时内的“旅游经济生活圈”。Part1:城市特性分析—城市空间结构?城市空间结构?空间结构：儋州城镇化发展地区划分“两翼双城”空间格局。?两翼：即西北滨海部发展翼和东南内陆发展翼。?双城：即那大城区和滨海城区，那大城区是东南内陆发展翼的中心城市；滨海城区是西北滨海部发展翼的中心城市。?用地规模：中心城区城市建设用地总规模控制在135～150平方公里左右，其中那大城区城市建设用地47平方公里；滨海新城建设用地约90～103平方公里。Part1:城市特性分析—城市空间结构?城市空间结构儋州市中心城儋州市中心城区区包括：那大城包括：那大城区区和和滨滨海城海城区区?那大城区空间结构：采用组团式空间结构发展形态。将那大城区分为那大中心组团、两院科研教育区、兰洋温泉度假区和西联产业区四个规模不等、职能有别、相互联系、互为依存的功能片区。本项目?滨海新城空间结构：滨海新城远景构想空间结构为“一心三叶”。一心为滨海新城海湾绿心，三叶为北部洋浦产业组团、滨海综合服务组团+南部旅游组团和新英湾东部组团。儋州城市空儋州城市空间结构间结构的拓展，的拓展，优优化城市的化城市的资资源配置，源配置，实现实现了城市多了城市多级发级发展展格局，格局，将进将进一步拉一步拉动动儋州儋州经济经济的的发发展；而中心城展；而中心城区区空空间结构间结构的的优优化，化，实实现现了城市的可持了城市的可持续发续发展空展空间间Part1:城市特性分析—城市进程及人口?城市化进程及人口儋州城市化水平在儋州城市化水平在过过去的五年去的五年时间时间里里发发展展缓缓慢，慢，?城市化水平：从2004年实现非对对儋州儋州房房地地产产市市场发场发展展未未形成有形成有效效支支撑撑农业人口激增之后，非农业人口2006-2010年儋州市人口统计表数量以及占总人口的比重变化不年份总人口(人)农业人口(人)非农业人口(人)明显，2010年末全市户籍总人2006947291590746356545口1020429人，其中非农业人口2007965667603855361812354097人，城市化水平为200898554861738936815934.7%。20091008302638649369653?人口发展规划：2015年市域总20101020429666333354096人口120万人，中心城区人口40注:数据由儋州市统计局提供，未包括洋浦及农垦数据。万，其中那大城区为25万人，滨海城区为8万人，洋浦经济开发区7万人；2030年市域总人口150万人，中心城区人口70万，其中那大城区为40万人，滨海城区为17万人，洋浦经济开发区13万人，城市化水平46.7%。www.fdc01.com房市金碟Part1:城市特性分析—城市总体经济?城市发展总体经济儋州儋州经济总经济总体体处处于西部于西部区区域域龙头龙头地位，同地位，同时时在在近几近几年在海南的年在海南的号号召召力和影力和影响响力力逐逐渐渐加加强强2006-2010年儋州市GDP统计表儋州市GDP增长趋势1400000年份GDP(万元）增长率（%）GDP(万元）120000011459041017683200671532011.4%1000000901973836393200783639316.9%80000071532060000020089019737.8%4000002009101768312.8%20000002010114590412.6%20062007200820092010注:数据由儋州市统计局提供，未包括洋浦及农垦数据。?2006年至2010年，儋州市（不含洋浦2010年海南省主要市县GDP排名及农垦）GDP由71.53亿元上升至7000000GDP(万元）5905536114.59亿元，增长了60%，平均每年保60000005000000持8%-12%左右的稳步增长。4000000292752230000002307921?2010年儋州市GDP总额排名位居全省第200000011449771055361887211二，仅次于海口，其中洋浦工业开发区10000005016750GDP占儋州市GDP总额的60.7%。海口市儋州市三亚市文昌市琼海市万宁市陵水县Part1:城市特性分析—城市固定投资?城市固定投资儋州儋州固固定定投投资总资总量不量不断扩断扩大，城大，城镇镇固固定定资产资产投投资资的的增增加加对总额对总额的的增增长长起起主要的拉主要的拉动动作用作用固定资产投资总城镇固定资产投年份增长率比率额(万元）资（万元）?投资规模：从2006年至2010200618644814.0%9448650.7%年，儋州市固定资产投资总额200718750010.2%10469055.8%200819034412.6%12859567.6%从186448万元上升到390226200924207825.1%16072266.4%万元，增长了199.3%。其中201039022667.8%31486280.7%，城镇固定资产投资从94486注:数据由儋州市统计局提供，未包括洋浦及农垦数据。万元上升到314862万元，增儋州市固定资产投资统计表长了233.2%。城镇固定资产固定资产投资-增长率城镇固定资产投资-比率90.0%80.7%80.0%投资的增加对固定资产投67.6%66.4%70.0%55.8%60.0%50.7%67.8%资总额的增长起主要的拉50.0%40.0%25.1%30.0%动作用。14.0%20.0%10.2%12.6%10.0%0.0%20062007200820092010wwPart1:w.fdc01.com房城市特性分析—城市市金碟消费?城市消费及居民收入儋州整体儋州整体消消费费能力能力较较弱弱，，对对儋州儋州房房地地产产市市场场能能以形成有以形成有效效的的刺激刺激带动带动和和消消费费支支撑撑?2010年，儋州市城镇居民人均可支配收入达14245元，比上年增长12.7%；全年农村居民人均纯收入5481元，比上年增长11.5%；城镇居民人均消费支出10687.7元，比上年增长15.2%；农民人均生活消费支出2593元，增长14.4%。?儋州市社会消费品销售总额稳步提升，从2007年起，社会消费品销售总额年增长率近20%。2010年，儋州市社会消费品销售总额超30亿元，达到31.01亿元，较2009年增长18.26%。数据来源：海南省各市县经济发展情况的通报及儋州市经济和社会发展统计公报wwPart1:w.fdc01.com房城市特性分析—城市人市金碟均GDP?城市人