苏州金鸡湖项目开发战略思考引言与发展商的第一次沟通，我司提供了对本案的初步构思。在此基础上，我司对苏州市场进行了进一步的调查研究，对区域经济、地块价值、目前市场竞争、未来市场走势有了更深入的认识。本次提案主要围绕项目定位、业态选择和风险规避作进一步的论述，希望对本项目的运作有所帮助。第一部分项目资源的梳理及定位的推导外部资源分析苏州长工园区三角业园区CBD经济圈?长三角经济圈：国际关注的第六大城市群?苏州在长三角经济圈的发展：成长优势显著02年国内生产总值首次突破2000亿，人均GDP超过35700元，已达到中等发达国家水平。今年1-9月完成国内生产总值1898.6亿元，经济总量居全国20个重点城市第四，仅次于上海、北京、广州。固定资产投资总量突破千亿元大关，达1029.91亿元，在20城市中名列第三。外部资源分析?苏州工业园区的未来定位及整体规划争取用五年左右时间，把园区建设成为国际化、现代化、园林化的新城区，成为长江三角洲重要的制造业基地，成为最具国际竞争力的高科技工业园区。?CBD资源的整合与利用政策导向、高标准定位、强大概念的支撑商贸、观光、度假、休闲的环境价值人流、物流、资金流的聚集基础设施的辅助：轻轨的建设加速新区、老城及园区一体化内部资源分析?核心位置园区乃至苏州未来发展的重心和方向所在?高标准的定位竞争门槛的提高?强大的概念支撑以市场为先导，每一项物业形态都具备全新的概念，保证其长久的市场竞争力?完善的产品组合项目定位阐述以休闲商务、生态办公为核心的国际化、顶尖级、集成式CBD高屋建瓴，大手笔定位，建立在外部资源的良好预期与有效利用基础上，将整个项目拔高到国际级别；在产品营造上，内部资源最大化，非顶尖级别不做，进入区域竞争的真空地带；所谓“集成”，即所选物业类型相辅相成、互补促进。形成本案有机组成部分；整个项目的核心竞争力在于“赋予商务休闲的体验、给予办公生态的环境”。第二部分产品定位各业态现状&发展业态组合阐述顶级酒店式公寓目前苏州市场的投资热点超五星级酒店园区市场的空白点高级写字楼未来园区的发展方向商务休闲的商业目前园区的稀缺元素苏州酒店式公寓的现状及发展?目前酒店式公寓的开发和投资是苏州房地产市场的一个热点。?集中区域在老城商业繁华地段（如观前街的锦地星座、石路的时代晶华等）以及新区（狮山峰汇等），而园区尚无该类产品。?未来苏州及园区的旅游、商务均会有一个更高的发展，为酒店式公寓的投资奠定了良好的基础。?未来三、五年内还有一个高速发展，而避免同质化趋势、注重产品创新，将是未来竞争的关键。苏州酒店市场的现状及发展?苏州目前酒店以三星-四星居多，五星级酒店仅两家，具预测到2005年苏州四星级以上酒店大约有5000个“标间”缺口，市场空间极大。苏州办公楼市场的现状及发展?苏州老城区的办公楼受城规和改造的限制，规模、档次均不足。?目前以园区和新区为代表的核心商务区域的中、高档写字楼租售率已经达到95％左右，写字楼租金和销售价格也不断走高：国际金融、星海国际广场、金狮大厦等每平米售价已超过8000元，而租金更达每平米每月80元，一些中档物业的每平米月租金也已超过50元租金，较去年同期平均上涨了近20％。苏州办公楼市场的现状及发展?2002年苏州大市范围内办公楼竣工仅41835平米。园区外商独资企业逾1000家，世界五百强企业已有3/5入驻。在外向型经济的带动下，目前园区以平均每天一家外资企业抢驻的速度发展。高档写字楼市场空间很大，未来三年内苏州写字楼租金水平和售价仍将平稳上涨。苏州商业市场的现状及发展?苏州商业仍以老城为中心，围绕观前街和石路形成两大商圈；?目前园区的商业集中在新城、贵都邻里中心。这些商业规模较小、档次较低、人气。?贵都大厦?新城大厦苏州商业市场的现状及发展?园区是一个商务活动频繁，外籍人士、企业高层人士聚集的地方。与此匹配的高级商务休闲级特色商业是市场的空白点。?上海淮海路商圈旁的新天地第三部分各业态开发次序&风险规避本案开发思路点点线线面面体体?各业态的开?各业态产?辐射整个园?在整个长三发，完成业链完成区，形成一角经济一体“基础设链接，项个凝聚力极化的大势下施”建设目进入良强的磁场，成为足以性运作代表整个苏州的品牌本案业态价值&客源分析风产权式酒店???写字楼险自营物避分自用20%业免阶40%价客段投资值户投资60%价格的的80%逐相步互酒店式公寓商业升挤级压自营自用10%40%投资60%投资90%本案开发次序3万m2左右5.4万m26万m2左右4万m2左右12.4万m2顶级商业办公楼产权式酒店部分商业酒店式公寓（世界品牌店等）（大卖场等）目标市场第五组团第四组团第三组团第二组团第一组团07年底07年中07年初05年下半年05年上半年选择酒店式公寓最先入市是最常规、最保守的操作。优点是风地铁完成、人气提升险最低、资金回收最快、最易于引爆市场、聚集人气。32周边逐渐成熟1商业品质、品牌的提升地块价值提升商务休闲中心;32整个销售的压轴好戏物业档次升级1先聚人气、引导区域的成熟，带动物业价值的升值本案酒店式公寓的风险规避?“园区第一家酒店式公寓”；?目前及未来几年内市场稀缺资源；?投资人关注的热点；?同一家世界五星级级酒店管理公司统一管理，提高档次、降低管理成本。本案酒店的风险规避?整幢出售：资金压力、整体品质?“产权式酒店”概念的导入：长期利润回收将整个酒店进行划分，对“标间”进行出售，即产权式酒店，以最低年回报的保证吸引投资客；总统套房自营。聘请国际级酒店管理公司统一管理。本案办公楼的风险规避?“EOD（生态办公区）”概念的导入！SARS之后，最具新鲜生命力的新型商务办公模式。利用周边湖水、绿地、鲜氧，打造苏州首个环境、设施、服务均一流的办公区。?投资保值计划中原与小业主统一签订“房屋租赁居间合同”，保障业主投资收益，吸引买家。本案商业的风险规避?开发背景:“商业投资”成为市场热点?业态多元化、形态综合化大卖场：吸引人气、聚集商气品牌餐饮、咖啡、酒吧、高级会馆：营造高级商务休闲氛围品牌展示：如名牌汽车、IT产品世界品牌店：提升商业的整体品质业态面积（m2）品牌联盟大卖场10000-15000名牌汽车展览2000大型餐饮/娱乐5000健身/会所300010000（暂不出售，07年沿街商铺后）特色专营5000?“体验经济”概念的导入目前园区的商业（邻里中心）虽设计规划全面，但实质达到的效果多为购物（超市）和餐饮。建议对本案商业引入“体验经济”，让该区域成为人们休闲、娱乐、展示、消费的首选之所，常来常往的人流有效推动商业氛围的凝聚。谢谢！