呈：深圳地铁有限公司资源开发分公司中信地铁商场C-1区招商策划报告2008-6-1目录第一章深圳地铁商铺现状第二章项目概况第三章市场定位第四章项目包装规划建议第四章招商战略地铁带来的商机?地铁连接商业物业，一直是广大市民消费首选,而直驳地铁站出入口的地下商场更有望成为消费热点。华联街项目业态：以食品、休闲服饰、包、饰品等业态为主　　租金价格：200元上下/平方米/月　　经营情况：人流一般，经营情况一般1828潮流前线项目业态：业种繁杂，以休闲服饰、皮具手袋、外贸鞋、时尚精品、饰品、内衣等青春时尚的中低档商品为主租金价格：200-500元/平方米/月经营情况：人流很多，租赁率达90%华强地铁电子市场　　项目业态：地铁商业电子专业市场　　租金价格：条柜1200-3000元/月　　经营情况：人流少，商户称主要靠熟客支撑　　罗湖站地铁商铺项目特点：零星商铺，无明显特点　　租金价格：约1000元/平方米/月　　经营情况：人流一般，商户称很难赚钱　　中信地铁商场　　项目业态：蔡澜美食坊、邓达智概念廊、潮流前线、名品折扣店等　　租金价格：600元/平方米/月　　经营情况：人流一般，经营情况尚好综述根据地铁往来人流的特征，我们看到，深圳地铁商业一般以快速、便利消费为导向，其商业定位一般为中高档特色商品的潮流阵地，主营业态将以快速消费品、潮流服饰、特色美食、数码品为主。【一】项目概况项目基本概况?项目位于中信地铁商场C区地下一层,总建筑面积约为1242.35㎡?中信地铁商场位于羅湖深南中路與上步路交匯处，地鐵1號線的科學館站，交通便捷，日人流量超過25萬，商場配套設施完備，擁有1300個停車位的大型停車場。项目周边商业状况分析位居深圳最大、最成熟商圈之一——科学馆商圈龙头位置，共享中信城市广场日均超过10万客流及高速提升的投资和经营价值前景，更享有华强北辐射珠三角及港澳、内地的强大商业辐射力，未来发展无可限量。中信城市场和中信城市广场三期——中信地铁商场，给本项目带来巨大的支持力，本项目可延续中信地铁商场的定位以共同发展项目周边商业环境分析?代表性商业为华润万象城、中信城市广场、地王信兴广场、深圳书城它们地处东门商圈和华强北商圈的中缝，构成了深南中路一道靓丽的风景线。?深南中商圈是自2000年起逐渐形成的一个新兴商业圈，正营造出深圳中高档消费的新热点。?深南中片区高级写字楼林立：中信大厦、上步大厦、商业银行大厦、中核大厦、华联大厦、新闻大厦等项目ＳＷＯＴ分析?优势（S）?劣势（W）√依托中信城市广场和中信地铁√项目地形为长方形，虽有三个出广场的多年经营，已形成成熟的入口，但人流导向不足。仅有连接城经营氛围，无需市场培育市广场的A夹层入口有稳定人流√商场已成为白领、中产人士等固定√租赁价格及租赁条件无明显优势客的集中消费区域，顾客消费力强劲，专程来购物的顾客比例较高√深圳开通的地铁尚未完全覆盖市民活动范围，地铁乘坐人群单一，人√商场硬软件设施较到位，实行统一流量也有限，市民未形成普遍的地铁招商和统一管理，长远经营有保障消费习惯项目ＳＷＯＴ分析?机会（O）?威胁（T）–…–…√深圳地上可供商业开发的地皮越来√老商圈根深蒂固，改变人们的消费越少，尤其是在地铁沿线的商业旺区习惯有难度；加上COCOPARK及，商业必然要往地下转移。等地铁的怡景中心城等大型地铁物业的日益成其他几条线路通车，整个网状的地铁熟运营，亦分薄不少客流.系统将可带来大量人流，地铁商业将真正旺起来。消费群体分析中信城市广场消费者BB深南商圈消地铁、公交ACC车总站人流A费者中信地铁商场中信地铁商场C-1C-1高级写字楼EEDD白领高级公寓住户【三】项目定位及分析定位思考?项目与中信地铁商场A区、吉之岛百货相连接，因此在业态的定位上必须独树一帜，商户组合推陈出新才能有效地扩大商业效应，与此现有商业形成互补，避免千店一面，扎堆经营的白热化竞争，风格定位上更需和而不同。?从深圳市人口结构、深南中商圈人流及地铁客流特色分析：中青年为商圈消费主力人群，其中以年龄介于20-40岁的人群为市场消费主力，占人口总数30%，这部分人群具有一定的消费能力，消费赶新潮、讲品味、求刺激，所以我们认为本项目以新兴消费人群为主力消费目标，倾情营造深圳最具标志性的时尚消费场所。定位原则内部实行高档装修设计，形成中高档特色商品组合及各自独立又互相关联的业态布局。项目定位建议特色、便利、休闲式消费主题商场。以中信城市广场和中信地铁广场的人流为依托，集地铁便利配套，以个体零售为主要经营模式。市场和经营定位业态定位定位总结定位依据（一）?每天仅乘搭地铁的人流量就数以万计，加上天河本身作为顶级商圈吸引的旅游观光等其他客源，人流如鲫的流量为项目打下坚实的基础，只要项目主题定位合理，开创一片新天地是完全可能的。定位依据（二）?天河路是广州商业的制高点，周边已有多间大型shopping-mall林立，以本项目考量，应选择错位经营，避开客源被分流。创造自己的风格、特点，从而令项目在天河商圈迅速崛起与持续发展。即时性消费商品和专业服务、以便利性商品和服务以及流行性商品为主铺位划分建议本项目建议各分割铺位以小面积为主，约15-20M2,一方面适应了市场需求，也利于快速招商、提升租金。定位目标在对项目进行定位前,必须明确我们的目标是什么?通过对片区商业的初步模底,在确立目标时我们与开发商观点一致,即通过招商成功体现项目商业价值,然后进行市场销售,从而使项目利益最大化。本项目的运作目标为：成功进入市场销售11营销定位思考思考如何才能迎合商户的心理需求？一”思能否通过与竞争对手综合比较，寻找本项目的差异化竞争力？考按照商场商业主题定位，本项目的目标招租客户为精品服饰类小型零售商。此类商户通常租赁面积偏小，经营成本较小。二项目定位经营内容定位以潮流饰品、化妆品、精品为主的经营内容消费档次定位以中档为主业态定位时尚馆——潮流精品、饰品、服饰商家定位省内外品牌商家和本地经营商户定位描述商场功能定位：一个前卫潮流的饰品服饰时尚基地商场客户定位：崇尚流行、时尚的年轻消费群体以追求时尚潮流的年轻消费群体为主要消费对象的女性服饰、精品、饰品之中档消费的潮流时尚馆定位描述---时尚馆–搜罗深港顶尖流行，掠获全球卓绝时尚，日韩\欧美\本土精饰品应有尽有,流行时尚馆只为混融新潮，反对平庸。–业态全面覆盖流行饰品、时尚小物、化妆品、化妆工具、玩偶等，只为满足80唤醒流行后人的潮拜生活。沸腾时尚–在这个专属于己的流行时尚馆里，每个人都可以成为至IN潮人。【四】招商策略招商对象本地特色经营商户：此类商户以特色经营为主，紧贴潮流脉搏，前卫时尚、属于擅长经营的一类；以个体经营者为主。个别外地特色商家：香港、东南亚等地区特色商家，他们的进驻会带旺整个项目，产生烘托商业气氛，推动项目发展的良好局面。招商方式实行“双轨道”招商模式，即采取人员定点与招商人员流动招商相结模式。招商处为辅、流动式外围招商为主定点招商：依托于招商中心开展工作，工作重点是来来电客户的接待、咨询，客源信息的登记、整理、分析、反馈及客户的售后服务；流动招商：立足于1+1的服务模式，通过电话、DM电邮、扫盘等方式，实现与客户一对一深层沟通，扩大信息传递面与信息量。——电话营销对象：中信地铁商场原有客户资源——扫盘范围：（华强北）：女人世界、嘉华外贸市场、1828潮流商场（深南中）：华联街、巴登街街铺（东门）：西华宫、南塘、中威、九龙城等（人民南）：海燕、南洋、罗湖商业城租金策略?租期：租赁期限3年?租赁按金：两个月的按金，一个月的首期租金?管理和配套：中信经营管理公司统一管理?管理费：40元/月/㎡?按金：两个月的租金作为按金?免租期：项目正式开业前均为免租装修期实现方式?扩大商户积累量?延长蓄势时间?制造商户内部竞争?扩大招商面?加强商户谈判力招商准备招商对象A精品\饰品\服饰的零售商.B精品\饰品\服饰的代理经销商C精品\饰品\服饰的直营厂家招商海报招商物料POP物料现场VI物料招商合同文本《招商细则》、招商流程、租赁协议等商场平面分割图（规划效果图）招商人员上岗前培训现场管理每周项目例会每周招商情况汇报周例会纪要、月招商工作总结招商节奏控制【三】项目包装规划建议以商场核心主题特色为基点（时尚、前卫），保证商场主题特色的和谐性与均好性。装修风格现代简约、时尚兼具个性。环境休闲化：通过物业硬件设施、软件设施等元素的设计，营造休闲、轻松的消费环境，以此迎合现代消费的发展需求，从而增强消费者的消费欲望。公共空间装饰商品陈列店面装修商家的选择?特色经营商户：此类商户以特色经营为主，紧贴潮流脉搏，前卫时尚、属于擅长经营的一类；但主要以个体经营者为主。?本地品牌经营者：此类客户对深圳市的商业环境及消费习惯非常熟悉，具有极大的热情与经营信心。?品牌代理和授权专卖店商户：这部分商户是具有一定的品牌的商品为主，其店铺的装修标准相应较高，对商场整体形象具有一定的提升作用（国内生产的一些品牌，虽然缺乏知名度，但设计超前、时尚）。?个别国外知名商家：他们的进驻会带旺整个项目，产生烘托商业气氛，推动项目发展的良好局面（需要硬件的配合，如装修风格、标准、色彩等方面及相关招商条件的配合等）。HAFACEHAFACE主营发饰类、首饰类、配饰类针对都会阶层中有一定眼光及主观意识，崇尚个性自由，追求前卫时尚，精致有品位、有修养、注重品质，自信、注重品牌文化，持续消费能力较强，能倡导一种生活方式，并能对周围环境有一定影响力的女性。番茄花园“番茄花园”小铺是香港泽恩国际集团有限公司下属的一个女孩用品品牌，致力于女孩用品的品牌化与专业化经营，以“多档次的女孩用品”为