谨呈：华强集团华强河南安阳开发区项目定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。2项目属性及目标分析?项目属性?项目目标研究标的：开发区的1260亩土地开发：①920亩的商业住宅区②140亩的创业园区商创业①②业③201亩的中心商务区住园宅区区中心商③务区问题界定：①如何拉动整个安阳的客户过来购买？②如何打造开发区内酒店和商务办公的品牌优势？③安阳的商业市场研究？项目四至：——地块周边除了安阳师范外，基本为集资房，如安彩嘉园、创业家园、安钢御景苑等，地块内基本为小麦耕地。安农钢民住房宅安阳小麦耕地师范农业耕创地业家园中心商务区项目属性：创业园区和商业住宅区位于高新开发区的核心区，新市政中心轴直接辐射片区，城市向南发展第一站，安阳首席复合型大规模房地产开发项目。我们的目标：企业?华强集团安阳的第一个项目，树立企业高科技品牌形象；?项目启动期以低成本启动，迅速回流资金，为后续开发打基础；?本项目在安阳引领生活潮流；我们的目标：政府?通过本项目的开发，提升开发区形象；?凭借华强集团强劲实力，全面启动开发区的第三产业?打造一个开发区的核心区现实约束条件——城市新区，特征不明显?市场容量小、集资房体量大，市场消化力弱；?处于城市发展新区域，资源配套缺乏；?老城中心商业区地位稳固，大体量商业开发风险高；7安阳城市背景分析城市安阳位于晋、冀、豫三省交界处，是豫北地区区位的区域性中心城市，辐射半径长。?安阳市下辖五县（市）：林州市、安阳县、汤阴、内黄和滑县。?紧邻安阳市的林州是红旗渠的故乡，有着丰富的矿产资源，其中铁矿储量为3330万吨，年产优质生铁100万吨，是安钢主要的原材料供应地。?安阳市位于河南省北部，地处山西、河北、河南三省交汇处，西依太行山与山西接壤，北隔漳河与河北省邯郸市相望，东与濮阳市毗邻，南与鹤壁、新乡连接。?安阳西部为山区，东部为平原。?京广铁路、京珠高速和107国道均从安阳的高新区两侧穿过，使安阳和外界连接便利。城市浓厚的中原文化——安阳是中国七大古都之一，是甲文化骨文的故乡，安阳殷墟被列为世界文化遗产。殷墟宫殿宗庙遗址司母戊大方鼎迄今为止出土的最大最重的青铜器——司母戊鼎是商后期(约公元前十四世纪至公元前十一世纪)铸品,原器1939年3月出土于河南安阳侯家庄武官村。此鼎形制雄伟，重达832.84公斤出土的甲骨文，高133厘米、口长110厘米、口宽79厘米，现藏中国历史博安阳殷墟那里是古代文明的发源地，甲骨文时期古代人类的聚居点。从２０世物馆。纪３０年代至今，这里相继发现了１３座大墓，被国际专家、学者誉为世界“第二个古埃及”。城市安阳市经济总量水平不高，但增长较快，连续几经济年保持在15%左右，高于全省水平。?2005年末GDP达到557亿元，人均GDP首次突2003-2007年安阳GDP变化情况（亿元）破万元；2007年GDP达到808亿元，计划2008年突破1000亿；2003-2007年安阳GDP变化情况（亿元）?“十一五”之后，安阳经济增长速度非常迅速；10008082007年，GDP增速达到17.9%，全省列第四，高800557645463于全省14.4%的平均增幅；600362400?相对省会郑州，安阳经济总量水平不高，2007200年郑州GDP达到2422亿元；02003年2004年2005年2006年2007年2003-2007年GDP增速比较2003-2007年安阳人均GDP变化情况（元）安阳河南省1499120.00%150001203415.00%1045010000873610.00%68565.00%50000.00%02003年2004年2005年2006年2007年2003年2004年2005年2006年2007年城市安阳市居民收入水平较高，城镇人均可支配收入排在全省第三位；制造业从业人数占到40%，其工资收入经济水平较高，是提升安阳人均收入水平的主要原因。14000120002007年河南省主要城市人均可支配收入比较?安阳市城镇人均可支配收入增长迅1200010000速，2007年达到11796元，在省内排100008000在郑州与洛阳之后位列第三。8000?6000从行业平均工资来看，信息服务、电力燃气及采矿、制造业是收入最高60004000的几个行业。但制造业从业人员占比40002000达到了40%，其他几个行业从业人员00比重很小。因此制造业是提升安阳人濮阳济源新郑南阳许昌开封漯河平顶山新密郑州三门峡驻马店焦作信阳洛阳安阳均收入水平的重要因素。安阳各行业平均工资及从业人数比较2000018828120000?安钢普通职工年收入约3万元。180001601617396平均工资从业人数16107156281000001600014268143321372113991140001315780000采矿业12000公共管理5%16%1000060000卫生社会保障6%8000制造业40%400006000400020000教育200021%科研技术服务业金融业001%电力、燃气及水的生产和4%公共设施管理供应业业业业业业业理育障理信息传输、计算机服务和4%矿造应件融务管教保管2%采制供软金服施会共软件业和和术设社公1%产务技共生生服研公卫的机科水算及计气、燃输、传力息电信产业第二产业为安阳市的主导产业，占总产值的60%，结构城市产业重工化特征明显，第三产业稳步发展。2007年安阳市三产结构?“十五”期间，安阳市第二产业比重不断增加，2005年达到57%，产业结构“二三一”特点得到巩固和加强。?2007年工业生产总值达到488亿元，占整个国民生产总值的60%，第三产业,第一产业,第二产业占据主导地位，第三产业稳步发展，第一产26%14%业有所下降；?冶炼、能源及加工制造业成为国民经济的支柱产业，三大行业的总第二产业,产值占全市工业总产值的60%，而其中河南省最大的钢铁企业安钢60%则是城市经济的重要支柱。2007年安阳市总产值前五位产业情况（亿元）2002-2007年安阳市产业结构变化情况100%30090%80%25070%60%200第三产业50%第二产业15040%第一产业30%10020%5010%0%2000年2002年2001年2003年2002年2004年2003年2005年2004年20062005年2007年0年炼产造采业冶生制开织属力备炭纺金热设煤色力输黑电运通交城市重工业主导的产业结构以及建成区人口密集使得安阳从城市建筑到城市环境都充满工业化痕迹，以铁印象西板块最为突出。安安阳阳污污染比染比较较严严重重，，尤尤其是西其是西区区。。骑骑电动电动车车上班上班，，穿穿白衣服就白衣服就会会留留下一下一层层黑黑尘尘，自，自己就己就决决不不会会在在铁铁西西买买房，房，哪哪怕工怕工作作距离距离远远一一点……点……————市市发发改委王改委王科科长长　　　　　　　　　　　　　　在安钢附近的餐馆，一般桌子上都有一层灰的，我们一般请客都到中心区那边的……?安阳市区人口主要集中在西部　　　　　　　——安钢张先生　工业区以及东北部的老城区，西　区环境污染以及老城改造进程的缓慢，使得城市现代气息以及宜居性欠缺。城市安阳城市功能布局基本形成，各区域功能划分明显；同时各区域发展不均衡，主要的生产、消费区域集中在西区和老城结构区，形成“西区挣钱，东区消费”的城市行为格局。2007年安阳市内五区人均收入比较35000300002500020000150001000050000文峰区北关区殷都区龙安区开发区2005年安阳市内五区社会消费品零售总额比较350000308338?安阳市各区域功能划分比较明显，工业区分布在城市300000西部及南部，商务功能集中在老城区，而行政办公功能250000布置在东部；200000187053?各区域经济发展不平衡，西部工业区经济总量及人均150000118767收入较高，而老城区及东区第三产业相对发达，但收入100000较低。城市形成了“西区挣钱，东区消费”的不均衡发展631675996450000格局；0?开发区近几年经济效益提升，收入及消费不断提升；文峰区北关区殷都区龙安区开发区城市城市总体规划确定城市按照“多中心、多组团”式发展，重点是以安东新行政中心向东、向南发展，以规划此拉大城市框架，加快城市化进程。?安阳市目前建成区面积101平方公里，辖区人口103万，规划要求2020年建成区面积达到150平方公里，人口150万；?未来安阳城市远景规划按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则；远?城市向南发展为中期目标，向期东为远期目标；★向东目?中期目标：向南突破安林公里标，建设30平方公里区域，以产业功能为主。城市发展目标：?远期目标：向东突破京珠高速向，以新建京广线站点为核心，建晋冀鲁豫省际中心城市设30平方公里区域，功能复合南以居住为主（政府有意向把安阳国家级历史名城县行政中心搬迁