未来超越想象湖南百鑫达滨江新城项目2012年定位营销报告湖南中原事业五部HN.12.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1我是谁？?市场大背景？?片区发展？?市场竞争？?客户类型？?营销手法？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2CHAPTER.大势及片区分析1痛并快乐着?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3宏观大势2011调控主旋律不变，继续深化。流动性过剩，通胀大背景下政府对房地产行业调控势成必然。房地产政策的宏观背景：民生（降房价）+经济（抑通胀）=2011年“降物价”背景1、政府必须通过宏观调控实现“取信于民”的政治目标。必须打破“屡调屡高”怪圈。背景2、只有控制住房地产市场价格的上涨才能有效控制通货膨胀。保证经济长期稳定发展格局。背景3、继续实施严格的宏观调控，为保障性住房的建设与供给争取时间。金融危机后的救市，导致流动性过剩，通货膨胀日益严重n(1i)1按公式∏+n?（n=1…….12）粗略演算得到，12年来：费雪等式：MV=PT+S1M2增长556.43%M2大幅增长流动性过剩货MV资产量价齐若V不变或加快大幅增长GDP增长198.99%币供应量12年来升房产、黄金、的增速仍是GDPCPI小幅增长白银等可持有资PT两倍多产价格快速上涨CPI增长17.38%T值随收入增长小幅增长有限M：货币供应量；V：货币流通速度；P：平均价格水平；T：商品和服务的交易量；S：资产对货币的需要?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4宏观大势调控逻辑不变，压需求促供给，本年信贷从紧，行政&税收手段严卡购房门槛是核心方向。在压抑需求方面“限贷&限购”的调控逻辑不会变化，也没有可以替代的更好的逻辑。逻辑1、抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导；逻辑2、促供给，针对开发商，收紧银行信贷，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。2011年的宏观调控政策问责严格实行问责制。包括中央对地方的问责、地方政府对开发商的问责等——已有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。监管规范房地产开发企业行为；暂停违法违规企业其发行股票、公司债券和新购置土地。——调整90㎡以下首套房首付款；严格二套房贷；停止三套房贷款；管理消费性贷款；首1月26日对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利信贷套房贷利率升至8.5折及以上；严肃处理违规商业银行等率不低于基准利率的1.1倍。取消首套房贷款利率优惠。税收土地增值税的清算；以家庭为单位调整契税征收标准；房产税改革试点等。1月27日重庆、上海试点开征房产税，税率范围0.5-%1.2%供给严格住房用地供应管理；严格住房建设年度计划的管理；保障性安居工程建设任务。——数据来源：世联数据平台?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5长沙房地产市场情况上周住宅成交套数810套，去年同期成交4000套，下降80%。市场形势严峻内六区一手商品房住宅周成交套数、面积走势分析周成交套数、面积(万方)走势图3000353020002520151000105001.1.1.1.1.2.2.2.2.3.3.3.3.4.4.4.4.5.5.5.5.5.6.6.6.6.7.7.7.7.7.8.8.8.8.9.9.9.9.10101010101111111112122-9-1623300613202706132027031017241-8-1522295-1219263-101724317-1421284-111825.7-.9-.1.2.3.6-.1.2.2.4-.1套数1825242331711423261512121194131118191921272215151522171419171113131316121116143016141911107266951081面积（万㎡）192525274816252817141513111514242220223224.16.161726191520191315151420141317163191622131287111110本周成交套数810套，减少262套，环比下跌24%(上周成交1072套)，区域12.4-12.1012.11-12.17环比天心8938-57.30%成交面积9.67万方，减少1.08万方，环比下降10%(上周成交10.75万福方)，成交套数不足去年同期的20%。开18397-46.99%雨花302213-29.47%从各区来看，五区下跌，一区上涨。天心区、芙蓉区跌幅达到50%以上，芙蓉3414-58.82%岳麓区跌幅相对较小，为175%，区域成交套数连续两周下跌。望城区小幅岳麓233192-17.60%上涨，涨幅为10%。望城23125610.82%上周雨花区香樟兰亭和新盛珑璟台集中式开盘，未来将陆续签约。数据来源：中原数据平台备注：由于房地局统计数据表现形式改变，故从9月4日起，成交量价分析对象改为内六区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6长沙房地产市场推货量预判受政策影响产品去化速度减慢，开发商存货压力增加，未来较长一段时间长沙楼市的竞争将越加激烈。2011年上半年推量预计2011年下半年总推量预计2012年上半年总推量661.4万㎡990万㎡600万㎡?据统计：2010年12月截至2011年10月共有124个在售楼盘、52个在建未售楼盘总共推出约1791.23万㎡的货量，平均137.8万㎡/月的推售量。?预计2011年全年总推量1650万㎡，新推货量有很大程度上涨，今年下半年至明年春季，长沙楼市的新推货源依然充足。?11年上半年，长沙市商品房推货量达到661.4万㎡，预计下半年总推量将达到990万㎡，明年上半年新推货量保守估计约600万㎡。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7未来市场预测首置、首改占主导，预计2012年下半年将会出现拐点若政策“雷声大，雨点小”，预计明年上半年内五区住宅供应在500-650万方左右。1量若政策“花样百出，怪招层叠”，预计明年上半年内五区住宅供应将大大缩减在600万方左右。与周边省市价格对比，长沙楼价依然有较大上升空间，预计明年下半年房价2价将呈缓慢上涨趋势，涨幅会有所缩小。明年需求仍然以刚性需求、首改为主。3客户在建的地铁1、2号线以及今年10月已经开工的3、4号线提升城市价值，投资客比重将继续增加。明年需求仍然以刚性需求、首改需求为主；楼市成交预计继续持平；受政策影响，按照目前长沙楼市的成交量价齐跌的趋势，2011年下半年至2012年上半年成交将有一定程度的下降，预计明年年中会出现新的拐点，下半年楼市将有所好转。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8长沙未来发展趋势城市“一轴双核心”规划，将现河东、河西双CBD局面，呈现多中心多板块发展趋势老长沙：一主两次四组团新长沙：一轴两带双中心城市核心功能集中在五一商圈城市中央核心功能外溢，主城区范围扩大城市主中心城市化城市化进进程程扩张扩张?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9长沙未来发展趋势多板块局面形成，板块竞争全城化，各板块间多为影响力竞争，其中滨江新城、梅溪湖、洋湖垸板块为河西代表区域滨水新城板块万科城本案北滨江城月湖星沙城市府板块新城北板块世贸板北辰板块绿地块长房麓谷板奥克斯河西块万达河板板块块裂裂变变中心区武东达美板华远块广运达梅溪湖保利新板块城中海洋湖垸板块南奥园城省府板块www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10河西区域发展趋势梅溪湖、滨江新城、洋湖垸三大板块将引领河西的发展及蜕变。而洋湖垸难以成就中心，相比梅溪湖，滨江新城地段优势明显。地段优势明显，自然环境相对较差。滨江新梅溪湖城兼得自然环境优势明国际功能服务区显。洋湖垸自然环境较好，但地理位置较偏远，难以成为真正的城市中心。www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11滨江新城新调整规划详解2011.11北津城本本项项目目遗址公园安置沿沿江江风风用地光光带带以沿江风光北津岳岳华华过带、北津城小公公园园白马学城遗址公园中学为主商住用住宅住宅安置用地用地地用地商商业业安置用地金金商业融融住宅用用项地地目用地商业地住宅用地?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12滨江新城新调整规划详解2011.11金融商业为主本本项项目目广发银行