主讲人：颜哲教授重庆大学建设管理与房地产学院1第2章建筑成本的变化趋势建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑产品造价信息比较发达的香港地区为例，其建筑产品成本发展趋势如图2-1所示。2成本指数140012001000800600400时间9293949596979899建筑署指数（ASD）威宁谢指数（DLS）图2-1香港近几年建筑成本发展动向注：1资料来源于威宁谢（香港）公司和政府建筑署；2建筑成本包括劳工、材料、管理费和利润等；33图中以1970年香港建筑成本为标准指数100。究其原因，既由于组成建筑成本的人工、材料、设备等的价格不断上涨，也由于人们对建筑功能的要求不断增加导致成本上升，还由于新材料、新概念、新技术的引入导致建筑成本的上升，如图2-2所示。4人工、材料、设备等费用持续上涨人们对建筑功能的建筑成本逐年上升　要求越来越高新材料、新理念、新技术的引进图2-2建筑成本不断上升的原因52.1人工和材料等费用的上涨是导致建筑成本上升的直接原因随着社会发展，整个社会的物价水平不断上涨，因此建筑成本中的人工和材料等费用不断上升是必然的趋势。这也是导致建筑成本持续上升的直接原因。下面将分别从人工、材料、土地、设备等角度来分析建筑成本的发展趋势。62.1.1人工费上涨人工费是建筑成本的一个重要组成部分。建筑行业属于劳动密集型的传统产业，目前我国工资水平较低。再加上我国农村现有大量富余的劳动力，他们不需要经过严格培训即可从事建筑业生产，导致建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉（如图2-3和图2-4所示）。因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间很大。7（万）35003449332234083327318830503000266024912482250023842407242422362000时间86878889909192939495969798图2-3我国建筑业从业人员发展趋势8（元/人·年）8000745666557000624960005785489450004000377930663000238426491959216620001536168410000时间86878889909192939495969798图2-4我国建筑业职工平均工资水平发展趋势9另一方面，尽管建筑人工费相当低廉，但据统计，在国内建筑人工费仍然占建筑安装成本的30%左右；然而与国外建筑人工费约占建筑成本的60～70%这一数据相比，仍然有相当大的差距。随着我国进入WTO，建筑业将进一步与国际标准接轨，因此建筑人工费增长的潜力很大。10图2-5和图2-6分别给出了香港和英国建筑人工费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。如前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的60%强，所以仅这一个因素就导致足以导致建筑总成本上扬，这一点可以在前面的图2-1香港近几年建筑成本发展趋势图中得到印证。11人工费指3400数32003000280026002400220020001800时间9293949596979899建筑署指数（ASD）图2-5香港近几年建筑人工费发展动向注：1、资料来源于香港政府建筑署；2、图中以1970年香港建筑人工费为标准指数12100。人工费指130数1109070时间5086878889909192939495962-6图人工费指数英国近几年建筑人工费发展动向注：1、资料来源于英国《住宅与建筑统计1986—1996》；2、图中以1990年英国建筑人工费为标准指数13100。综合上面对我国、香港以及英国建筑人工费现状的分析可得出以下结论：?随着我国社会的进步，工资水平上涨，建筑人工费将逐年上升，而且上升的幅度和潜力巨大。?随着我国社会的进步，人工费在建筑成本中占据的比例也将趋向于国外的60～70%，对建筑成本的影响将更大。14如果考虑工人的工作效率，人工费实际成本的增幅远大于图2-4中的数据表面上反映的上涨程度。众所周知，建筑业属于劳动密集型产业，随着科技的进步，建筑业的现代化，建筑业中越来越多的工种实现了非人工操作，但是砌砖等工种至今无法实现机械化。15据统计，随着时间的推移，工人的砌砖效率在不断下降，如图2-7所示，二十世纪三十年代工人的砌砖效率是现代工人的1.5-2倍左右。工人的工资按可比价格以图2-8中的曲线a增长，如果考虑工人的工作效率，其工资的实际增长速度以图8中的曲线b增长，增幅远高于曲线a。16工人砌砖效率20世纪初20世纪中20世纪末时间图2-7本世纪工人砌砖效率17变化曲线人工费曲线b曲线a20世纪初20世纪中20世纪末时间图2-8本世纪人工费的表面增幅18和实际增幅对比2.1.2材料费上涨建筑材料费也是建筑成本的一个重要组成部分。据统计，在国内建筑材料费占建筑成本60%左右。而在境外，建筑材料费占建筑成本30%左右。图2-9、图2-10和图2-11分别给出我国建筑材料出厂价格、香港和英国建筑材料费指数近几年的变化趋势。19材料价格指数50045040035030025020015010050080818283848586878889909192939495969798时间图2-9我国建筑材料出厂的平均价格指数变化趋势注：1、以1979年我国建筑材料出厂平均价格为标准指数100；202、资料来源于《中国统计年鉴》1999卷。材料费指800数780760740720700680660640620时间6009293949596979899建筑署指数（ASD）图2-10香港近几年建筑材料费发展动向注：1、资料来源于香港政府建筑署；2、图中以1970年香港建筑材料费为标准指数21100。材料费指130数1201101009080时间708687888990919293949596图2-11材料费指数英国近几年建筑材料费发展动向注：1、资料来源于英国《住宅与建筑统计1986—1996》；2、图中以1990年英国建筑材料费为标准指数22100。综合上面对我国、香港以及英国建筑材料价格现状的分析可得出以下结论：?从长远角度来看，随着我国经济社会的进步，物价水平上涨，建筑材料价格也将不断上涨。?尽管随着建筑业发展，人工费比例将上升，建筑材料费比例将下降，但是未来几十年内，在我国，建筑材料费的绝对数值仍将稳步上升。23建筑材料价格不断上升的原因：?劳动力成本上升；?生产建筑材料的原始材料价格上升；?能源价格上升。以钢材的生产为例，生产钢材的原始材料主要是铁矿石，所用的能源主要是电力和煤炭。近几年来，全社会的工资水平上涨，劳动力成本提高，铁矿石的价格也在上涨，电力和煤炭等能源价格也在上升，这多重原因导致钢材的价格不断上涨。24从上面的分析可以看出，无论国内外，建筑材料的价格都在不断上涨。而在工程建设中，建筑材料费用占整个建筑成本的60%～70%（每年耗用全社会钢材总量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，预制品的25）。因此，合理使用建筑材料，减少建筑材料消耗，对于降低工程成本具有重要的意义。252.1.3其他建筑成本的变化建筑成本不仅包括人工费、材料费等直接费用，还包括其他直接费用和间接费用，如土地成本、管理费、临时设施费等等。随着社会的发展，这些费用都在不断地增加，它们也是导致建筑成本上升的重要原因。26(1)土地成本我国的土地市场并不发达，长期以来土地成本无法反映其真实价值。国外的土地市场形成较早，受市场规则的制约，计算土地成本的方法比较成熟。以日本、英国、法国和美国等发达国家的土地市场为例，主要有以下几种方法：27国别日本英国法国美国以被征用土以被征用土地以达到以征用土地地的所有者周围土地的交土地最近邻类似土价格在公开土地易价格，或所好利用地的交易价标准市场上能够有者纳税时的的市场格为参考，得到的出售申报价格作为公平价计算土地成价格为计算参考确定价格格计算本。标准。。。表2-1主要发达国家的土地成本计算方式资料来源：邹兆平主编《外国与港台土地管理制度》28我国土地取得方式的变化行政划拨辅助形式协议出让行政划拨招标出让主要形式拍卖出让经济体制改革前经济体制改革后图2-13我国土地取得方式的转变29?土地的取得方式的转变，尤其是国家所倡导偏向拍卖的方式，使得土地市场竞争更加激烈。?土地资源具有固定性和稀缺性，尤其我国人口众多，可被用于建筑领域的土地非常有限。?因而，随着土地逐渐被开发利用之后，土地资源会逐步紧张，土地的价值将迅速上升，成本增加，最终造成建筑成本巨幅上升。?不同城市间建筑产品存在较大价格差异，其中土地成本差异是最为主要的。30(2)其它?施工过程中大量采用现代化的施工机械，导致施工机械使用费增加；?建筑产品采用了新型的设备，如中央空调系统、电梯等，导致建筑成本上升。?随着施工现代化，建设项目越来越大，工序越来越复杂，施工管理费用和临时设施费用也将增加。31?总结综上所述，随着社会的发展进步，建设项目越来越大，建筑业日益与国际接轨，人工费、材料费、设备费以及施工管理费和临时设施费等都在不断增加，导致建筑成本越来越高，它们是构成建筑成本上升的直接原因。322.2人们对建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的直接动力?居住需求的层次按照人对各类居住需求程度的大小，由基本到高级可分为四个层次：[见丹麦心理学家英格丽特·格尔（IngridGehl）著《生存环境》]1、基本需求：睡、休息、一般居住安全2、一般需求：卫生、光、空气、太阳、安全防卫、噪声控制、私密3、邻里友爱需求：交往、活动、玩4、自我表现需求：建造、正名、美感人们对自己住宅的需求程度是依赖于社