城市运营与大盘营销城市运营与大盘营销︳︳︳︳2011.07.20一、城市运营一、城市运营二、大盘营销二、大盘营销国际大都市新城发展经历?新城是大都市发展的必经之路新城是大都市发展的必经之路新城是大都市发展的必经之路新城是大都市发展的必经之路?单中心形态的弊病单中心形态的弊病单中心形态的弊病单中心形态的弊病?人口密度过高带来的城市环境恶化?城市中心房屋短缺，郊区配套设施不完善?交通拥挤，城市效率低下?开发城市远郊地区的新城以分散大城市压力开发城市远郊地区的新城以分散大城市压力开发城市远郊地区的新城以分散大城市压力开发城市远郊地区的新城以分散大城市压力?多年的研究和实践，新城建设成为大都市圈形成的核心手段时期时期时期时期1111999944446666~~~~1111999988880000年年年年1111999966665555~~~~1111999999994444年年年年1111999955550000~~~~1111999977776666年年年年1111999955555555~~~~1111999977776666年年年年1111999955552222~~~~1111999955555555年年年年1111999966662222~~~~1111999999990000年年年年国家英国法国瑞典荷兰日本韩国新城数33332222999911111111111155553333999922224444城市伦敦巴黎斯德哥尔摩兰斯塔德地区东京汉城新城数1111111155556666111133337777111133333什么是新城？““““城市永远是先有磁极磁极磁极磁极，后有容器容器容器容器。““““城市永远是先有城市永远是先有城市永远是先有城市永远是先有城市永远是先有城市永远是先有城市永远是先有磁极磁极磁极磁极，后有，后有，后有，后有，后有，后有，后有容器容器容器容器。。。。。。。————————————————刘易斯刘易斯刘易斯刘易斯刘易斯刘易斯刘易斯刘易斯········芒福德芒福德芒福德芒福德芒福德芒福德芒福德芒福德《《《《《《《《城市发展史城市发展史城市发展史城市发展史城市发展史城市发展史城市发展史城市发展史》》》》》》》》边缘组团城市磁极4新城发展基本点?新城发展关键在于磁极的打造新城发展关键在于磁极的打造新城发展关键在于磁极的打造新城发展关键在于磁极的打造?城市吸引力的核心在于磁极城市吸引力的核心在于磁极城市吸引力的核心在于磁极城市吸引力的核心在于磁极?城市的本质特点在于它的吸引力或者磁场，这正是近代城市研究的共识之一?人们来到一个城市中居住，一定是看中了这个城市的某种资源禀赋?能留住人群，城才可称之为城大都市周边的新城，应快速从容器过大都市周边的新城，应快速从容器过大都市周边的新城，应快速从容器过大都市周边的新城，应快速从容器过渡到磁极，在产业发展和公共服务方渡到磁极，在产业发展和公共服务方渡到磁极，在产业发展和公共服务方渡到磁极，在产业发展和公共服务方面，形成一定反磁力中心，与老城保面，形成一定反磁力中心，与老城保面，形成一定反磁力中心，与老城保面，形成一定反磁力中心，与老城保持平衡，留住人群持平衡，留住人群持平衡，留住人群持平衡，留住人群5新城发展基本点?新城磁极的复合化是成功的关键新城磁极的复合化是成功的关键新城磁极的复合化是成功的关键新城磁极的复合化是成功的关键?单一化磁极缺乏可持续发展条件单一化磁极缺乏可持续发展条件单一化磁极缺乏可持续发展条件单一化磁极缺乏可持续发展条件?城市的吸引力是复合性的，单一的吸引力能够吸引人群暂留，但不足以吸引人群常驻?形成反中心磁力需要类中心磁力的一种合力，即，欲形成新城，必使其具备城市所具备的吸引力，能满足人群在城市中所满足的各类需求居住?复合化磁极及其表现形式复合化磁极及其表现形式复合化磁极及其表现形式复合化磁极及其表现形式?就业——能提供工作岗位的产业?购物——商业、办公、餐厅等休闲娱乐公共服务?公共服务——教育、医疗、运动设施等?休闲娱乐——公园、音乐厅、电影院、剧场等就业购物?居住——住宅、公寓、酒店、别墅等6新城发展基本点?新城中心应作为打造城市中心的载体新城中心应作为打造城市中心的载体新城中心应作为打造城市中心的载体新城中心应作为打造城市中心的载体?新城中区最适合打造磁极新城中区最适合打造磁极新城中区最适合打造磁极新城中区最适合打造磁极?中心区的地理位置适于充分进行资源的共享?中心区是新城的区域中心，代表着新城的整体形象?国际化大都市的新城开发经验国际化大都市的新城开发经验国际化大都市的新城开发经验国际化大都市的新城开发经验?无论何种新城发展模式，均不约而同地将代表磁极的公建类设施布置于中心区新城案例新城案例新城案例新城案例与都心距离（与都心距离（与都心距离（与都心距离（kkkkmmmm））））中心区功能中心区功能中心区功能中心区功能米尔顿米尔顿米尔顿米尔顿····凯恩斯凯恩斯凯恩斯凯恩斯60公园、购物中心、文化和娱乐设施、办公楼及部分住宅多摩新城多摩新城多摩新城多摩新城33商店、银行、企业、学校及公共设施哥伦比亚哥伦比亚哥伦比亚哥伦比亚48百货店、医院、图书馆、休闲花园等马恩拉瓦莱马恩拉瓦莱马恩拉瓦莱马恩拉瓦莱40少量住宅、公园、商业、办公及公共设施7?各国大都市新城发展模式各国大都市新城发展模式各国大都市新城发展模式各国大都市新城发展模式英国英国英国英国田园新城田园新城田园新城田园新城?国际上大都市的新城发展之路国际上大都市的新城发展之路国际上大都市的新城发展之路国际上大都市的新城发展之路?绝大多数大都市发展新城的最初目的是为了疏散人口，缓解城市拥挤造成的生活条件恶化东亚东亚东亚东亚站点新城站点新城站点新城站点新城?由于各国经济发展阶段不同，背景不同，城市具体情况也不同，因此其新城发展模式也有所差别美国美国美国美国边缘新城边缘新城边缘新城边缘新城?新城发展模式和典型案例借鉴新城发展模式和典型案例借鉴新城发展模式和典型案例借鉴新城发展模式和典型案例借鉴?对这些新城的模式和典型案例的分析，重点集中在对其新城核心区的情况进行分析，以图对北京周边新市镇中心的建法国法国法国法国平衡新城平衡新城平衡新城平衡新城设有所借鉴8?英国英国英国英国————————田园新城田园新城田园新城田园新城简述简述简述简述有完整的社会和功能结构，低密度花园式新城有完整的社会和功能结构，低密度花园式新城有完整的社会和功能结构，低密度花园式新城有完整的社会和功能结构，低密度花园式新城?核心区特征核心区特征核心区特征核心区特征?功能上以大型购物中心为主，布置了酒店、教堂、娱乐设施等公建物业?核心区面积约2平方公里，位置居中，有着明显的边界典型代表：典型代表：英国英国··斯蒂文乃奇（斯蒂文乃奇（StevenStevenageage））英国英国··米尔顿米尔顿··凯恩斯（凯恩斯（MMiilltontonKeynesKeynes））9案例：英国密尔顿····凯恩斯（MMMMiiiillllttttoooonnnnKKKKeeeeyyyynnnneeeessss）?复合型新城的代表复合型新城的代表复合型新城的代表复合型新城的代表?新城概况新城概况新城概况新城概况?密尔顿·凯恩斯（MiltonKeynes）位于伦敦西北80公里处，是20世纪英国建设规模最大、最成功的新城之伯明翰伯明翰伯明翰伯明翰一?1967年开始规划设计，1971年开始密尔顿密尔顿密尔顿密尔顿剑桥剑桥剑桥剑桥进行建设，建设周期约20年凯恩斯凯恩斯凯恩斯凯恩斯?在3个小镇的基础上发展起来，原有人口4万，现在为20万，建成区面牛津牛津牛津牛津积88.8平方公里伦敦伦敦伦敦伦敦?发展背景发展背景发展背景发展背景?是三代新城的代表，吸收了前几代新城的开发经验，最初规划是希望创建一个具有灵活性、可调整的新城，实现居住和就业的社会平衡10案例：英国密尔顿····凯恩斯（MMMMiiiillllttttoooonnnnKKKKeeeeyyyynnnneeeessss）?新城规划特点新城规划特点新城规划特点新城规划特点?在一级开发阶段即确立了网格式?人车分流的路口设计社区单元的城市格局?交通干道与社区的连接处理?利用轨道交通站点打造“超配套”的商业中心格局格局格局格局交通交通交通交通景观景观景观景观配套配套配套配套大尺度的郊区购物中心?绿轴和公园的标志性城市形象?完善的教育配套?绿色廊道与道路的完全融合?通过配套设施的布置营造与市?主题化的树木选择?中心同样安全的生活环境11案例：英国密尔顿····凯恩斯（MMMMiiiillllttttoooonnnnKKKKeeeeyyyynnnneeeessss）?城市格局城市格局城市格局城市格局?网络式社区单元网络式社区单元网络式社区单元网络式社区单元?每个网路1平方公里，即每1公里有1个交叉口，1个网格就是1个社区密尔顿·凯恩斯区域网格式布局12在区域中心，同样是网格式布局，每个网格就是在区域中心，同样是网格式布局，每个网格就是在区域中心，同样是网格式布局，每个网格就是在区域中心，同样是网格式布局，每个网格就是1111个社区个社区个社区个社区13密尔顿凯恩斯站点功能区密尔顿凯恩斯站点功能区密尔顿凯恩斯站点功能区密尔顿凯恩斯站点功能区密尔顿凯恩斯站点功能区密尔顿凯恩斯站点功能区密尔顿凯恩斯站点功能区密尔顿凯恩斯站点功能区?出火车站几百米就是密尔顿凯恩斯的中心商业区，该商业区不仅满足本地消费，更吸引了周边大城市居民?新城的中轴线“仲夏大道”将站点与中心商业区连接起来，将来到新城的人群引导至商业区站点与中心商业区距离仅几百米站点