城市综合体开发战略——宝城22区项目分期开发探讨深圳中原物业顾问有限公司2007年2月前言经过与发展商的深入沟通，已在项目总体定位上达成共识，但仍需基于项目旧城改造特点对整体开发战略予以定性研究，并进一步明确一期各类物业的指标分配，在分配中重点考虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和要求。深圳中原·事业四部主要内容项目整体开发战略地缘分析项目整体及各地块定性分析开发谋略形象定位一期各类物业的指标分配完善的城市综合体（住宅/商业/写字楼/公寓）90/70适用整体或一期的户型配置深圳中原·事业四部第一部分：项目整体开发战略深圳中原·事业四部地缘分析——位置特性CB根D据新宝安的发展规划和新25中心2区6的建设要求，未宝安公园来的、区将定位成宝安旧城的商业50中心区，将出现建广深高速筑面积约为万平米的商业建筑群；与中心区的商业中心创业路现代化、高档化的定位有所不同，老城的商业中心更加强调新安路大众化、生活化。本案非房地产热点区域商业公园路中老区商业中心一级辐射心宝灵芝公园第一批旧改核心区安新占据公园稀缺资源中新安公园心区周边配套成熟交通通达性高深圳中原·事业四部地缘分析——26区旧改发展商中洲地产规划用地面积98374计容积率面积222000其中：住宅0长商业141000城酒店50000中地办公32000洲块本案地发展商长城地产块规划用地面积132876学校规划用地12808建设规划用地120068计容积率面积433000其中：住宅335000商业总面积80000专业市场60000街铺20000会所3000社区文化中心3000幼儿园5000深圳中原·事业四部地缘分析——规划方向加油站依据安中心小学、幼儿园宝组团规划和新安旧城控制性详细规划，将区域性泵站23、25、26、27、22工业区改变为商业大型超市、居住和配套设施用地。本案为公共设施配邮政设施套完善的高尚住宅小区。规划定位以高品位的住宅和商业为主，建成交通便捷、现代商业和园林居住相得益彰的都市生活服务区。深圳中原·事业四部地缘分析——双地铁口（规划）地铁10号线规划中的双地铁站点站（内部消息）将极大的提高本项目地铁5号线本案的居住和商业价值。站因具体位置暂不确定（规划），规划时应充分考虑适应的灵活性。就开通的深圳地铁1号线商业而言，繁花商业中心的均试图将商业能在地下与地铁站接驳，引导人流。深圳中原·事业四部地缘分析——道路及公园改造（规划）CBD根据新宝安的发展规划和新中心区的建设要求）：（芝公改造灵园根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并拆除靠创业路的临时建筑，建设球馆和其它健身场地。400在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可容纳多人的“歌唱天地”，游人28在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的台大彩电组成了一个“影视长廊”，每部电视一个频道，游人可以根据自己的兴趣选择节目。另据悉，灵芝公园整个地下部分将改造成大型购物商业街。周边道路规划与现状对比一览表22区周边道路改造：现状改造后根据《深圳市宝安区新安旧城路段机动车道宽m车道机动车道宽m车道BA102-04片区控制性详细规划》前进一路226226创业路164236新安路123236公园路123154深圳中原·事业四部项目整体分析——经济指标容积率5.7,建筑面积33.8容积率0.9,建筑面积0.3万M2容积率0.4,建筑面积0.9万M2万M2总占地：20.7万M2总容积率：3.8总建面：76容万积率M20.1,建筑面积0.03万M2其中：商住混和建面61.6万M2容积率0.8,建筑面积0.8配套共建等3.03万M2万M2其他不确定11.37万M2容积率0.4,建筑面积1万M2容积率5.4,建筑面积一期：11.3万M2总占地：9.1容积万率4.3,M2建筑面积2.2总建面：34.58万万M2M2容积率1.9建筑面积2.3其中：住宅25.38万M2万M2商业5万M2容积率2.2,建筑面积2.5容积率5.2,建筑面积12办公2万万M2M2万M2配套1.2万M2公建1万M2深圳中原·事业四部项目分析——人流/车流人流车流商业旺角商业价值带深圳中原·事业四部各区资源评判商务氛住宅综合素质：二围等指住数二期最佳宅好内部一期A+B居中景视观野开扬三期略差等一宅住佳观阔景野商业商务氛围：视D地块比较理想三等住宅二期原新一佳形成的噪音较大氛围应重视景观待改善视野一般深圳中原·事业四部开发谋略——打造城市综合体?将灵芝公园作为私藏（景观天桥连接）?教育作为卖点经营（引入名校/与B区同期开发/教育带动社区）?以关注未来的眼光布局住宅/商业/写字楼/公寓（打造城市综合体，尽量用项目整体90/70指标规划1期住宅）?强化社区的整合性（各期之间的融合/各地块开发的配合）深圳中原·事业四部项目整体布局建议集中式商业，2层，共2万M2上盖创业型写字楼1栋2.2万M2左右双层街铺，共概念性酒店式公寓1栋1.9万M2左集中式商5000M2右业，2层，共6000M2社区商业街，单间60M2左右单层6米高街铺，共2000M2人行主入口一期另余约4000M2商铺，车行主入口建议入沿创业路地下一层成双面街与双地铁站接驳，特色精品公园一街提升整体商业价值景观天桥单间100M2左右单层6米高街铺，共6000M2其余部分为高尚深圳中原舒适性·事业住宅四部关于三期和新圳河因开发周期较晚，尚有很多未确定指标等因素，建议发展方向，为纯粹的高尚住宅区，尽量少配置商业，以提升住宅价值及前两期商业价值。新圳河的改建，如加盖或仅为清理整治，对项目整体价值的提升影响较大。确定时间约晚，价值提升约小，即仅能对后售的单位价格提升有帮助，不能追溯既往。建议尽量超“凯旋城”的方向加盖改建。深圳中原·事业四部项目物业定位西岸唯一76万㎡公园大城?西岸：因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。?唯一76万㎡：强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！?公园：是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。?大城气势磅礴之城邦，来则震撼！深圳中原·事业四部项目形象定位城中央阔生活?城市中央：本项目位于老宝城中心区，极易唤起客户的区位认同感，提升项目价值。?阔景：一期主力户型户型为三、四房大户型，“阔绰”体现客户为高收入成功人士。亦有“阔景”本项目紧临灵芝公园，小区内有大面积的园林，业主可以在家看到“满目苍翠”。?生活：周边配套成熟，小区内配有大型会所、商业、名校、幼儿园，生活极其便利。深圳中原·事业四部项目案名建议公园一品或“公园1号”公园：一品：——项目西侧紧邻总面积13万平本项目体量为76万平方米，是方米的灵芝公园。西岸唯一超级大盘，同时也是旧?占据城市永久性稀缺资源；改第一盘。“一品”体现项目综合?是城市的天然氧吧，空气质量好；素质最优，非常大气。?永久性无遮挡景观；?具有可参与性，是本项目的后花园。深圳中原·事业四部项目案名备选?灵芝公馆?公园城邦?园城/都城/蔚城?宝郡?新都天城/公园天城?贡院1号?……深圳中原·事业四部外立面建议?考虑建筑与灵芝公园及周围环境的融合，以“景观、朝向、健康”为主题，整体感觉美观、大方、新颖，有强烈的视觉冲击力。?建筑风格统一协调，运用明快、简洁的建筑外立面。深圳中原·事业四部公园路一层商业氛围、景桥与住宅的衔接参考深圳中原·事业四部城市综合体之住宅与商业的衔接处理参考深圳中原·事业四部住宅沿创业路主入口与商业的衔接示意参考图深圳中原·事业四部社区正对学校内步行街面与招牌示意参考深圳中原·事业四部创业路与公园路交汇处的标志性双层商业参考深圳中原·事业四部公园路特色街标志性包装参考深圳中原·事业四部第二部分：一期各类物业的指标分配深圳中原·事业四部各物业指标分配总占地：9.1万M2总占地：9.1万M2总建面：34.58万M2其中：住宅25.38万M2总建面：34.58万M2大型集中式商业：2万其中：住宅25.38万M2M2中型商业2个：0.6万商业5万M2M2街铺及公建：0.9万办公2万M2():M2地下室预留商业0.4M2万配套1.2深圳中原·事业四部办公1栋：2.2万M2万M2酒店式公寓1栋：公建1万1.92万M2M2配套1.2万M2一期内部资源分析——景观/噪音地块景观价值分析：写字楼区打分景观价值判断小学域10分可观部分中心A学A园林，其他景5观基本无。校城可观部分中心幼儿B园林及城市景6市园观。B尽揽小区中心CDC8干园林景观。道可观部分小区D中心园林景观7二期项目相对较好。靠近公园、景E10E观较为优越。灵芝公园深圳中原·事业四部一期内部资源分析——景观/噪音地块噪音影响分析：写字楼区噪音价值判断打分小学域10分A临近小学和商学A业中心、噪音5较大。城校临近创业路，幼儿B车流较大，噪4市园音较为明显。BCD小区中心、基干C9本无噪音道临近幼儿园和D周边工业厂房6二期项目，噪音较大。靠近公园，噪EE8音较小。灵芝公园深圳中原·事业四部一期内部资源分析——景观/噪音地块景观噪音综合得写字楼权重70%30%分小学A555AB645.4学C898.3城校幼儿D766.7市园E1089.4BCD干通过对地块景观及噪音方面的比较分析表明地块内各区域的道综合素质排位：二期项目ECDBAE第一集团第二集团第三集团灵芝公园深圳中原·事业四部一期内部资源分析——景观/视野/噪音二级市场价格走势三级市场价格走势写字楼16000E小学价格AC1450010800学D13000城校幼儿B12000市BDC园A10800干120001450013000道成长期二期项目2006200720082009时间E16000ECDBA第一集团第二集团第三集团灵芝公园四房小