科学筑家金地澜菲溪岸价格策略报告58万平米意大利原著国际溪岸墅区报告提纲Part1.项目简介Part2.近期市场大势研判Part3.竞品市场机会分析Part4.项目产品细部分析Part5.大盘策略研究Part6价格定位Part7客户分析及策略建议Part8.价格体系形成Part1.项目简介…项目介绍总规模58万方，由J5、J6、J7、J8地块组成，涵盖双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、合院及高层的物业形态，J6地块为项目首期入市J6地块（一期）J5地块J6地块J7地块J8地块叠拼工程进度4月16日一期示范区与认筹同步开启，5月下旬首次开盘55月下旬月下旬77月月1010月月一期首次一期首次开盘开盘高高层层推出推出一期洋房加推一期洋房加推4月蓄客期5月开盘期6月7月持销期8月9月二期10月11月三期12月44月月1616日示范日示范区区66月月99月月1111月月开开放、放、认筹认筹新品加推新品加推二期合院二期合院三期高三期高层层具体推售时间将依据市场而定预计达到分期物业类型楼栋套数预售时间C1、C2、C3、C5、C6、叠拼52C7、C8、C92011年4、C105月下旬D1、D2、D5花园洋房50一期、D6、D82011年6月28J6高层E1、E2、E3311日D3、D7、D92011年10月15花园洋房、D10、D1154日、D12D-1#、D-2#、D-3#、J5地块合院482011年9月21二期D-4#、D-日5#、D-6#J5地块大双拼A-1#、A-2#42011年11月21三期J8高层22#—24#----日本期推货以别墅、洋房为主，别墅面积182-239平米，洋房面积135-193平米J6地块总货量建筑物业户型套数面积比例别墅111965211.1%洋房1628410422.3%高层3519031166.6%合计62670467100%一期首推货量项目一期别墅、洋房为主；建筑物业第一批售推C1、C3、C5别墅及户型套数面积比例D1、D2、D6洋房；别墅42382044%第一批推售别墅面积为182-239平米，洋房54403056%洋房面积135-193平米；合计927850100%Part2.近期市场大势研判…政策预期08上半年政府通过市场手段降低购买预期，2011年从行政手段全方位调控市场，通过限购、限贷等史上最严厉政策出台，直接限制购买人资格，调控已成为11年主基调，预期未来行业政策继续从紧、从严，市场将持续受压,需求会全面缩减，高端的供给受限，低端供给井喷，各类市场客户都会受到影响2008上半年政策收紧2011上半年政策严厉1月3日关于促进节约集约用地的通知1月18日经适房开发贷款管理办法2011.1.15武汉限购令细则出台2月15日房屋登记办法2011.1.27“国八条”出台2月25日做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见2011.2.22武汉限购令细则3月3日关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知VS4月7日关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知2011.4.6上调金融机构人民币存贷款5月6日关于印发《房屋登记簿管理试行办法》的通知基准利率5月29日违反土地管理规定行为处分办法2011.5.1商品房销售一房一价6月1日关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知6月1日关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知2008下半年“救市”2011下半年“调控继续”10月22日国家宣布下调住房交易税费房贷利率11月9日实行积极财政和适度宽松货币政策VS9月16日-12月23预计未来调控政策从紧、从严百日内，五次降息日12月17日松绑二套房营业税征收5年减至2年12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》目前还在与市场博弈，坚挺价格不放松，但是个别项目开始打出高端市场表现低折扣，多数项目价格持平，但成交量下滑，如复地东湖国际持续月度0成交，而华润中央公园3月因加推小面积和楼王产品组合结构调整，价格略升，至4月份小户型售罄，成交价回落。高端项目主推大户型，受政策影响，优惠幅度价格表现逐步增加区域项目名称在售主力户型4月折后均价优惠活动武汉天地250-500㎡的大户型34650元/㎡一次性付款9.9折，贷款无折扣47-130㎡精装房(装修标准2600元汉口融科天城20160元/㎡一次性付款9.6折，贷款9.7折/㎡）泛海国际165-260㎡大户型16660元/㎡一次性付款9.8折，贷款9.9折华润置地中88㎡特惠房,最低折扣9折,143㎡88㎡小三房，143㎡四房10000元/㎡央公园楼王最低折扣9.6折汉阳世茂锦绣长58㎡一房，91㎡两房，156㎡三156㎡三房最低折扣7折,其他户型9450元/㎡江房，，240㎡的五房一次性付款9折,贷款9.5折复地东湖国武昌97㎡两房,128㎡四房.270㎡别墅17460元/㎡一次性付款9.7折，贷款9.8折际备注：数据时间范围11年4月1日至11年4月30日区域市场多为大盘持续开盘，推盘密集，现售项区域市场目+新推项目2011年后续供应量46.3万方，至本案开盘销售时，与多个项目直面竞争2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月华润置地中央公园60-180㎡的四房、180-260㎡的联庭别墅，第二季度推1.5万方的（140-180）高层全年6.5万方高层世茂锦绣长江67㎡的一房，102-166㎡三房,231㎡六房，总共约3.5万方本万科金域蓝湾4月中旬开盘，全高层，83-150㎡户案型，约3万方，全年6万方竞经开万达广场30-60㎡小户型，约1万㎡争一市绿地新都会约1.5万㎡130墅，约9.5万㎡130墅加推及75-118场高层期约3万方高层朗诗绿色街区50-160平方米观澜御苑70-120㎡，约3万㎡高层主人信太子湾约2.5万㎡别墅+多层销金色港湾约7.28万㎡54-142㎡高层+联排+多期层水墨兰庭约2.4万㎡90-130约3.6万㎡90-130㎡多层+花园洋房㎡多层+花园洋房大势研判小结?调控已成2011年主基调，限购、限贷、一房一价三驾齐驱；?高端市场普遍成交大幅下滑，甚至出现0成交，个别项目表现不一；?新开盘项目明显调低价格预期，加大优惠幅度，保证开盘热销；?区域未来市场供应量大，多为大盘持续开盘；Part3.竞品市场机会分析…通过对高端项目的对比梳理，从物业类型、形象及影响力的综合因素锁定可比项目：武汉天地、万达公馆、复地东湖国际、华润中央公园、世茂锦绣长江、朗诗绿色街区、绿地新都会建筑面积楼盘名称容积率区域价格主要竞争产品（万㎡）公寓10000元/㎡160-180㎡的四房华润中央公园432.80汉阳月湖桥联庭16000元/㎡180-260㎡的联庭别墅世茂锦绣长江1652.97汉阳鹦鹉洲9450元/㎡159-166㎡的三房武汉天地1403.08?汉口永清34650元/㎡200㎡以上的三房万达公馆614.71武昌积玉桥24000元/㎡240-340㎡的三房复地东湖国际1062.29武昌东湖17460元/㎡135-165㎡的三房（4月推）88㎡两房、95-133㎡的三房朗诗绿色街区122.38汉阳四新预计14000元/㎡168㎡四房绿地新都会45.82.41汉阳四新预计15000元/㎡90-130㎡的联排别墅本案581.9汉阳四新——135-193㎡洋房，182-239㎡叠加备注：朗诗价格涵精装、及科技环保节能材料在可比项目中，本项目容积率最低，意味着本项目低密度产品的总体量是可比项目中最大的，项目整体品质较高楼盘名称建筑面积（万㎡）容积率建筑形态华润中央公园432.80高层、联庭别墅世茂锦绣长江1652.97高层、超高层武汉天地1403.08?高层、小高层、多层万达公馆614.71超高层、soho、酒店、商业复地东湖国际1062.29花园洋房、高层、超高层、商业朗诗绿色街区122.38高层、soho绿地新都会45.82.41联排、多层、高层、超高层、商业洋房、叠拼、合院、联排、高层、大本案581.9平层、底townhouse、双拼、商业与可比项目现场展示对比可知：本项目1.9万㎡的独立展示区，首层8.7米挑高售楼部的展示效果在市场上绝无仅有，占绝对优势与可比项目合作团队对比可知，可比项目与本案选取的均为国际化一流团队，与之相比不相上下，一流的国际团队与项目的标杆地位相契合项目名称开发商规划设计建筑设计景观设计物管公司北京易兰(亚洲)上海天华建筑设计上海天华建筑华润置地物业华润中央公园华润集团规划设计事务所有限公司设计有限公司管理有限公司香港戴德梁行世茂锦绣长江世茂集团RMJM美国泛亚国际美国泛亚国际物业管理有限公司武汉天地瑞安集团P&T、SOM武汉建筑设计院巴马丹拿国际公司新昌瑞安物业武汉万达广武汉万达广场万达商业规划研究澳大利亚帕莱登设万达公馆场投资有限万达商业规划研究院商业管理有限院计公司公司公司筑博工程设计上海意格环境世邦魏理仕复地东湖国际复地集团新加坡SGP意格环境设计咨询设计咨询物业顾问安琦道尔(上海）武汉朗诗置朗诗物业管理朗诗绿色街区武汉建筑设计院武汉建筑设计院环境建筑规划设计业有限公司有限公司有限公司上海绿地地戈登吉尔建筑设计事绿地物业管理绿地新都会艾德里安史密斯玉琪璘景观堂产集团务所有限公司本案金地集团SWASBDDON金地物业与可比项目在开发理念对比可知，本案为纯意大利风情社区的理念，强调“意式原著”，在市场上走差异化竞争路线楼盘名称开发理念华润中央公园纯英伦风情、张之洞纪念公园世茂锦绣长江长江文化武汉天地海派文化、殖民文化元素万达公馆老武汉的贵族气质、文化底蕴复地东湖国际东湖阶层朗诗绿色街区高科技绿色环保绿地新都会