市场研究院——4.14系列政策分析博思堂地产综合服务股份有限公司2010年4月20日博思堂----团队创造价值前言开始政策梳理之前，我们首先来认知一下几条中国房地产的特色：?中国房产始终无法走出的规律：政策一过，大起大落！?出政策的原因归根结底在于中国房地产的两大属性：1，经济属性2，民生属性。同时看二者在某一特定历史时期，孰是主要矛盾，孰是次要矛盾！?基于两大属性下的政府态度特征：忽左忽右！就是在这样的行业特色下，在一季度GDP即将公布的时刻下，在地产行业一年高烧不退的现状下，在民生高呼的舆论背景下，4.14系列调控政策横空出世了。。。。。。博思堂----团队创造价值年初总理即表调控态度(代表中央政府态度)——吃了秤砣，铁了心?2月27日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝通过中国政府网、新华网与网友在线交流，房价成为网民们提及最多的话题之一。温家宝总理强调：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情做好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”。———温总理的态度实际上已经成为今年楼市的政策定调。博思堂----团队创造价值4.14系列政策出台背景解读——定基调，重回行政主导之路！?经济背景：一季度国内生产总值（GDP）同比增长11.9%，（去年一季度GDP增长6.2%），经济增长呈现出一个季度快过一个经济站稳，房地季度的势头；产已由拉动经济?其中在消费、投资和进出口对GDP的贡献率中，投资贡病变为制造泡沫献率为57.9%，消费贡献率为52%，进出口贡献率为-9.9%。?一季度二套住房收紧的通知无法抑制房价疯涨的步伐；政策背景：?78家央企退牌的通知也无法阻挡央企地王的紧跟再现。铁规不铁，房产政策调控舆论效用面临耗散危机市场背景：?高烧不退，地王再现、买涨追涨、量价齐升大量热钱流入楼市，包括国内和国外；??开发商追涨、客户买涨相互迎合，量价齐升；专职炒房、组团炒房、跨界炒房大量快速地滋生蔓延。博思堂----团队创造价值4.14系列政策出台内容回顾——保民生，刮骨疗伤！2010年4月14日政策：国务院：二套房首付不得低于50%利率高于基准1.1倍——首套90平方米以上不得低于30％新华网4月15日讯14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30％。2010年4月17日政策：国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知(全文)——房价过高地区可暂停发放第三套房贷【新国十条】重要导读：?建立考核问责机制；实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任；?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行；?另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；?增加居住用地有效供应。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。?调整住房结构供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。?加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，y要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。?加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。博思堂----团队创造价值4月19日晚间政策补充：住建部：严格管理商品房预售制度《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》通知要求，房地产开发企业应一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。认为制造房源紧张的开发商将被严处。对退房率高、价格异常及投诉集中的项目，要重点核查。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。博思堂----团队创造价值4.14系列政策出台内容解析——长期纲领定乾坤，拒绝忽左忽右！国务院：首套90㎡以下，首付20%；首套90㎡以上，首付不“长期纲领”定乾坤得低于30%。且二套房首付不得低于50%利率高于基准1.1倍“考核问责”保执行?性质解读：本条属中央认定下的“长期纲领性”政策：1，07年9.27政策的变本加厉版。此番延续使用并加强，一是考虑到该剂药效“限购限贷”抑投机力之猛，二是考虑到力度加大后的警示性作用；2，该政策具有执行快速的特点，只要愿意，通过银行体系一夜之间即可全国覆盖，没有中间层的阻挠。具有“垂直打击”的突然性和快速性；“税收政策”压预期3，14日和17日政策中双双提出，反复强化，可见重要度；4，具有较强的调控弹性，易刚易柔。一条政策中，多处出现百分比界定法，“中小先供”调结构留出较大上调空间。?“严管土地”治源头力度解读：一刀切式的“政策黑死拳”：1，全面打击需求，分层打击产品线。?首置需求广度遭挤压，一步到位的舒适2+1房(如小石城、国际社区等)首付比例大大提高；?首改、再改、高端、投资、投机需求纷纷落马；?产品线仅90㎡以下为豁免区，其他产品线买单成本均大幅上扬。2，各产品线主力总价下的首付支付能力门槛上升50%-150%，乃至更高。?首置90㎡以上的公寓类项目，首付门槛基本锁定在35万以上；?投资70万以上的公寓类项目，首付门槛也基本锁定在35万以上。3，“利率一个是打八五折，一个是上浮10%,一来一去就是25%的差别。按照央行每次加息27个基点计算，相单于一次性加了7次息”，高额的利息使得房地产投资成为无利可图的事实。博思堂----团队创造价值4.14系列政策出台内容解析——长期纲领定乾坤，拒绝忽左忽右！“长期纲领”定乾坤稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，“考核问责”保执行建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。“限购限贷”抑投机?性质解读：将省级政府从传送文件的“二传手”变成“责任人“税收政策”压预期”：1，防堵上有政策，下有对策之路；“中小先供”调结构2，建立起执行和监察并行的两条管理路线；一方面赋予省级政府执行权力，强化其责任，一方面改变过去地方政府过分透支土地收益、市场收益的混乱现象。“严管土地”治源头?力度解读：采取执行的集权式统一，权责一致，垂直监管1，“地方性救市政策”一定时期内夭折，谁也不敢直面撞枪口；2，地王、高端低容积用地的出让等都是引发政府害怕问责的偏头疼点；?执行难点：单纯的加强问责恐怕难以达到调控目标1，中央政府与地方政府之间；地方政府内部之间的利益博弈战；2，收益若继续仅纳入政府的公共财政，而非转化为全民福利的考核，究将难以扼制房地产链条中的官商勾结形成的共同收益；3，需要让政府所有部门一视同仁地受到法律的制约与民众的监督，而非单纯依靠体制内监督，方能使政府管理结构恢复平衡。博思堂----团队创造价值4.14系列政策出台内容解析——长期纲领定乾坤，拒绝忽左忽右！要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格“长期纲领”定乾坤过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1“考核问责”保执行年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采“限购限贷”抑投机取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。?性质解读：限购限贷，对投资客连续打击后的“雷霆一击”“税收政策”压预期1，看定语：“价格过高”、“上涨过快”、“供应紧张”；2，看副词和动词：“暂停”、“临时性”、“在一定时期内”都充“中小先供”调结构分表明了该条政策的阶段性。3，看数字：“三套及以上”，直指投资或投机需求；“严管土地”治源头?力度解读：投机投资类、异地购房类成为重灾区1，投资投机迅速冻结，退出市场；2，异地购房的三类型：一为投资投机、二为新外地人二次返乡置业、三为为子女跨区域购买学区房；3，对苏州市场而言，长三角客户的导入将成为政策闭门下的最大突出问题。如：大和上海客户流失近半；枫华紫园温州客贷款套牢等；?执行难点：细则如何界定？1，如何界定上述三定语，苏州在不在其之列。（一线城市难脱干系）2，如何界定上述三副词和动词，是否暗示着未来政策缺口的打开时机。博思堂----团队创造价值4.14系列政策出台内容解析——长期纲领定乾坤，拒绝忽左忽右！“长期纲领”定乾坤发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策考核问责”保执行“规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。“限购限贷”抑投机“税收政策”压预期?性质解读：后续政策连环拳、税费成储备政