：市场平湖项目市场报告报告2010/09版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海同策房产咨询股份有限公司所有，未经同策书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项项项项目目目目认认认认知及策略方向知及策略方向知及策略方向知及策略方向商商商商业产业产业产业产品定位品定位品定位品定位住宅住宅住宅住宅产产产产品定位品定位品定位品定位2项目认知业主方和同策对地块的期许和共识：1、领先开发理念和模式的导入2、产品体系塑造项项目安全性第一位目安全性第一位项项目价目价值值最大化最大化本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。313／12／5项目认知机会：未来机会：未来2-32-3年内，以市政府搬迁为标志，区域发展将进入裂变、年内，以市政府搬迁为标志，区域发展将进入裂变、提速阶段，本项目价值，尤其是商业产品价值将得到极大提升提速阶段，本项目价值，尤其是商业产品价值将得到极大提升市政府搬迁居住氛围逐步形成平湖中学开学新人民医院开张未来2-3年开发周期内，县政府搬迁到城北政务区为标志，区域发展进入裂变、提速阶段本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。413／12／5项目定位项目条件项目目标项目机会点1、东湖核心区，绝佳地段1、项目安全性第一位1、地块独立性强2、住宅总体量近60万方，商业体量2、项目价值最大化2、区域发展将进入裂变、提速阶段操作空间大3、开发周期5-6年，存在价值逐步1、领先开发理念和模式的导入提升空间2、产品体系重新塑造项目整体定位：平湖·首席·品质型复合社区1、植入领先开发理念，引领全新生活方式，营造平湖新生活圈层2、跳脱区域固有产品体系和居住体验，产品体系重新塑造，打造平湖标杆人居模式本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。513／12／5策略方向项目整体定位：平湖·首席·复合型项目领先开发理念和产品体系重新塑造模式的导入中高端集中型商业+创新住宅产品内核的打造策略特点：1、塑造创新住宅产品内核，顺利实现项目价值成长，同时以中高端集中型商业体现项目高端性2、在住宅销售阶段，集中型商业的卖点，最大程度提升住宅产品品质和溢价能力3、借助区域价值的提升和住宅高端客户的导入，实现商业的整体价值最大化本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。613／12／5核心问题整体策略下的核心问题：问题一项目商业产品，尤其是集中型商业定位方向？问题二住宅市场现状探寻如何，实现项目准确占位？本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。713／12／5项项项项目目目目认认认认知及策略方向知及策略方向知及策略方向知及策略方向商商商商业产业产业产业产品定位品定位品定位品定位商商商商业业业业市市市市场场场场梳理梳理梳理梳理商商商商业产业产业产业产品定位品定位品定位品定位住宅住宅住宅住宅产产产产品定位品定位品定位品定位本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。813／12／5问题一：项目商业产品，尤其是集中型商业定位方向？商商商商业产业产业产业产品定位品定位品定位品定位本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。913／12／5商商业业格局及格局及现状现状本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。1013／12／5城市商业格局以解放路、人民路为代表的购物街，大润发商区及新华路商街以解放路、人民路为代表的购物街，大润发商区及新华路商街大润发商区平湖商业以老城区为主，商本案业格局主要集中在新华路、新华路商业街解放路人民路商圈解放路和人民路，商业分布较密集，业态较丰富，但档次较低，新城区商业目前缺失，部分临街商业未成气候11服饰类已经有一些品牌服装店，主要以二三线品牌为主，主流品牌因缺乏品已经有一些品牌服装店，主要以二三线品牌为主，主流品牌因缺乏品牌所需的集中型商业而暂未进入平湖市场，但存在相当的市场需求牌所需的集中型商业而暂未进入平湖市场，但存在相当的市场需求12餐饮类中高端、特色餐饮生意火爆中高端、特色餐饮生意火爆代表性商高峰上座人均消费经营面积菜系家率KFC95%30元300平米快餐犇腾牛排100%50元200平米西餐川福火锅85%60元400平米川菜亚马逊南80%45200平米西餐美烤肉中高端餐饮面积多集中在200-400平米之间，菜系以西餐及川菜为主，人均消费集中在30-60元之间，据实地考察下来发现，稍微有点特色的餐饮在晚上就餐时间点生意都很火爆。13娱乐休闲类娱乐休闲类生意火爆，但软件及硬件仍有提升空间娱乐休闲类生意火爆，但软件及硬件仍有提升空间代表性商高峰上座类型人均消费经营面积家率花都国际夜总会95%300元2000平米煌家永利夜总会85%200元1500平米金芒果休洗浴、足85%150元800平米闲中心浴水立方沐洗浴、足95%150元800平米足浴区域中高端娱乐消费以KTV、足浴洗浴和茶楼为主，经营面积多在800平米以上，在晚上黄金时间段经常爆满，据我们考察发现，当地人十分注重娱乐生活，但目前现有娱乐场所档次及服务与其预期有一定差距，不少本地人选择去嘉兴或上海消费。14影院当地仅有一家影城，当地仅有一家影城，66个影厅，个影厅，10001000个左右座位，高峰期上座率约个左右座位，高峰期上座率约90%90%，影，影院院为市场机会为市场机会点点15大卖场当地仅有一家大型卖场当地仅有一家大型卖场--大润发，面积约大润发，面积约50005000㎡㎡，人气足，，人气足，并并为周为周边边商业商业带带来大来大量量人流人流16集中型商业当地集中型商业当地集中型商业少少，，且体量且体量较较小小，，难难以以聚聚集足集足够够人气及人气及吸引吸引大品牌入大品牌入驻驻，，当地当地客客户购物户购物只能奔赴嘉只能奔赴嘉兴兴甚至甚至上上海海，大型集中型商业存在市场机会，大型集中型商业存在市场机会当地集中型商业少，且体量较小，难以聚集足够人气及吸引大品牌入驻业态名称面积（平米）百货平湖商场2000休闲娱乐平湖新天地8000餐饮、休闲香弄商城2500待定东湖商贸城500017集中型商业当地集中型商业当地集中型商业由于体量小由于体量小、、定定位位不准不准及及整体规划整体规划问题，经营状问题，经营状况不况不甚理想甚理想，本，本案案商业商业应做应做大大体量体量、、统统一一整体规划整体规划，以，以赢赢得市场得市场18酒店当地当地酒酒店店分布于分布于平湖市区，平湖市区，多多以商务以商务客客为主，入为主，入住住率较高，本率较高，本案案所所处处为为居住居住区，商务区，商务客客预预计计较较少少当地酒店分布于平湖市区，多以商务客为主，入住率较高，本案所处为居住区，商务客预计较少代表性商入住率房间数标间价格家圣雷克70%220480元君悦70%123260元新天地80%168260元五洲50%50160元19区域现状大型集中型商业缺大型集中型商业缺失失，餐饮、休闲、娱乐，餐饮、休闲、娱乐等等业态需求业态需求旺盛旺盛，，具具有较有较好好启示的市场的市场前景前景随着平湖经济的发展，平湖的商业也处在更新换代的时代，零售业以原本的小杂货、小百货、小沿街商铺等，正逐渐发展为大型超市、中高档专卖店、精品专卖店、连锁店等新型零售格局。餐饮娱乐休闲业也从最初的小饭馆、澡堂等，发展为大型集中的现代餐饮、KTV、浴城、影院等，餐饮娱乐行业未来几年随着新城区人口的入住，需求会越来越旺盛。大型集中型商业存在市场机会。20商业建议引入百货商场主力店的集中型商业，包含超市、影城等，配以餐饮、休闲、娱乐为主的临街商业，并以酒店作为商业地标性建筑面积业态（平面积分割收益米）百货商场35000--0.6元/㎡/天（出大卖场5000-租）影院3000--9-10家中高档特色餐饮3500300-400㎡/每家1.5万元/平米7-8家高档养生、足浴、80001000-1200㎡/每家1.5万元/平米浴城、KTV等40家临街商400080-120㎡的两层临街商铺1.5万元/平米业酒店3000每间35㎡，40间200元/间/天合计61500依据推算：商业部分若目前上市，整体均价约在10000元/平米21项项项项目目目目认认认认知及策略方向知及策略方向知及策略方向知及策略方向商商商商业产业产业产业产品定位品定位品定位品定位住宅住宅住宅住宅产产产产品定位品定位品定位品定位市市市市场场场场梳理梳理梳理梳理产产产产品价品价品价品价值值值值体系体系体系体系本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。2213／12／5问题二：住宅产品内核如何打造，顺利实现项目准确定位和价值成长？住宅住宅住宅住宅产产产产品定位品定位品定位品定位本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。2313／12／5市市场场梳理梳理本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。2413／12／5平湖市土地市场2005-2010年平湖市住宅、商住属性土地出让面积亩700603600455500449400300213184200851000200520062007200820092010（1-7月）土地出让面积?2005-2010年期间，平湖市住宅属性土地市场整体供应量偏小，年均供应量仅332亩，本年度已经形成供应土地为213亩，较小的土地供应量造成了房产市场的“一房难求”。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。2513／12／5平湖商品住宅市场2005-2010平湖市商品住宅供求成交情况平方米元/㎡8060005000604000403000200020100000200520062007200820092010（1-7月）供应面积成交面积成交均价?2005-2010年