目录?南通国际贸易中心?2007年7月戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司[南通国际贸易中心]物业管理服务建议书机密文件2007年7月戴德梁行的使命戴德梁行设施管理服务，致力提供全面的一站式服，为客户管理房地产、设施及其它非核心业务，助其节省时间及开支。戴德梁行为客户提供首屈一指的房地产、投资及商业方面的解决方案。我们本着诚信、精益求精及敬业乐业精神，积极为客户提供高营运效率的各种方案。目录?南通国际贸易中心?2007年7月目录1.0序言.........................................12.0戴德梁行简介.................................43.0服务内容及管理费用..........................134.0戴德梁行物业及物业管理之特点................425.0戴德梁行物业管理之优势......................476.0服务形式及项目小组..........................507.0专业会员资格................................528.0结论........................................58附件国内管理经历................................631|序言序言?南通国际贸易中心?2007年7月1.0序言[南通国际贸易中心]项目地处南通市新城区园林路和崇川路的交界处，政府行政办公大楼对面。规划用地面积约17595平方米，总建筑面积约79703平方米，总高度150米，其中地上37层，地下一层，停车位345个，是集五星级酒店和5A级写字楼于一体的超高层综合体，项目建成后将成为南通市的新地标。我司物业管理部实行香港人员负责制，结合本地优秀的现代化管理人员及工程技术人员，对每个物业专案专门组成专案小组，以保证管理标准与质量。物业管理分早期介入、物业管理前期筹备及物业管理实质运作三个阶段。物业管理的早期介入从物业规划、工程图纸的审核开始，根据发展商所开发的物业性质定位，对其所选用的设施、设备及材料，我司根据长期积累的专业经验从功能的使用及日后的维修保养等因素考虑，向发展商提供专业意见和建议，以达到节约投资、促进销售、保证质量及今后有利于物业管理服务等目的，使发展商的投资真正物有所值。同时我司综合广泛网络关系，向合作的发展商提供最新的房产市场资讯，对发展商投资的物业性质、配套设施设备、房型面积、物业结构及选材、环境等方面提供相应建议，为发展商的投资物业增加市场卖点及销路，避免投资失误而造成损失。我司在行业中的良好口碑将给发展商带来积极的广告效应，也是发展商销售物业的一个卖点。我司专业的设施及物业管理会给客户创造一个安全的、方便的、舒畅的美好购物、休闲、餐饮环境及生活和工作环境，从而提高物业租售的竞争能力，使发展商达到促销盈利的目的，使业主达到保值、升值的目的。[南通国际贸易中心]项目物业管理工作分前期工程施工顾问阶段和后期实质运作管理顾问阶段，第一步为工程建造期介入，在建造过程中，协助业主参与工程的建造过程，对工程进度，工程质量及在隐蔽工程中可能发生的隐患提出相应的建议；在竣工验收时，根据国家的有关规定及我司积累的经2序言?南通国际贸易中心?2007年7月验，协助发展商做好验收工作，使物业及配套设施在选择应用及日后使用、管理成本等方面都能得到有效利用和控制，并尽量避免因物业质量使发展商和用户的利益受到影响。第二步为实务运作管理服务期：主要工作是做好人员的招聘、培训，各岗位制度的建立，管理文本的订立，巡回整改，清洁、设施维修之外包等。此份物业管理模式与计划书将于表达我司诚意及阐述详细服务方案之同时，亦将我司之服务特性一一陈述，以求业主对概念更为清楚，具体内容，容后详述。32|戴德梁行简介戴德梁行简介?南通国际贸易中心?2007年7月2.0戴德梁行简介戴德梁行,为英国伦敦上市公司(编码:DTZ),为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。在物业市场和客户需求日趋国际化的前提下，戴德梁行遍布全球的分公司，能有效地照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太区的服务需求。戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼，均家传户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。戴德梁行亦为北美的国际企业提供专业的房地产咨询及顾问服务。DTZRockwood将增加客户直接投资房产及集资的机会，而与TheStaubachCompany的合作则为客户提供优质的企业服务。我们的专业团队不单为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦照顾跨国企业、大型金融机5戴德梁行简介?南通国际贸易中心?2007年7月构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，为他们提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案。如欲进一步了解戴德梁行的服务范畴，可从左方清单中查阅我们在不同物业类型所户提供的多种服务和解决方案。戴德梁行就商用(工业、店铺及写字楼)和住宅物业的买卖及租赁，为客户提供独到的交易建议。我们的专业顾问服务涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值。戴德梁行的研究顾问团队是整体业务的核心，透过追踪和分析对业务有影响之市场因素和经济走势，协助我们的前线专才为客户提交最适切的解决方案。他们亦为公营及私人机构提供策略性预测服务，汇集社会、经济、市场及商业等信息，协助客户就这些因素对企业及业务构成的影响和风险作全面深入的评估。阁下只须于网上登记成为我们的用户，便能一览我们丰富的研究资料。"为全球客户提供独到全面的物业、投资及商业方案。"戴德梁行致力提供：6戴德梁行简介?南通国际贸易中心?2007年7月?顶级服务迎合客户之需求?横跨客户需要之地点地方智慧，全球覆盖戴德梁行向来重视地方智慧，主张聘用本地员工，并致力提供全球客户最完善的整合房地产服务，除了不断以创新的服务理念深耕各地房地产市场，更持续地以更贴近客户之需求，让客户充分了解”地方智慧，全球覆盖”的企业理念与其具体服务．透过戴德梁行的全球覆盖网络，将不断带给本地客户国际视野以及各地房地产的最新消息．为贵司的资产更加受惠．戴德梁行认为透过紧密合作关系能为贵我双方带来双赢局面．我司将按照每位客户之不同需求建立一专业团队．藉此，我司冀盼满足客户各方面之需求，供予专业意见及分析协助贵司面对之情况．7戴德梁行简介?南通国际贸易中心?2007年7月8戴德梁行简介?南通国际贸易中心?2007年7月2006业务焦点北亚区?我们的投资专才代表投资客户及业主成功收购及售出总值港币一亿捌千六百万之物业包括写字楼,酒店,工业,住宅,及商业．?代理部为发展商及业主代表出租六千六百九十万平方尺?估价部为各种不同类型之物业作出超过总值22亿之评估为不同的大型机构、银行及企业提供收购,出售,合并,私有化及证券,债券之用?物业管理部为超过肆千三百万平方米的物业提供服务,562个物业遍布66个城市．受托管之管理资金总值二亿九千六百万人民币,约美金三千八百万9戴德梁行简介?南通国际贸易中心?2007年7月专业认证戴德梁行致力成为行业中之代表者，除以获得ISO9001：2000品质管理系统及OHSAS18001：2003职业健康及安全管理系统之国际认证外，辖下之管理阶层人员均为多个专业团体之正式会员，确保各客户能获得所需之各类专业服务：?英国皇家特许测量师学会会员(RICS)?香港测量师学会会员(HKIS)?香港注册专业测量师(RPS)?中国物业管理协会理事会员(CPMI)?美国国际设施管理协会会员(IFMA)?香港设施管理学会会员(HKIFM)?香港注册专业房屋经理(RPHM)?香港房屋经理学会会员(HKIOH)?香港会计师公会会员(HKICPA)10戴德梁行简介?南通国际贸易中心?2007年7月戴德梁行北亚区组职架构戴德梁行北亚区总部(香港)投资部物业管理部企业服务部估价及顾问部研究及顾问部酒店管理及顾问物业代理部建筑顾问部各分公司(北京,成都,重庆,大连,广州,杭州,上海,深圳,台北,天津,武汉.西安)11戴德梁行简介?南通国际贸易中心?2007年7月戴德梁行设施及物业管理组职架构戴德梁行北亚区总部(香港)驻当地分部部门主管物业管理工程管理行政人事及财务管理品质监控培训管理管理处外判承办商/供货商123|服务内容服务内容?南通国际贸易中心?2007年7月3.0服务内容一览表项目交付前项目交付使用前顾问服务物业施工至交付使用前：-机电工程及协助租赁方面评估整体规划设计及设施设备zz评估各机电房的规划位置，原机电设备合理充分利用z建筑材料设备的适用性之专业意见-物业管理方面z制定管理条款及管理守则z帮助筹备设施管理公司开办事宜z配套设施的安全及管理z员工培训计划z管理费预算z移交出租单元予租用户之程序z安全保卫系统及人员的安排及配置z维修工程及物料运送控制之程序z物业交付期间之保安控制z物业交付期间之迁入控制z物业交付期间之安全控制z设施管理人力资源项目交付后项目交付使用后实质管理运作服务服务范围实质管理顾问服务i.保险事项ii.接收之程序iii.保安服务将提供项目管理工作的专业意iv.清洁服务DTZ见和建议v.园艺保养及节日布置vi.机电设备的养护维修管理vii.停车场管理viii.财务管理ix.处理用户投诉x.紧急事故处理xi.空间计划xii.基准指标xiii.节约能量管理xiv.用户联系及管理报告之安排xv.管理运作进程?工程服务我司前期介入之顾问管理服务旨在通过物业管理的早期介入，在