青岛春和景明项目中国青岛特为青岛金实房地产开发投资有限公司提供2009年–7月0-1-目录第一章前言---------------------------------------------------------------------------2第二章服务方案----------------------------------------------------------------------41高力国际简介------------------------------------------------------------------52春和景明总体服务设想---------------------------------------------------183春和景明高档住宅服务方案----------------------------------------------214客户管家服务超前运作方案-----------------------------------------------29第三章合作服务方式--------------------------------------------------------------391前期物业管理顾问服务-----------------------------------------------------402后期物业管理服务内容-----------------------------------------------------49第四章合作期限及费用-----------------------------------------------------------60第五章业绩介绍------------------------------------------------------------------621-1-一、前言-2-前言春和景明项目位于李沧区金水路735号，政府规划的CLD（中央生活区）的核心地段，M2号地铁线直达穿行，是未来2年市政规划强力发展区域之一。该项目周边生活配套完备，商业、教育、交通、行政事务一应俱全，随着规划进程发展，区域配套将日益完备。项目占地面积10万㎡，总建筑面积30万㎡，分2期开发建设。目前1期阶段建设项目10栋高层，临街裙楼为商铺，其中1栋将用作高档酒店经营使用。户型从15~145平米多种面积选择，带精装交付。开发商青岛金实房地产开发投资有限公司准备将欧式建筑风格和中国传统居住理念融合，将春和景明项目打造成一个具有丰富文化内涵的高品位社区，希望让社区的景观、居住环境都达到《岳阳楼记》里面“春和景明”的意境，让每一位业主都能体会到我们的文化之美、建筑之美。针对本项目是高档住宅项目，并且分期开发，作为物业管理方须预见各业态物业管理区分的状况，在项目的规划期间就须根据建筑设计的状况提出可行的划分方案，使能源、设备、通行等相对独立，便于交付后的物业管理，减少不必要的资源浪费；同时在设备设施选型和园林景观规划、停车场管理系统、智能化系统及物业管理服务方案方面提供前期顾问支持，为后续产品开发及项目销售奠定品质和服务基础，使物业保值升值。我们所做的，就是依托我们全球化的高端物业项目的管理实力，并凭借高力国际在全球物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，结合春和景明的具体现状及未来的市场定位，对春和景明未来的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等做出全面统筹及策划，为春和景明的尊贵业主创造一个和谐、优美、高效的居住、生活环境，辅以实现业户梦想，和项目未来较高的投资收益。真诚感谢青岛金实房地产开发投资有限公司给予我们参与春和景明物业管理服务的机会，感谢贵司对我司的关注与指导！-3-第二章服务方案-4-第一节高力国际简介-5-1行业地位高力国际物业顾问集团于1898年创设于加拿大温哥华，系为一独立商用不动产服务公司之联盟组织，其无论在营业额或地理涵盖上均为世界上最大的商用不动产跨国集团之一。2008年，高力国际集团获得了杰出表现：2008年，高力国际集团获得了杰出表现：营业额：US$2,000,000,000物业管理面积：828,815,406平方英尺员工总数：11,000代理商：3,823分公司数量：2932全球网络资源分布高力国际在世界六大洲的61个国家共经营293间办公室，营运网络居同行业之冠。3中国市场表现高力国际于1989年进入中国。此后一直处于地产翘楚的地位，并引领市场潮流，目前已在国内成立了北京、天津、烟台、上海、广州、成都、杭州等七家分公司，并在业界奠定了专业的领导地位。高力的品牌力量体现在我们业务的国际覆盖以及专业的声响。目前，高力国际在中国的28个城市均有管理服务的项目。随着中国入世的深化，高力透过它长期聚焦跨国业户的专注精神和吸收本地精英的加盟，更将为业户提供领先本地和全中国的物业服务。-6-图3：高力国际中国服务区域分布图4高力国际北京高力国际北京成立于1992年，业务涵盖华北地区主要城市，其主要服务内容包括：4.1物业与设施管理根据发展商的不同需求，高力国际可提供灵活、多层次、有针对性的物业管理与服务，大致分为：4.1.1前期物业管理顾问服务于物业交付使用前向发展商提供此项服务。从畅顺日后物业管理运作角度，综合分析物业现存有关影响未来的管理问题，建议发展商考虑增减某些设施，并对物业管理事宜做出规划，包括制定切合实际的管理架构，订定物业管理费及其他费用的标准和分摊原则等。4.1.2后期物业管理运作服务在获发展商正式委托后，于物业落成及正式交付使用之日起，高力国际可提供即时管理运作服务，选聘具有丰富管理经验的总物业经理及其他专业技术人员进驻物业现场，安排接管验收，制定各项物业管理措施。各项服务如下：4.1.3后期物业管理顾问服务-7-在发展商自行组建物业管理公司或委托其他物业管理公司来进行管理的前提下，高力国际可根据前述“后期物业管理运作服务”内容提供后期物业管理顾问服务。就上述各项内容协助管理公司贯彻落实，并通过专责工作组和定期会议研讨的形式，及时提供全面技术支持。4.1.4后期合作管理服务根据前述“后期物业管理运作服务”内容，高力国际可携发展商实行联合共管服务。充分借鉴高力国际的经验、技术、网络与培训，配合以发展商的各项强势，为物业提供优质服务。可使用“联合共管：高力国际/——”对外宣传推广。4.1.5资产管理服务除提供专业化物业管理服务之外，高力国际还向业主提供资产管理服务，即在获业主授权下，代表业主进行租务管理。4.1.6特色管理服务高力国际的宗旨是为业户提供全球如一的服务。通过对众多发展商及业主的调查研究，在广泛吸取合作伙伴的宝贵建议后，在上述五项服务之外特别推出高力国际特色管理服务，内容包括：4.1.6.1专业巡访4.1.6.2业界峰会4.1.6.3专题研讨4.1.6.4英才培训4.2物业租售及投资买卖高力国际分别为业户及住户在买卖及租赁物业，以及整楼买卖及融资方面担任代理洽商角色，高力国际透彻了解双方的要求，并能为业户达成最合理的价格及条件，使发展商、投资者及用户皆获得满意的服务。-8-4.3项目推广高力国际在项目买卖、租赁及顾问方面提供完善的服务，包括为发展商提供专业意见，从项目推行时间、策划推广计划，以至推广项目的执行，均为业户妥善安排。4.4市场调研及专业咨询服务高力国际提供紧贴市场及最深入的研究资料，使不少投资者、企业及政府机构均采纳并接受高力国际的专业物业资讯和服务，高力国际完备的资料库储存了不同类型物业的资料，包括供求状况、租售价格水平、回报率走势情况等。4.5其它高力国际还提供其它如工程策划及管理、物业投资、资产管理及房地产投资咨询服务。高力国际的全体同仁秉承一贯的专业精神，愿以本公司充足的人才经验和技术提供全面、完善、优质的物业服务。5高力国际的强项和优势高力国际拥有最完善的管理系统与最专业的管理团队，为不同的业主提供超乎期望的管理和服务。5.1全球资源共享平台高力国际之全球营运网络居世界同行业之冠（截至目前，于61个国家拥有293家办事处），我们一直与全球各地办事处保持密切信息与经验交流，及时引进各项来自海外管理服务的先进观念与优良制度，尤其针对现时诸多发展商引入之国外先进性能产品及设备，我们均可第一时限内取得其管理的各项经验与服务指标。5.2完善之服务-9-本公司自成立迄今始终为专业之综合物业服务公司，我们具有各项物业（含设施及商场及租赁）管理工作的整合能力与完善管理体系，故在执行综合经营管理服务工作时将可达至最高效益。我们将依物业之不同特性，为物业量身定做最适当的专业管理制度，包括日常管理、人事及会计制度等，配合我司资深专家的监督、指导及稽核，以及高力国际中央队伍全力的支援，将确保物业之服务水准符合业户的期望。5.3高标准的系统培训高力国际拥有完善的系统培训机制，我司高级行政人员将为业户之管理员工，按业户不同物业之特性编制培训计划，传授专业管理理念及知识，包括物业管理基础概念，服务的概念及技巧，物业交接，二次装修及搬迁流程，业户投诉处理程序及技巧，突发事件处理及紧急工程措施制订，停车场管理，保安巡逻事项，物业工程验收处理程序，工程巡检及维修保养制度等。5.4丰富的管理经验高力国际自80年代末进入中国以来，一直专注于高档物业的管理服务，尤其在北京曾服务过的发展商不下百家，高档住宅有星河湾、御园、紫御府、远洋北七家别墅、绿城南沙滩项目、圣世一品、金地长青湾、华润星海湾1号、世奥国际中心、嘉美风尚中心、润枫德尚、东湖湾、碧湖居、福海御源、朗斯芳德、龙熙顺景、首都花园