财信·沙滨城市——6-8月营销执行案重庆：腾嘉地产2012.05本报告仅供客户内部使用。在获得腾嘉地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。说明[本案是在结合项目2012年整体营销思路的基础上，拟定的项目6-8月营销执行细案。]Codeofthisreport|2目录1、项目简析2、竞争市场简析3、定位回顾4、2012年6月-8月营销执行细案5、执行团队保障Codeofthisreport|3区位解读：主城三大滨江经济带、沙区唯一滨江生活区沙坪坝行政区域图?主城三大滨江经济带大学城洋人街南滨路：基本成型；歌老乐城国际社区北滨路：初具规模；山区沙滨路：厚积薄发。磁器口长嘉汇春森彼岸融景城寰宇天下?沙区唯一滨江生活区江枫美岸华润中央公园招商江湾城阳光100中海北滨1号国兴北岸江山老城区：唯有城市配套华宇金沙港湾大学城：新城，新规划东原1891卓越美丽山水重庆天地歌乐山：山居生活珊瑚水岸长江国际融侨半岛备注：以上项目为不完全统计。Codeofthisreport|4配套解读：配套完善——宜居生活市级教育配套、市级医疗配套、区域级商业中心配套说明连接四条主干道：沙滨路、土湾路、汉渝路、牛滴路交通干道连通四座大桥：高家花园大桥、石门大桥、嘉华大桥、红岩村大桥（预计2016年通车），到主城各区通达便利三个站点：金沙港湾站、肿瘤医院站、土湾站，各站公交线路分别有：金沙港湾站：261、503、553、807、454等五条公交线路公交配套肿瘤医院站：202、113、133、148、166、181、201、205、231、236、245、270、801、821、832、863等16条公交线路土湾站：205、210、215、219、220、262、265、318、501、802、808等11条公交线路轨道交通地铁1号线通车（小龙坎站），规划中的轨道交通5、9号线，环线（红岩村大桥站）小学：沙滨路小学、树人小学、实验一小、育英小学、土湾小学；教育配套中学：一中、三中、八中、实验中学等；大学：重庆大学，重庆师范学院等项目附近有西南医院、新桥医院、肿瘤医院等多个重庆市大型医院。医疗配套沙区人民医院、妇幼保健院、爱德华医院均在10分钟车程以内。商圈商业：重百商场、立洋百货、凯瑞商都、王府井百货等主要的大型商场都分布在三角碑附近及三峡广场。商业配套附近商业：华冠超市、重百超市土湾店、汉渝路新世纪超市、永辉超市、周边社区商业配套和重庆天地大型商业综合体文化娱乐三峡广场、磁器口、重庆天地、红岩纪念馆、小龙坎绿色广场等公园配套平顶山公园、鸿恩寺公园、重庆天地湿地公园、沙滨路公园、滨江公园（规划中）Codeofthisreport|5生活配套华宇大社区配套，滨江休闲美食街（自建），大型超市（引入），幼儿园（自建）资源解读：内外兼修——外在：江山资源；内在：人文资源?外在：江山资源嘉陵江：一线江景；磁器口平顶山：平顶山海拔425米，向嘉东南延绵到化龙桥虎头岩，为嘉陵江沙坪坝的制高点。?内在：人文资源陵重庆大学：学校创办于1929年，磁器口早在民国时期就是中国最杰出重庆的国立大学之一；现是教育部大学直属全国重点大学。江磁器口：自明、清时期以来磁器口古镇名扬巴蜀大地。古镇磁器口有12条街巷，街道两旁大多是明清风格的建筑，地面重庆大学平顶山由石板铺成，沿街店铺林立。平顶山示意图Codeofthisreport|6项目解读：项目占地约109亩，容积率3.89，高品质项目形象规划，建筑形态丰富，受众人群广泛，居住环境良好主要经济技术指标占地面积109亩总建筑面积约37万㎡住宅约25万㎡商业及公建配套约3万㎡车库8万多㎡容积率3.89建筑形式多层、小高层、高层、商业Codeofthisreport|7项目解读：户型以紧凑型两房，三房为主，舒适型三房为辅，主要迎合首改，首置，二次改善型客户补充A地块A地块合计规划鸟瞰图类别户型套数占比户型套数占比2房15491%1房533%多层2房44029%B地3房159%块3房103868%CD地合计\　169100%合计1531100%块小高层3房288100%B地块合计A地合计\　288100%块类别户型套数占比1房535%1房00%高层2房28627%高层2房40243%3房73568%3房54057%合计\　1074100%合计　942100%C地块合计A、B地块合计户型套数占比1房5220%户型1房2房3房合计套数53842157824732房20880%占比2%34%64%100%合计260100%Codeofthisreport|8一期产品理解：产品多元；户型以首置，首改产品为主，二次改善为辅本项目一期A3、A5、A11，产品类型有多层、小高层和高层产品；DD共313套，以三房产品为主，约60%，187套，两房约40%，126套。产品形态户型套数比例2房9029%高层3房11537%小高层3房7223%多层2房3611%合计313　100%A3A3A5A5A11A11（备注：本数据采贵司方案，最终面积的确定以测绘报告为准）Codeofthisreport|9项目价值梳理内容梳理城市江湾?主城三大滨江经济带?沙区唯一滨江生活区伴山江湾?紧邻沙区城区内唯一的平顶山?多个公园环绕五大江湾体系：盛景江湾?嘉陵第一湾阔景城市江山?一线嘉陵江江景江山高品质宜居项目?公路：汉渝路、土湾路、滨江路、牛滴路便捷江湾?轨道：1号线；5、9号线、环线（规划）?连接四座大桥：高家花园、石门大桥、嘉华大桥、红岩村大桥（规划）；学府江湾?市级名校云集：大学-重庆大学、重庆师范大学、川外；中学-1、3、8中；小学-树人小学、实验小学Codeofthisreport|10目录1、项目简析2、竞争市场简析3、定位回顾4、2012年6月-8月营销执行细案5、执行团队保障Codeofthisreport|11竞争项目分布图金融街金悦城融汇国际温泉城华宇金沙时代隆鑫天雨方中房千寻Codeofthisreport|12华宇金沙时代项目卖点：大社区、大配套、低总价、性价比?物业构成：共计38万方，容积率4.8，由16栋33层高层构成，规?销售情况：划4000户。未售未售未售未售?小区配套：另会所1000㎡，幼儿院2000㎡，社区商业2000㎡，游泳池、篮球、羽毛球。77号楼号楼?建筑风格：新古典华宇?户型区间：在售77-110㎡之间两房和三房户型，预计本月下旬推出别33号楼号楼馆已项目7号楼，2梯7户，33层，面积在40-100㎡之间，为一、两、售三房户型，总套数231套，约1.6万方。罄?销售价格：目前均价7700元/㎡?去化情况（2012年）：70套/月?客户群：50%沙区客户，40%区县客户，10%外区客户目前项目剩余2栋高层，为2梯7户，33?主要优势：华宇大社区配套，产品紧凑，总价低，性价比高。层高层产品。套数约：462套?主要劣势：地段尴尬，无差异竞争力卖点。建面约4万㎡信息来源：财信、腾嘉调研Codeofthisreport|13金融街金悦城项目卖点：品牌、大配套?物业构成：23万方，住宅、中心型商业?小区配套：商业、幼儿园、篮球场、羽毛球场在售?建筑风格：Artdeco风格售罄?户型区间：25-190㎡，在售户型区间为20-47㎡之间的单配和一房?销售价格：目前均价8300元/㎡2?去化情况（2012年）：70套/月3?客户群：80%沙区客户（双背、陈家湾、天星桥），20%外区客户?主要优势：品牌、城市综合体配套?主要劣势：项目品质一般，与企业品牌不匹配?销售情况：目前项目剩余2栋楼（2、3号楼），为3梯8户，剩余房源房源约512套，面积区间为40-100㎡之间，产品为一房到三房，剩余建面约3.6万方信息来源：财信、腾嘉调研Codeofthisreport|14融汇国际温泉城项目卖点：地段、大社区、大配套?物业构成：共计200万方，在售B区由10栋31层高层构成，规划3052户。?小区配套：幼儿园、融汇沙小、温泉商业区。?建筑风格：现代?产品特点：1—3房，户型较差?户型区间：55-112㎡；预计五月加推33-46㎡商务公寓，6月加推5期房源52-116㎡。?销售价格：均价7700元/㎡?去化情况（2012年）：80套/月?客户群：50%沙区客户，30%区县客户，10%西区客户，外地10%?主要优势：项目规模较大，地段优，生活教育在售配套完善将?主要劣势：铁路内环影响较大，现周边配套不推售罄售罄成熟，项目展示品质感较差?营销亮点：集中密集推广掀起关注热潮，区域内迅速实现品牌市场双赢，持续组织公关活动推注营销及保持项目热度信息来源：财信、腾嘉调研Codeofthisreport|15隆鑫天雨方项目卖点：教育指标、地段、配套??物业构成：共计29万方，容积率5，由11栋33层高层构成，规划销售情况：目前项目剩余2栋高层（2、3号楼）为3梯7户，33层产品2367户，合计房源约460套，总计建面约3.4?小区配套：幼儿园、实验1小、社区商业万方。目前在售1、5、6号楼，剩余房源约600套，建面约5万方，总计还?建筑风格：现代剩余8.4万方。2?产品特点：1—4房，实用合理未售3?户型区间：45-105㎡，首置，首改?销售价格：均价8800元/㎡，区域价格标杆，后期滞销在售房源?去化情况（2012年）：30套/月还建?客户群：40%沙区客户，40%区县客户，20%外区?主要优势：赠送教育指标，地段较好，配套完善已售罄?主要劣势：周边环境较差，密度高，品质差?营销亮点：推广形象较好，实现了区域高站位，另契合沙区客户专享权，亲民性推广受到了市场关注。信息来源：财信、腾嘉