谨呈：北京市规划委员会2008奥运会对北京房地产市场的影响专题研究13／12／513／12／5研究背景公元2001年7月13日，北京时间晚10时08分，国际承办国际奥林匹克运动会将给北京提供一个加速发展的历史性机遇。根据近几届奥运会主办经验推断，奥运因素将有力的促进北奥林匹克运动委员京城市经济、社会的全面发展，大大提升城市建设和管理水平，会主席萨马兰奇先提高对外开放程度，增强城市在世界的知名度和影响力。生在莫斯科宣布：可以预见，随着奥运筹备工作的逐步展开，北京市将迎来新一轮2008年第29届夏的城市建设高潮，城市面貌将焕然一新，交通更通达，通讯更迅捷，环境更优美、生态更良好。季奥运会的举办城奥运会的举办将为北京向着建设成为“世界城市、国家首都、文化名城、宜居城市”迈进的进程起到催化剂的作用。但是我们同市是北京样从近几届奥运会主办历史可以看到，奥运会的举办对城市房地产市场有着或大或小的影响，并且这种影响不一定都是良性的，有的城市甚至在奥运会举办后出现了“奥运低谷效应”。那么北京会不会出现同样的问题呢？如何预防此类问题的发生呢？带着这！些问题，我们进行了本研究。本报告是严格保密的。2研究方法?本研究主要采用案例研究的方法进行研究。?分别对1984年以来的历届奥运会进行了经济、城市重建、基础设施建设等方面的研究，为研究29届奥运会对北京市房地产市场的影响第23届洛杉矶奥运会第24届汉城奥运会第25届巴塞罗那奥运会提供背景资料。第26届亚特兰大奥运会第27届悉尼奥运会第28届雅典奥运会本报告是严格保密的。3研究思路奥运会对主办城市的北京奥运筹备工作影响潜在风险2008奥运会对北京建议房地产市场的影响本报告是严格保密的。4奥运会对主办城市的影响?奥运会对主办城市经济的影响?奥运会主办城市形象的影响?奥运会对主办城市房地产市场的影响本报告是严格保密的。5奥运会对城市经济影响的特征——具有明显的阶段性开始申办?奥运会对主办城市经奥运会举办前申办期2~3年申办成功济的全部影响将跨越很?投资增大长的时间，可以划分为规划期2~3年?城市形象不断提高规划完成三个主要的阶段：?旅游业开始增长筹备期3~4年?奥运会举办前筹备完成?奥运会举办期奥运会举办期第三产业部分行业达到高潮，需求?奥运会举办后（奥运会前后共一个半月时间）强劲奥运会举办后?后奥运效应集中投资减少表现阶段2~3年?面临场馆利用问题?面临达到高潮的行业后续经后奥运期5~6年营问题?需求下降本报告是严格保密的。6奥运会对城市经济影响的特征——对三次产业的影响呈现非均衡性?从历届奥运会举办的奥运会对第一产业的影响很小情况看，奥运会对第一产业的影响很小；对第二、三产业中的部分行对第二产业中的部分行业，例如建筑、建材、钢业影响较大。材、体育器材、通讯设备等部门影响较大?一个比较明显的例子对第三产业的众多行业影响较大，例如旅游、会是汉城奥运会为主办城展、通信、房地产、文化、体育等行业市增加的就业岗位，就集中在第二产业的制造汉城奥运制造业提供5万业、建筑业和第三产业会带来就多个岗位的服务业上。业机会的行业分布服务业提供16万多个岗位建筑业提供9万多个岗位本报告是严格保密的。7奥运会对城市经济影响的特征——对第三产业的拉动主要来自“引致投资”?奥运会对第三产业的引致投资影响，可以分为固定资奥运会举办使得投资环境改善，投资商对奥运会一产投资的直接投资和引般会产生较高的心理预期，从而诱发的投资活动称为致投资两部分。“引致投资”。?从历届奥运会固定资产投资情况来看，固定汉城奥运会对部分产业、行业的影响资产投资对第三产业影响不大，一般不足全部25奥运会固定资产投资的固定资30%。以汉城为例，汉20产的直城奥运会后固定资产投接投资15资带来的第三产业只占对第三全部增加值的10产业的23.21%。作用不?引致投资主要集中在5大第三产业的旅游、交通0运输、文化体育、房地建筑业（第二产制造业（第二产第三产业产和信息服务等行业。业）业）增加值（亿美元）132122本报告是严格保密的。8影响1：就业机会的增加?奥运会的召开一般会带来城市大规模的基础第23~28届奥运会为主办城市带来的增加的就业机会设施建设、比赛场馆的单位：万个建设、奥运村的建设、酒店的建设以及相关服务行业的发展，相应的雅典14，城市的就业岗位就会大大增加。悉尼15?据统计，1984年洛杉7.7矶奥运会以来，几乎每亚特兰大届奥运会都会给主办城市带来10万个左右的巴塞罗纳10就业机会。就业机会的增加有利于城市经济的汉城31发展。洛杉矶5?汉城的就业机会增加的更多，该城市当时的人均GDP为3387美元05101520253035（按当前汇率计算）【资料来源：顾云昌、刘洪玉主编《世界房地产业100年》】本报告是严格保密的。9影响2：城市收入的增加——奥运会对主办城市经济的影响逐渐从恶性变为良性1984年以来的奥运会，由于引进了有效的商业运作机制，奥运会对主办城市经济的影响变为良性，对$$$奥主办城市，主办城市所在地区，甚$至所在国家的经济发展都起到了拉城市经济运城市经济动作用。第1届雅第23届洛杉矶第28届雅典第29届北京奥运会典时间轴1984年洛杉矶奥运会之前，奥运会对主办城市的经济发展是一个负担。因为经费问题一直$$$奥$$$$$是影响奥运会举办的大问题。1976年蒙特利尔奥运会更城市经济运城市经济是亏空10多亿美元，使该市纳税人到20世纪末都无法偿还这笔债务。本报告是严格保密的。10影响2：城市收入的增加——直接收入收入预支出预收入项目比例支出项目比例?奥运会为城市带来的算算雅典奥运会收收入可分为直接和间接电视转播权60037%基础设施建设1429%支预算平衡表两种。赞助商赞助31119%比赛项目42527%(各种仪式包括单位：百万?市场营销16210%1207%直接收入也可理解为开、闭幕式美元）短期收入，即由于奥运奥运彩票23515%广告1509%会赛事本身直接获得的票房收入20013%管理费用1429%收入，其构成一般为：社会捐助403%饮食和交通1258%电视转播费、广播转播523%安全保卫及其49631%其他费、比赛门票销售、纪他念品销售、企业赞助、总计1600100%总计1600100%广告等。雅典35.29悉尼17.560.第23~28届亚特兰大10.0奥运会直接盈巴塞罗那5利额汉城3洛杉矶2.5010203040单位：亿美元本报告是严格保密的。11影响2：城市收入的增加——间接收入?间接收入主要来源于由于奥运会带动的旅游、餐奥运会对主办城市所在地区或国家带来的收益饮、交通、广告、（单位：亿美元）娱乐、房产等行业?巴塞罗那为其所在的加悉尼63泰罗尼亚增加了260.48亿美元的收益，其贡献是亚特兰大51非常惊人的。?据韩国官方宣布，在筹巴塞罗那260.48备汉城奥运会的7年中，筹备工作共带来了相当于汉城9770亿美元的生产诱发效果和27亿美元的国民收洛杉矶32.9入诱发效果。韩国就此发展经济，从而一举跃入亚050100150200250300洲四小龙的行列，创造了世界经济史上的奇迹。【资料来源：中国经济时报《奥运给中国经济带来什么专家：政府要做好6件事》】本报告是严格保密的。12奥运会对主办城市的影响?奥运会对主办城市经济的影响?奥运会主办城市形象的影响?奥运会对主办城市房地产市场的影响本报告是严格保密的。13影响1：城市重建?1988年汉城奥运会以汉城的江南地区布局一直很局促，部分地来，每次奥运会几乎都汉区还遭受着环境污染和洪水的冲击。奥运带来了大规模的城市改会的举办使那里发生了巨大的变化，甚至城造。发展成为新兴的居住区。?这几个城市无一例外巴的在原本经济落后、环巴塞罗那奥运会将奥运规划融入城市塞境较差的地区进行开发改造规划，借奥运的契机，推动城市罗改造，形成新的发展区改造，开辟了滨海新区，大大改善了那域。城市形象，提高了城市知名度。?这类活动主要包括对城市危旧房的改造，对悉尼奥运会的举办地原来是河岸荒地，包城市文物的保护修缮，悉括一个砖厂、一个屠宰场和一个军需库。对城市发展重新规划，奥运会使那里成为了悉尼最大、服务最好将污染严重的工厂整体尼的新型住宅社区之一。搬迁或重新改造等。雅典改造了废弃的采石场、老的垃圾雅处理厂和曾经的军营地；建设了公园典、娱乐和环境教育区域；在城市中心和边缘区域重新建造住宅区。本报告是严格保密的。14影响2：促进城市基础设施的改进?扩建了Kimpo国际机场；?举办奥运会能够为城汉市的发展带来开发新的?建设了新的公路和地铁站；城或者改造原有基础设施?改进了汉城基础通信设施项目的机会，这使得奥巴运会结束后主办城市也?修建了城市二环路，成为该城市唯塞能够从中受益。一的环路；罗?开发海滨区，使之成为旅游胜地；?基础设施中最显著增那加的是大型的运动场和亚其他专门为奥运会建设?改建Hartsfield国际机场；特的设施。这些设施在奥?升级新远程通信基础设施，使该市兰运会后依然可以承担其成为美国第二大通信城市；大他重大赛事或者盛事，为城市带来经济收益，?建成世界最大的奥林匹克运动场；并对城市形象的提升有悉?扩建悉尼机场，新建CBD通往机着很大作用。尼场的公路；?建设远程通信网络?新建新雅典国际机场；雅典?新建雅典环形公路；?新建地下铁路线本报告是严格保密的。15影响3：促进主办城市环境的改善?环境因素已经成为选择奥运主办城市的一个奥林匹克运动原则重要方面。1994年国际奥组委决定减少25万辆私人汽车的使用燃料质量的改进奥运村全部采用太阳能发电，使之成为全球最具规模的太阳能发电住宅区要求在城市中心大部分地区扩建监控空气质量状况的试步行，并禁用私人汽车雅典环