9.29新政和南京细则解读2010年10月Ⅰ政策出台背景Ⅱ政策内容评析Ⅲ后续调控手段及其影响猜测Ⅳ政策后房地产行业走势预判2Ⅰ政策出台背景3世界经济复苏势头明朗IMF不断调高对经济增长的预期IMF近期经济增长率预测11%10%9%8%7%6%5%4.60%4.80%4%4.20%4月份预测7月份预测10月份预测世界经济增长率亚洲经济增长率中国经济增长率IMF近期不断调高对世界经济增长的预期，世界经济增长率从4月份的4.2%上调至4.8%，说明世界经济的向好的势头明显，同时，IMF也持续表明对于亚洲特别是中国经济的看好，预测中国今年的经济增长率为10.5%，虽然世界经济也面临着经济下滑的风险，但世界经济整体的向好的态势开始显现。4中国经济趋向软着陆8月份宏观数据好于预期7月份同比增速8月份同比增速工业增加值13.40%13.90%经济增速小幅回升CPI3.30%3.50%PPI4.80%4.30%PMI51.20%51.70%经济回落势头放缓出口35.60%34.40%社会消费品零售总额17.90%18.40%出口放缓，内需走强固定资产投资24.90%24.80%房价指数10.30%9.30%新增信贷绝对值（亿元）53285452货币退出速度放缓再来看中国经济的表现，8月份宏观经济数据总体上好于预期，在7月份对经济下滑的预测逐渐浓烈的态势下，8月份的数据无疑给各方振奋了信心，增速小幅回升，内需逐渐走强，货币政策依然保持宽松的态势，说明中国经济极有可能出现软着陆的局面。并且9月PMI达到53.8%，持续出现回升。5房地产市场回暖8月份北上广住宅量价齐升8月份北上广住宅成交量大幅回升8月份北上广住宅成交均价上扬16025,00014020,00012010015,000806010,000405,000200025712334456678123445566778230000000000000000000000000000----------------------------00000000000000000000000000001111111111111111111111111111上海:商品住宅成交面积广州:商品住宅成交面积上海:商品住宅成交均价广州:商品住宅成交均价北京:商品住宅成交面积北京:商品住宅成交均价在8月份中国经济回暖的态势下，房地产市场也表现不俗，呈现出回暖的迹象。尤其是北上广等一线城市，住宅市场表现出了量价齐升的态势，这也在一定程度上说明了房地产市场在经济整体转好的趋势下也在回暖。6房企资金链趋于稳定大型房企流动性减弱，但整体好于08年四大房企经营活动现金流净额/流动负债趋势图0.40.30.20.10-0.1报报报报报报报报报报报报报报-0.2季中季年季中季年季中季年季中一07三07一08三08一09三09一1007200720082008200920092010202-0.30202020202020-0.4-0.5-0.6-0.7金地招商万科保利从经营活动产生的现金流量净额与流动负债比看，自今年以来，四大房企的这一比值都出现了大幅下降，这说明四大房企的流动性状况趋于减弱，与2008的对比看，07年三季度也出现了陡然的下探趋势，于是在08年初出现了一波房地产的降价潮，但是今年一季度后流动性趋于平缓，说明房企经历了上次的调控后，很注意现金的流动性状况，因此整体上趋于稳定，好于08年。7房企资金链趋于稳定大型房企短期偿债能力趋于平稳四大房企速动比率趋势图10.9理想水平0.80.70.6行业平均水平0.570.50.40.3报报报报报报报报报报报报报报季中季年季中季年季中季年季中7788990一0三0一0三0一0三0一1720720820820920920020000000120202020202020招商保利万科金地从速动比率的状况也能看出以上的情况，速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债，它的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱，考察企业流动资产中迅速变现的能力。从图中可以看出，四大房企的速动比率先是大幅下降，后趋于平稳，也说明政策虽然导致了四大房企的短期偿债能力有压力，但有微弱的好转迹象。8房企资金链趋于稳定现金流状况逐渐好转保利地产经营活动现金流净额万科集团经营活动现金流净额2007第一季度2007第一季度2007第二季度2007第二季度2007第三季度2007第三季度2007第四季度2007第四季度2008第一季度2008第一季度2008第二季度2008第二季度2008第三季度2008第三季度20082008第四季度第四季度2009第一季度2009第一季度20092009第二季度第二季度20092009第三季度第三季度20092009第四季度第四季度20102010第一季度第一季度20102010第二季度第二季度经营活动产生的现金流量净额(元)经营活动产生的现金流量净额(元)筹资活动产生的现金流量净额(元)筹资活动产生的现金流量净额(元)从保利和万科上半年经营活动现金流净额看，两者虽然都为负值，但是第二季度比第一季度有明显的好转现象，这一定程度上得益于适时的定价和降价策略，让房企较快地回笼了部分现金，保证了资金链的稳定和长期发展。9背景总结政策出台底气十足综上所述，此番政策出台看似突然，毫无征兆，却也在情理之中。国际经济复苏势头明朗，中国经济探底风险减弱，以及8月，9月以来各地房地产市场的回暖态势，房企资金链也在紧张中逐渐保持了稳定顺畅，再加上国庆长假会在很大程度上带动成交的放量，政府遏止房价上涨的政策实施效果面临挑战，都使得此番调控政策的出台既实属必然，又底气十足。10忽如一夜暴风来9.29政策关键点暂停三套房贷限购套数房产税试点增加有效供给囤地捂盘行为的惩罚在世界经济复苏，中国经济企稳回升的背景下，在房地产市场“量价齐升”的向好形势下，9月29日中央有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨，旨在继续贯彻落实房地产市场宏观政策调控的力度。这一政策的出台，不仅之前没有预兆，而且发布于国庆长假的前夕，如一颗重磅炸弹，在舆论中炸开了花。11各地细则梨花开两次新政的背景比较4.17国十条9.29国五条出台背景?世界经济复苏情况好于预期?世界经济复苏态势良好?一季度经济在2009年回暖的?中国经济下滑的风险减弱基础上持续向好?8月.9月房地产市场“量价?3月.4月商品房成交量明显齐升”的向好势头回暖各地后续细则4月23日青岛细则9月30日深圳细则4月30日北京细则10月1日厦门细则5月21日广州细则10月7日上海细则各地反应较为积极10月12日南京细则和迅速比较这两次政策出台的背景，可以看出其具有一定的相似性，都是在经济有向好的态势，房地产市场成交量和价格较为高涨的时期，这也说明9.29政策是4.17政策的更进一步的推进，具有一致性。从各地的反应看，此番政策出台后，各地反映迅速，细则跟进很及时，同时被认为本该在世博后出台的上海细则也突然出炉，这说明此番政策使得各地已将遏制房价作为最重要的政治任务来看待。12政策出台的反应总结各地反应较为积极迅速比较两次调控政策出台的背景，可以发现某些相似的特征，都是在经济回暖和房地产市场价格攀升的时间段，但是这一次，各地的反响明显要快于4月份“国十条”出台的后续效果，特别是10月短短不到两周时间内包括南京上海等四市房地产调控细则的相继出台，也在一定程度上说明了遏制房价的过快增长这项政治任务日益被提上了重要位置。13Ⅱ政策内容评析?全国政策研读分析?南京细则研读分析?市场销售分析?整体政策评价14929政策与417政策比较四个商业信贷一刀切切断资金支持90平米以下首套首付提升一成——强制切断二套严令首付五不合理的首套成，利率1.1倍自住需求以上——强制切断全国统一不合理的改善性抑制……………需求需求开始对二、三线实施异地限购——收缩了资三套房停贷本跨区流动范——强制切断投围资需求的信贷杠杆地方政府被收权，支持房地产需求的信贷自由度进一步降低。需求方资金链收紧，资金投向受到管制，资金动能萎缩。15929政策与417政策比较全面打击而非精准打击南京市场不同面积住宅段成交回暖比较南京市场不同总价住宅成交回暖比较成交面积90平方米以下91～143平方米144平方米以上　成交面积0～60万60～150万150万以上8.26～8.26～9.25311546377365913991933973195342673799.254.26～4.26～5.2525972543380389523962864201502666145.25增幅19.95％-13.01％2.09％增幅100.85％23.94％0.28％需求的释放是全方位的随着国十条政策消退，9月的成交量相比国十条后的1个月成交均大幅上升。其中上升幅度从大到小依次是刚性低总价小户型，改善性中等套型、和高总价豪宅。准刚性需求经过半年的积累，达到释放条件；豪宅成交占总面积比例虽然较小，但因为较高的总价和单价高，具备了拉高全市均价的能力，最终能够产生极强的房价上升预期。需求管理政策是短期有效的政策，无法长期压制需求短期内（9月)房地产市场成交突然回暖，南京市场成交量相比新政后的1个月时间内均有大幅上升，需求被压抑的时间短，爆发的力量大。需求释放的全方位性和强爆发力决定了需求管理的全面性，而非过往保障自住，压制投机的精确打击。16929政策与417政策比较对一线城市和二三线城市需求影响异同一线城市一线城市二二线城市线城市信贷政策对于一线城市地方政府受对于二三线城市，929新政内信贷内容属于新添加内到问责制和政绩考核的压力更大了容，当地需求会因为信贷政策收