谨呈：鑫城大厦发展有限公司鑫城大厦营销推广策略提案东莞中原物业顾问有限公司提案架构产品产品优化市场营销推广定位我们处于怎样的市场环境？市场环境部分市场环境部分宏观环境国际化都市带国际化都市带制造业名城制造业名城GDPGDP增长增长城市成长竞争力城市成长竞争力最佳魅力城市最佳魅力城市镇区各为重点镇区各为重点树立城区中心地位树立城区中心地位““四纵十横”四纵十横”轻轨轻轨““一小时生活圈”一小时生活圈”新城市中心区新城市中心区CBDCBD…………城市发展潜力城市发展潜力产业结构调整产业结构调整城市化水平提速城市化水平提速房地产发展前景房地产发展前景CBDCBD发展前景发展前景…………写字楼市场环境结论：推盘量大，竞争激烈，市场结论：推盘量大，竞争激烈，市场压力大；售价多数在压力大；售价多数在41004100～～45004500东城大道区域/CBD元元/㎡㎡，，CBD周边项目销售比其它周边项目销售比其它莞太路区域区域乐观；具备市政广场景观条件区域乐观；具备市政广场景观条件的项目销售普遍看好。的项目销售普遍看好。CBD区域区域竞争环境物业名称建筑面积销售率备注100平米/套为主59045总套4300元/㎡，占％；平均鸿禧中心，约6.5租金43～50元/万㎡70％左右㎡；2003年底推华凯盘鸿禧中心鸿禧中心华凯腾龙商贸5.2万㎡05年3月认筹大面积间隔为主活力中心活力中心胜和广场4300/㎡04年底开盘；胜和广场鸿福广场6.2万㎡约40％价格开始回落鸿富大厦4.5万㎡只租不售租金水平较低龙翔国际龙翔国际原价4800元/㎡89～1600㎡/套龙翔国际3.2万㎡现价4300元/㎡，每层7套；04鸿福广场鸿福广场约60％年中开始推盘腾龙商务腾龙商务一期700一期4100元/㎡素质较好，但依托5.1第一国际多套；二已售完；二期大品牌及良好CBD华凯广场华凯广场推盘，约5000元/鑫城大厦鑫城大厦期5万㎡㎡背景、升值潜力4300元/㎡分割150～2000华凯广场10万㎡第一国际第一国际基本售罄㎡以100～200㎡华凯活力3万㎡，4100元/㎡/套为主；居住区包中心280套销售约5成围以100～200㎡10万㎡胜和广场尚未开盘/套为主；，500套第一国际第一国际租金45元/㎡月胜和广场胜和广场鸿禧中心鸿禧中心结论：区域写字楼近1515个，供应量约达5050万㎡，竞腾龙大厦腾龙大厦结论：区域写字楼近个，供应量约达万㎡，竞41004300/鸿福广场争激烈；售价争激烈；售价4100～～4300元元/㎡间，部分项目价格㎡间，部分项目价格鸿福广场华凯活力中心华凯活力中心有上升趋势；本项目具备后发竞争优势。有上升趋势；本项目具备后发竞争优势。区域客户构成写字楼租客特点写字楼租客特点　　??来自第三产业，以新兴行业及金融产业为主；来自第三产业，以新兴行业及金融产业为主；??注重写字楼硬件配套与良好的形象；注重写字楼硬件配套与良好的形象；??注重景观资注重景观资源源与楼与楼宇宇的的健康健康元素；元素；??具备自具备自由由分割、分割、组合组合的的办办公公空空间间受欢迎受欢迎；；??大面积大面积办办公公空空间的间的需求存需求存在一定的市场。在一定的市场。写字楼写字楼买家买家特点特点??本地本地人人为主；为主；??灰色收入阶灰色收入阶层占较层占较高高比比例例；；??投投资资性购买性购买占占66成以上；成以上；??具备具备丰丰富的较富的较专专业的房地产业的房地产投投资资经验经验；；??具备较具备较宽裕宽裕的的投投资资金。资资金。典型竞争楼盘分析第一国际第一国际位位置置：东莞大道：东莞大道稻花稻花路路段段业业态规划态规划：商业、写字楼、：商业、写字楼、酒店酒店、公、公寓寓写字楼写字楼规模规模：：物物管管：自：自设设管理费管理费：：５５元元/m/m22中中央空央空调：调：无无电梯电梯配配置置：一：一般般配配置置：：智能监控智能监控，，宽宽带带均价：均价：43004300元元/m/m22租金：租金：4545元元/m/m22开盘时间：开盘时间：２００４２００４年年３３月月广广告宣传告宣传：城市：城市引擎引擎，，财财富富动动力力该该盘盘借借新新CBDCBD、、CLDCLD等概念等概念与与规划规划优优势，势，强强调发展、升值潜力写字楼及商调发展、升值潜力写字楼及商二期将于今年5月份推盘，铺铺基本售完。未开发的第基本售完。未开发的第五五期期高高层写层写推盘量约5万㎡，预期售价约5000元/字楼将是本项目的一个威胁。字楼将是本项目的一个威胁。㎡典型竞争楼盘分析胜和广场胜和广场位位置置：元：元美美路路占地面积：占地面积：1.51.5万万mm22建筑面积：建筑面积：1010万万mm22总套数：总套数：500500套套实用实用率：率：71%71%，，车车位：位：650650多个多个面积区隔：面积区隔：100-200m100-200m22占占70%70%物物管管：：戴德梁戴德梁行行管理费管理费：：33元元/m/m22中中央空央空调：调：无（无（公公用用部分部分设置）设置）电梯电梯配配置置：：奥迪斯（奥迪斯（44部部））配配置置：：智能监控智能监控，，宽宽带带均价：均价：43004300元元/m/m22租金：租金：4545元元/m/m22广广告宣传告宣传：：顶级顶级生生态态商商务务，国际，国际领航领航平平台台目前尚未开盘发售，目前尚未开盘发售，共共分分44栋栋，一，一栋栋为为酒店酒店配套配套，，预计今年5月份前后推盘；CBD、市政广22栋栋只租不售，只租不售，11栋栋租售，租售，虽打虽打造造顶级顶级商商务务，，场景观、戴得粱行物管为其主要卖点但但是实是实际配套际配套档次档次不不足足。。写字楼市场总结??写字楼市场处于供应量写字楼市场处于供应量爆爆发、销售速发、销售速度减度减速速过程（过程（供应增多，供应增多，投投资回资回报下降）报下降）。。??在售及潜在供应量大，未来市场竞争在售及潜在供应量大，未来市场竞争白热白热化，市场压力化，市场压力越越来来越越大，大，风险相对风险相对较较高高。。??租金水平、未来潜在供租金水平、未来潜在供需需结构，结构，使使价值成长价值成长空空间间受受限，限，此外此外，，投投资资者追求者追求回回报高报高与目与目前前走走低的租金低的租金矛盾矛盾，写字楼物业的未来销售压力，写字楼物业的未来销售压力将更将更大。大。??销售销售情况情况呈现呈现两极两极化：面化：面向向中心广场及形象中心广场及形象突出突出项目市场项目市场消消化化迅迅速速((如如第一国际、华第一国际、华凯凯广场广场))，其它，其它则缓慢（如则缓慢（如鸿福广场鸿福广场））??买家买家主主要是要是以以投投资资类型类型客户为主，客户为主，投投资与自资与自用用比比例超过例超过66：：44；租户大多为第三产业；租户大多为第三产业、、服务类型服务类型的租客。的租客。商业市场环境物业名称建筑面积商业面积销售率华南MALL80万㎡40万㎡约７０％第一国际５8万㎡１７万㎡基本售完地王广场３２.８万１２万㎡约８０％㎡莞城商圈东纵商圈世博广场２0万㎡１６万㎡约２０％万江商圈星河传说９１万㎡１２万㎡星光影业城金月湾广场9万㎡2.1万㎡20％盈峰广场二期约５万㎡约２万㎡约５０％新世界花园休闲街约１６万㎡约４万㎡约7０％威尼斯广场２３万㎡１６万㎡CBD商圈……………………据据有有关统计关统计数数据显示据显示，已，已报报建项目及其建项目及其他零星他零星开发商业物业总开发商业物业总计计面积面积将将近近200200万㎡万㎡方方米，米，商业市场供应量商业市场供应量空空前前爆爆发；商圈多发；商圈多而而不不聚聚，商业竞争激烈，市场压力大，市场，商业竞争激烈，市场压力大，市场空空间趋小；间趋小；业业态组合丰态组合丰富富,,招招商压力大商压力大,,差异差异化化经经营营是是商业竞争的商业竞争的出出路。路。项目区域商业环境结论：结论：辐射辐射区域区域内消费人口内消费人口占城区占城区人口人口约一约一半半，达，达4040多多央万人，基础消费群殷实。中万人，基础消费群殷实。域旧区外外来来人口人口占商圈占商圈人口人口比比例高例高，，私企员工私企员工、、外企员外企员区工工占主占主导导，，消费需求消费需求呈多样化。呈多样化。社社区区消费需求强消费需求强，但尚，但尚没没有有有有效释放效释放，项目具备，项目具备尚高区较好的吸引力。住较好的吸引力。居项目周边原有商业不项目周边原有商业不能满足消费者更高能满足消费者更高的的购购物物需需求求，项目具备后发竞争优势。，项目具备后发竞争优势。商业环境有商业环境有待待成成熟熟，商业供应量趋，商业供应量趋高高，未来竞争，未来竞争待发展区域压力大，但压力大，但片片区商业市场区商业市场投投资资被被长长线线看好。看好。重重要要观点：观点：随着随着第一国际的成第一国际的成熟熟，以及，以及东莞大道东莞大道人人行行通通道道相关设施相关设施的完的完善善，项目，项目将获得很将获得很大的发展大的发展机会机会点。点。我们具备怎样的条件？项目项目解析解析部分部分项目概况本案商业鑫城大厦写字楼结论：项目处于结论：项目处于CBDCBD区域，地区域，地段段优优越越；以写；以写字楼产品为主字楼产品为主体体，，适合适合项目地项目地段段的商的商务务形形态态；层数及总；层数及总高高限制限制对对项目价值提升有一定项目价值提升有一定影影响响。。地块N项目周边人民会堂北面绿地玉兰大剧院国际会展中心图书馆结论：项目具备良好结论：项目具备良好CBDCBD背景与配背景与配套，具备套，具备很很好的形象好的形象支撑外支撑外条件；市条件；市政广场景观资政广场景观资源突出源突出，，对对提升项目价提升项目价值值很很有有利利。