大亚湾项目营销策划报告13／12／5本报告严格保密1思维导图??住宅部分定位住宅部分定位??酒店公寓建酒店公寓建议议??商商业业部分定位部分定位??商商务务公寓建公寓建议议市场分析定位回顾物业评估物业建议营销执行??区区域域发发展展研研究究??项项目目属属性性概况概况??项项目目营销营销策略策略??宏宏观观政策分析政策分析??规划规划布局分析布局分析??项项目推广策略目推广策略??房地房地产产市市场场分析分析??产产品特征分析品特征分析??项项目活目活动动策略策略本报告严格保密2大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、宏观经济—整体宏观经济—整体GDPGDP强势发展态势?2006年惠州市石化工业强势2002－2006年大亚湾区生产总值（GDP）2006年，大亚湾区地区生产总值崛起，规模以上工业实现增120100.0%突破百亿大关，实现100.2亿元，比90.0%100加值369.27亿元，增长80.0%上年增长90.3%，随着中海壳牌的顺％70.0%8060.0%元6050.0%利投产，拉动作用明显，大亚湾经济30.2%。其中，电子工业亿：40.0%40位30.0%发展显著加快，国民经济高速发展，214.2亿元，增长15.2%；单2020.0%10.0%00.0%各项指标都有明显改善，经济质量进石化工业53.42亿元，增长2002年2003年2004年2005年2006年生长总值18.534.244.653.1100.20一步提高。2.7倍。同比22.5%84.9%30.4%19.1%90.3%?中海壳牌石化项目于3月份信息来源：市统计局顺利投产，成为拉动惠州工2006年惠州三区生产总值（GDP）比较表2006年，大亚湾区生业高速增长的主导因素，产生产总值长总值增长幅度为90.3％区域增长幅度占全市比例业结构也向适度重型化调整（亿元），增幅位居全市之首，占，轻重工业比重由上年的大亚湾区100.290.3％10.7％全市GDP约一成。不难看52.9：47.1调整为45.2：出，大亚湾区经济发展受惠阳区90.3916.2％9.7％54.8。支柱产业石油化工、电子惠城区394.0316.4％42.2％、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局本报告严格保密3以中海壳牌龙头的第二产业发展迅猛，第三宏观经济—产业布局产业平稳?四大支柱产业：2006年石2006年大亚湾区三大产业分布图（GDP）化、电子、汽车、钢铁四大单位：亿元2006年同比增长所占比例支柱产业产值270.4亿元，本区生产总值100.290.3％——增长319.9%，占全区工业第一产业2.42.8%2.4%产值比重的89.7%。其中，第二产业72.7150.1%72.6%?石化产业完成工业产值第三产业25.116.8%25.0%194.2亿元；电子工业产值信息来源：市统计局42.9亿元，增长27.7%；?第二产业：实现增加值72.7亿元，增长150.1%，其中工业增加值66.6亿元，大幅增钢铁工业产值10.5亿元，长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。增长32.5%；汽车工业产值22.8亿元，增长17.2%。?第三产业：实现增加值25.1亿元，增长16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓?高新技术产业：大亚湾区共储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元，比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。有省级以上高新技术企业10家，新增1家。高新技?招商引资：2006年共洽谈引进项目86宗，涉及投资总额15.2亿美元，其中外资项目术企业产值达215.7亿元，32宗，投资总额4.76亿美元，其中较大的外资有中海科技电子项目、星华电子项目等10家工业企业产值占全区；内资项目54宗，内资比重不断加大，投资总额9.57亿美元，各占62.8％和63％，工业比重71.5%，提供就业其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家岗位2094人。。本报告严格保密4石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，宏观经济—重点项目（1）国际管理型人口剧增大亚湾重大工程经典回放：——2005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司——欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。——2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道动工。——2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。——2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。——2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。——2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。——2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项石油石化、目和五星级酒店电子和港口物流等业一体的综合房地产业产项聚集目），投运行、投资总额产100，为亿片元人民区经济发币，展该项来带目与了使命契机，同大亚湾霞涌紧密相时国际连……科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。本报告严格保密5中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延宏观经济—重点项目（2）至惠州及珠三角发展格局中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,?大亚湾所处的特殊地理位置它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投吸引着国内外大型石油化工资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司、工业电子制造及港口物流(持股10%)的合资企业。业等企业的聚集。其中中海广东LNG惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项石化项目的建设及香港和记目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东黄埔进驻惠州港，使大亚湾省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。初步形成了大工业、大港口的发展格局。人口变化?港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气?2006年末，大亚湾区常住人口化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破13.60万人，从业人员86294200万立方米。人，增长14.4%，就业大专以上学历人数12331人，占全区?东风本田汽车零部件有限公司：成立于1994年12月，于1995年11月30日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾从业人员总数的14.3%，区内经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠就业中级以上职称人数4090江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。1998年11月获得ISO9002质量认证人，比2005年增加985人。；1999年11月获广东省高新技术企业称号；2002年11区内在岗职工年平均工资为月获广东省先进技术型企业称号。22553元，增长4.9%。本报告严格保密6宏观经济—大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增与房地产对应关系长，房地产也快速发展发展态势：?2006年惠州市人均GDP为房地产3127美元，房地产市场处市场大亚湾非正常期于快速发展期，大亚湾区由于人均GDP发展迅猛，房地启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期产发展相对滞后，理应处在快速发展期。惠州正常期?西蒙.库兹涅茨经济理论是房地产发展曲线80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应800美元4000美元8000美元人均该适度增加，但理论基本结GDP论是正确的。2006年惠州市和大亚湾区人均GDP发展态势?目前，就人均GDP来看，大城市/区域惠州市同比增长大亚湾区同比增长亚湾区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特GDP（亿元）933.1916.3%100.290.3％油田呈相似性。但就市场特人均GDP（元）2501914.3％7370077.5％征来研判，大亚湾区房地产市场仍处在快速发展期。2006年惠州市GDP相当于1989年深圳，大亚湾区人均GDP超过深圳同年数据。本报告严格保密7大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于宏观经济—大亚湾规划宏观经济—大亚湾规划行政商务区（城市功能重点区）大亚湾区“五区一岸线”规划图大亚湾区功能定位：力争通过5～10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为黄金海岸旅游区惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。电子、汽车零部件产业石油化学产业港口、物流行政、金融、商务和居住“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。本报告严格保密8本项目位于中心区北片，片区的起点高、可宏观经济—中心区规划宏观经济—中心区规划建设性强的规划为项目赢得了发展先机大亚湾区中心区各片功能规划?中心区北片介绍：土地面积区域（平方公主要特征发展方向可建设性里）土地面积：位于淡澳河以北，整体22——惠州城市南部的滨海新区强总用地面积为8平方公里，目清华大学编制了概念性规划；无北片8居住、文化娱乐强前建设量较小，规划控制得比历史遗留问题较好。中片7环境比较差；设施配套不齐全行政办公、商业