昆山商圈概况2010.05昆山商业格局发展分析未来将形成“一主四副”的商业格局?目前昆山形成以人民路商圈为核心，以城南商圈、城北商圈为两翼的三大商圈。?根据城市商业发展规划，未来还将在城西、城东形成两个商圈，总体呈现“一主四副”的商业格局；其中人民路商圈还将占据龙头主导地位。城北商圈城西商圈人民路商圈城东商圈城南商圈昆山商业格局发展分析一主——人民路商圈发展概况?作为昆山市级核心商圈，人民路商圈业态种类齐全；中茵世茂广场、长江国际、市民文化广场商业项目及本项目的建设将进一步强化其商业主中心的地位。人民路商圈概况亭林路?商圈规模：现有商业体量约40万中山路㎡，潜在大型商业体量约80万㎡，包括中茵世茂广场、长江国际、市超华欧尚中茵世茂前进路市民文化民广场商业项目。广场广场长江国际广场?空间分布：从人民路一带逐渐向嘉信茂广场东西两边延伸，未来随着新项目的人民路落成将形成以本项目、人民路、世巴黎春天茂广场为核心的东、中、西三大片震川路区。?昆山商厦业态组成：种类齐全，包括百货店（昆山商厦、巴黎春天）、专卖店（人民路商圈）、大卖场（欧尚朝阳路大润发、大润发、沃尔玛等）、专业店（国美、苏宁等）。?发展前景：随着新项目的开业，现有大型商业项目规划大型商业项目人民路商圈档次将进一步提升，市级商业中心地位将逐渐强化。主要商业街主要商圈昆山商业格局发展分析四副——其它商圈发展概况?除人民路商圈外，昆山目前已形成了东、南、西、北四个商圈均为区域型商圈，以辐射周边区域人口为主。其中商业规模、业态构成、商业能级均与人民路商圈有较大的差距。萧林路城北商圈概况城南商圈概况温莎堡假日?商圈分布：昆山城北，柏庐南路?商圈分布：以吉田国际广广场集中在北门路、萧林路场和世贸湾仔道商业街为两侧，以温莎堡假日广吉田国际主要载体。场为核心。广场?商圈规模：目前商业体量?商圈规模：约10万㎡约17万㎡，但空置率较?业态构成：包括一个百高。货和专卖店、专业市场?业态构成：以大卖场、专北门路。卖店、社区商业为主。?发展前景：目前为规划世贸湾仔?发展前景：商业尚未成熟大的商业项目，以服务道商业街，需要一定市场培育期，城北居民为主，城西商圈概况夏驾北路城东商圈概况苇城南路?发展现状：以社区底商?发展现状：在建项目以中为主，尚未形成集中型航城商业项目和华东商业商圈。广场为代表，业态包括百马鞍山路?发展前景：城西是昆山货、大卖场、家居专卖店以居住式发展为主的区、社区便利店等，潜在体量超过15万㎡。域。未来城西商圈将以前进东路新康居商业项目为中心华东商业?中航城发展前景：形成以服务东前进西路，依托科教文化，发展广场部新城的商业中心，依托新康居商业项目成服务城西区域的商圈震川东路高科技产业，重点发展大，型商业，竞争项目开发状况分析竞争性项目选取?根据所处商业位置、商业业态、商业规模及商业层次对昆山现有商业项目进行筛选，缺点本项目的商业对手：中茵世茂广场。昆山现有商业项目亭林路中山路人民路商圈中茵世茂超华欧尚前进路广场广场长江国际综合商业项目嘉信茂广场人民路巴黎春天至少一家主力百货震川路昆山商厦规模接近大于10万㎡朝阳路大润发商业层次中档以上中茵世茂广场潜在竞争对手现有大型商业项目竞争项目开发状况分析中茵世茂广场?中茵世茂广场是本项目未来面临的最大竞争对手，其开发从规模、档次、商业空间营造及运营模式等方面均超过了昆山现有的商业项目水平。档次较以往项目明显提升，引入五星级酒店及昆山目前最大的复合商业建筑，建筑面积高档百货八佰伴，显著提升昆山市民消费档次。15.7万㎡，集商业、办公、酒店于一体。注重商业景观打造，建设昆山首个下沉式音乐创新开发模式，综合开发获取交叉客流，同时水景主题公园，包括大型音乐喷泉、水幕电影、减少销售物业比例，保持对商业项目运营控制权水上舞台等大型景观配套设施。，保证其整体定位实现。甲级写字楼五星级酒店家乐福名店街水景主题公园精品百货昆山商业发展特征小结1一主四副，中心强化发展商圈格局随着城东和城西板块的崛起，未来昆山商业将呈现“一主四副”的商业格局，而一系列新建商业项目将强化人民路商圈的核心地位2传统、中档、零售开发的商业业态昆山现有商业业态以传统百货、专卖店、大卖场等为主，档次不高，且处于零散开发状态；主题型、体验型的商业业态缺乏3拥挤混杂、内向单调的商业空间昆山现有商业空间以沿街店铺和内向式百货/大卖场为主，存在人才混杂、动线单调、尺度狭窄及公共空间匮乏一些列问题4开发水平日益提升的新兴商业项目与既有商业项目相比，开发中的世贸广场及市民广场配套商业等竞争项目在规模、档次、定位、运营模式上水平均有较大提升