谨呈：惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司灿邦国际价值体系梳理2010年7月本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。区区域篇域篇产业产业篇篇交通篇交通篇项项目篇目篇本报告是严格保密的。2区区域篇域篇本报告是严格保密的。3区域篇大亚湾位于深圳东部发展轴线上，与深圳毗邻，到香港区域篇距离近便，区域优势明显大亚湾与深圳零距离接触，开车去香港30分钟，坐船去香港45分钟?大亚湾地处珠江三角洲经济区，位于大亚湾畔，毗邻香港；东临南海，西靠惠州，南与深圳接壤，北连稔平半岛，陆路距广州200公里香香圳圳圈圈，离深圳70公里，水路至香港47海里；?规模：惠州大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为105平方公里，现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人?大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件本报告是严格保密的。4深港大都市圈，2020年GDP将达2万亿美元将成为全区区域篇域篇球第三大都市区，大亚湾将成为主要的能源供给基地核心能源圈珠三角一体化，根据香港经发局公布的规划指标：?2020年珠三角（港、深、广、珠、澳）GDP将达2万亿美元，相当于广州2008全国GDP的50%，将成为全球第三大大亚湾都市区，仅次于纽约、伦深圳敦，超过东京、巴黎、法兰克福珠海香港?其中的东岸就是深莞惠一体化，而大亚湾就处于澳门此世界级湾区的核心圈，将是重要的新能源生产、后勤、居住、旅游度假基地。本报告是严格保密的。5大深圳区域发展东移，从福田CBD到宝安CBD，2010区域篇区域篇年将重新聚焦大亚湾——深圳东岸CBD福田宝安大亚湾CBDCBDCBD福田CBD:从1997年到2009年，华强北、会展中心、市民中心三大市政配套的先后崛起，确立了福田CBD的核心地位，房价从6000元/㎡上升到近40000元/㎡。宝安CBD：又称深圳西岸CBD，以深港西部通道、国际集装箱码头、国际机场为依托，带领着宝安成为西岸的中心，房价从3000元/㎡上升到近25000元/㎡。东岸CBD：深圳大鹏半岛、坪山新区、东部新城、龙大工业区环绕着大亚湾区“五区一岸线”，随着主要交通路网的形成，世界五百强企业的强势进驻，深圳东岸CBD快速形成。随着区域的发展预计专家预测2012年大亚湾中心区房价可上升到9000元/㎡左右。本报告是严格保密的。6大亚湾以城市为蓝本规划而非仅是产业，各板块功能明区区域篇域篇晰、完善，新城格局为大亚湾城市化发展奠定良好基础城市功能完善城市板块划分明确金融能源?大亚湾已经初步形成“五旅游区一岸线”规划布局；金融?石油化学产业区、西部综合产业区、港口物流仓储区产业、行政金融商务区、旅游休闲度假区。各板块城市功能完备?规划的各板块功能明确，港口行政、金融、商务、产业、休闲旅游，城市功能完善。产业惠州为了在珠三角一体化进程中更好的发挥后发优势，已将沿江城市规划调整为滨海城市，城市规划将以滨海的大亚湾为龙头沿惠南大道、惠大高速与惠阳、惠城有机结合，这将更强化大亚湾在惠州市未来的地位本报告是严格保密的。7深莞惠（坪新清）产业合作示范区区区域篇域篇坪新清产业合作示范区的战略定位：?????1、深莞惠深度合作先行区。?????2、低碳新兴产业聚集区。?????3、高科技产业服务创新中心。坪新清区域是深莞惠三市接壤的唯一地区，是深莞惠经济圈三方都可参与、全方位深度合作的唯一地区。合作园区距龙岗中心城仅5公里，可充分分享其建城17年形成的完备服务功能，投资环境因之得到明显优化，区域竞争力因之得到显著增强。该区域位于深莞惠半小时交通圈内，外部交通网络较为完善。已建有惠盐高速、深惠路、358省道、北通道，在建和规划建设深博高速、深圳外环高速路、深圳地铁3号和12号线，形成便捷的大循环交通网络。本报告是严格保密的。8政府力促深莞惠相邻地区无缝对接区区域篇域篇深惠相邻地区规划范围新墟惠州近期拟重点推进以下三个方面的工作：秋长淡水?加快推进交通运输一体化：重坪地大亚湾点推进大亚湾石化区与龙岗区３条市政道路的对接和仁深高坪山速公路博罗段的建设，力争尽早启动深惠城际轨道的开工建规划范围设；坝光（葵涌）?加大联合治污的力度：重点推进淡水河干流防洪排涝整治工程、淡澳分洪河整治工程；?深化深惠两地产业合作。积极承接来自深圳的产业转移项目该区域包括深圳市坪山新区及坪地、葵涌等街道；以及惠州市大亚湾、淡水、秋长、新墟等镇；主要以惠，与深圳市共同打造新型工业盐高速公路－惠阳外环路－大亚湾龙山一路－深圳南园区。坪快速－深圳绿梓大道围合区域，规划面积约１００ｋｍ２?在这三大合作中，交通无缝对接仍将是今年深莞惠合作的一大重点本报告是严格保密的。9深圳撤关、龙岗大运会将促进惠阳大亚湾住区区域篇域篇宅市场的发展，同时推动投资产品的发展深圳撤关扩容，深圳二线关整体外移，惠阳大亚湾区域将有望成为下一个深圳龙岗2011年龙岗大运会举办，将大大刺激龙岗区域城市化进程，交通网络逐步完善，给龙岗物业将带来进一步的升值，惠阳大亚湾作为龙岗周边区域也将面临良好契机本报告是严格保密的。10区域篇大亚湾城市功能不断升级，各项城市建设配套逐步区域篇完善，大亚湾中心区域的城市价值进一步显现2010年大亚湾政府重点打造17项城建项目44个公个公园园11条绿条绿人民医院新院红树林公园道道科技创业产业园精细化工区11所医所医院院22所学所学校校中央公园虎头山公园22个产业个产业西区一中园园66条道路条道路澳头高中部渔人码头二期本案滨海公园11个码头个码头项目项目55分钟生活半径内，拥有人民医院新院、红树林公园、中央公园与虎头山公园四大重点工程分钟生活半径内，拥有人民医院新院、红树林公园、中央公园与虎头山公园四大重点工程本报告是严格保密的。11区区域篇域篇2010年大亚湾政府重点打造17项城建项目工程进度?中央公园:计划2010年6月20日动工，2011元旦开放?虎头山公园：监理邀标工作已完成?红树林公园：计划2010年竣工?滨海公园：一期2009年10月动工，2010年完工?渔人码头二期：目前施工方、监理方已进场，正进行场地平整等施工前准备工作?人民医院新院：预计2010年内建成投入使用?西区一中：2010年8月份交付使用?大亚湾绿道网建设：2010年底全线基本拉通，2012年全部建成?澳头中学高中部：计划2010年8月份交付使用。?A1地块的场地平整施工图、预算编制初稿已经完成，下一步将移交业主单位组织实施。A1、A2地块相关的道路、边坡、截洪沟设计施工图正在进行编制；相关工程的设计已经工贸局核准，下一步将完善设计招标和启动工程立项及招标工作。?科技创业产业园：2012年首期建设基本完成本报告是严格保密的。12产业产业篇篇本报告是严格保密的。13全球资本聚集大亚湾：国家级重点建设区，复合产业产业产业篇篇优势明显，三大产业搭建产业区核心骨架石化产业链逐步形成，拉动工业发展?惠阳大亚湾工业区是国家级重点建设区，石化产业已影响：带动区域经济发经初具规模；壳牌中海油等展，已成为大亚湾的新?目前已经进驻的产业多以石化企业石化产业链企业为主。经济增长点制造业逐渐形成规模?西部工业区产业范围涉及汽车零部件、电子、钢铁、比亚迪等制和黄惠州纺织材料、纸品等。造业港港口物流业正在起步阶段?目前已建成大小泊位28影响：带动产业人口迁移，影响：未来影响较大个，年吞吐量2600万吨。目前已入住约12万人大亚湾产业年增长率28%以上，06年中海壳牌的投产，促成产业几何级数增长，同时带动产业连带增长。本报告是严格保密的。*大亚湾产业的研究详细内容见附件14绿色能源石化区：世界第四大的石化产业城，为区域产业产业篇篇石化石化区区石化产业链发展提供国际平台石化产业城级别高规模大石化产业发展潜力巨大：?世界第四大石化产业城；?隶属世界四个级石化产业基地之中，100多家外资企业的进驻，12家的世?规划面积27.8平方公里。界500强企业，累计投入均超1200亿元。例如壳牌石化，中海油，国华电力目前已建设或落户项目26、普利司通，LNG电厂，欧德油储，李长荣化工等已经相继投产。个，总占地7.9平方公里，?在大亚湾畔，一个初具规模的世界级石化区展现在世人面前。“十一五”规总投资额810亿元人民币；划期间，大亚湾石化区成为广东省重点建设的全球五大清洁能源石化工业基?石化区以北，将筹建约地之一，经济发展基础极为雄厚。1.5平方公里的精细化工产石化石化产业发产业发展展情情况对况对业园。比表比表2009年累计总投资1300亿GDP达到175亿工作人员达到8万人2020年累计拉动总投资6500亿GDP达到1800亿工作人员达到25万人中海炼油LNG电厂中海壳牌普利斯通?石化产业的高速增长和被其吸引来的其他产业、资产，成为大台湾台达化工亚湾发展的核心引擎；比亚迪工业区惠州惠菱化成、海?但高度自动化使得石化产业对成化工、忠信化工人口拉动力弱，截至06年壳牌惠州联宏化工仅1000员工数量。本报告是严格保密的。15产业篇石化区石化城对人口存在巨大的拉动效应，预计2020年可达到产业篇石化区25万人，房地产需快速发展才能与人口增速相匹配?潜在消费群体庞大不同分类潜在消费者数量需求，存在多种需求，为项目开发提供市场基壳牌项目建设投产后1500人租赁、居住础石化区建设规划人口2.5万租赁、居住?壳牌效应拉动区域超常发展，带动产业2005～2010年，潜在消费者合计：惠阳大亚湾租赁、居住聚集、财富聚集、人10～20万居住；20～30万租赁口聚集，为包括本项投资，出租目在内房地产开发提数量不确定，约占当地居住潜在消费原因：供黄金舞台投资客者经济增长预期