望京项目市调报告协成机构2010.10通过对望京地区整体房地产市场的研究，重点楼盘的针对性分析，明确市场的变化，并结合目前我们对项目成城市综合体初步定位，为项目后期营销策略打下基础。1.北京市场政策环境分析2提.望京区域价值研判案3架.望京区域发展状况4构.望京区域房地产市场分析住宅、写字楼、商业、酒店……5.项目区域城市综合体市场调研Chapter1北京市场政策环境分析Chapter1---北京地产市场政策概况自2009年至今年一季度以来，楼市进入快速增长状态，房价疯涨，成交量也飙升。国务院密集出台一系列政策遏制房价上涨，继住房消费税即将出台的新闻后，连续出台二套房首付不得低于50%、土地招拍挂不再是“价高者得”的政策，4月17日至今，国务院与各部委继续出台各套房政策，“国十条”、“京十二条”、“禁酒令”，“国十条”加强版等还有其他一系列细化的政策，坚决针对房价过快增长和炒房行为予以打击。Chapter1---新政关键词新国十条京十二条禁酒令“新国十条”“新国十一条”2010年4月17日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”，其主要内容是针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。提出十条举措，被称为房地产“新国十条”。解读：当前房地产市场高烧不退，急需政策调控，国十条抓住供求关系两端对市场进行调控，抑制不合理需求，同时加大供给，旨在缓解市场供求矛盾，稳定市场运行。“京十二条”继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十二条措施，落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。明确提出了本市抑制不合理购房需求的具体措施，其中要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；要求自《通知》发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。解读：“京12条”相比“国10条”，严格限定了以家庭为单位买房套数，这对炒房者来说，是更严厉的限制。“禁酒令”2010年5月19日下发的通知要求，在本月31日之后签订土地出让合同的酒店类项目，一律不得分层、分套（间）销售。将一律不予办理测绘成果备案、预售许可和现房销售的手续。这意味着将酒店立项产品分割销售，以“酒店式公寓”名目转战住宅市场的手段，将被扼杀。解读：目的还是规范市场，酒店项目本身是非住宅类的，而新政主要是针对住宅类的。除了酒店外，目前也有不少商业或综合立项的房地产开发项目，改为住宅销售。“新国十条”9月份以来房地产市场持续回暖，房价上涨预期明显，中央各部委及时出台调控措施，巩固前期调控政策的成果，坚决遏制房地产价格过快上涨势头，调节供给与需求结构，缓解供需矛盾，让房地产市场回归理性，稳定市场预期。要求：不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上；不分地区，一律要求暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。解读：9月份新出台贯彻落实“新国十条”的新调控政策是对“新国十条”的深化，若执行到位，它将对房地产市场产生深远的影响。这次调控政策改变了市场预期，无论对市场需求还是供给以及房地产企业等都将产生重大影响。Chapter1---新政效果?效果初见端倪——据北京市房地产交易管理网数据，从4月14日执行楼市新政至5月13日，北京商品房在新政一个月内成交了6846套，比2009年同期的14663套，下跌幅度达到了53.3%，相比火热的3月14日至4月13日期间成交的11322套，也下跌了39.5%。今年4月份调控以后，从5月份开始成交量极度萎缩，成交价也逐渐走低，再没有超过4月份的峰值。?金九旺季，强势反弹——但到9月份以后，风云突变，成交量骤增，9月份一月期房成交9105套，环比8月份成交量增长了102.9%，与去年同期相比同比增长了21.6%，成交量达到了今年的新高。一方面9月份是传统销售旺季，另一方面本次成交量中大部分以刚性需求为主的小面积，低价格的房源成交为主，而且是集中在部分热销楼盘，尤其以保利茉莉公馆，中粮万科长阳半岛等项目为代表。?市场存量渐有上升势头——2009年市场向好的情况下，市场存量是愈来愈少，而2010年从过去的9各月的趋势看，渐有增高趋势，说明政府在宏观政策调控时，不断增加市场的供应量。?量价齐升势头停止——新国十条之后至今交易量明显降低，销售均价也略有下调。Chapter1---市场影响?对需求的影响——首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房成本，暂停三套以上房贷更抑制了投资和投机购房行为，市场观望情绪会渐浓，需求将会比前期明显减少。?对供给的影响——新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。?对房地产企业的影响——在新政策影响下，房地产企业拿地热情将会大大降低，实力雄厚并操做规范的房地产企业将在房地产市场调控的风浪中经受住考验，市场份额将会扩大，在新一轮市场角逐中胜出，并处于不败之地。?对银行的影响——随着居民购房需求的提高和消费观念的改变，房地产贷款额快速增长，其占各项贷款余额比例也不断提高。房地产贷款的增加使得银行信贷资产的风险更容易受房地产市场形势变化的影响。新政政策调控的不可知性，明年政府的换届领导，预示着市场的动荡不启示安。现金为王、快速销售再次成为每个房地产开发项目的重要法则。Chapter2望京区域价值研判Chapter2---区域概况中央别墅区机场亚奥区域朝阳区东北部，自四环路与机场高速公路的望京区域交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四环路及和平里铁路支线为邻，东北部将跨越五环路至来广营，该区总太阳宫区域丽都区域用地范围17.8平方公里，常住人口约30万人，规划居住人口约60万人，总建筑面积1400万平方米。Chapter2---区域地位望京是北京市经过10年反复论证规划，于1993年决定成片开发的市区内最大最后的黄金宝地。城市发展东移，望京将占有重要的市场地位。以临空经济区为入口，将成为拦截丽都商圈、燕莎三元桥商圈，亚奥商圈的第一道大门，未来形成具特色的、国际化的、各业态相互渗透的新国门经济圈。望京北京城的副中心、新国门经济圈Chapter2---区域小结?交通优势明显：望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了3.0，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；在不远的将来，当城铁的修通和公交枢纽的建成，以及望京规划中道路的通行，并且有多个路口通达各个方向，那时望京就具备了城中商务区无可比拟的交通优势。?新兴国门商务带：靠着地段、交通、国际商务氛围三大优势，令望京成为一个以总部经济科技生态文化为主题，应用国际现代先进商务区发展理念结合区域产业特点以及国际商务和社交功能兼具的先进国际商务区典范并逐渐扩张成“新兴国门商务带”Chapter3望京区域发展状况北京市总体规划方案中对望京区域的规划望京整体规划总用地范围规划居住人口总规划建筑面积备注此数据包括望京规划中的住宅、商17.8平方公里32万人1400万平方米业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地常住人口规划建筑面积备注此数据仅包括居住、商业、商务用8.6平方公里居住人口60万1000万平方米地的建筑面积。2004年-2020年望京新规划（图示）来广营旧城改造区北小河北居住区南湖园居住区望京园综合区花家家地建成区望京区域主要产业功能区简介电子城电子信息产业板块望京新兴产业区板块和望京电子信息产业集聚区域－－是北京电子产业基地和中关村“一区七园”之一新城板块东区西区依托电子城西区和望京新城现有中央美院、法制日报社、中国酒仙桥地区，面积7.5望京地区，面积3平方公里社科院研究生院、八十中等丰富的平方公里，已有电子，拓展电子城西区产业发展，已建成北京市面积最大的文化教育资源。为提升该地区生活骨干企业365家，三空，重点展高新技孵化器——望京科技创业园间发术产资企业79家，国家级品质和人居环境，今后将重点建设和中国北京（望京）留学人业。建设高新技术产业孵化电子科研院所4家，博物馆、展览馆、电影院、艺术大员创业园，主要发展电子信大中型涉外旅游饭店5基地、科技成果转化基地和道和主题公园等设施，发展商业、息、计算机及网络、生物和家，中高级电子院校5人才教育培训基地。卫生、体育等配套产业。医药等高新技术产业。所。望京产业发展现状望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为中关龙头形成区域内的主导产业；电子城科技园村科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家区科技部和北京市人民政府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发居住区综合产业展的中坚力量，是望京地区的主导产业基地园区。主要知名500强企业公司面积入驻时间功能望京已形成以跨国公摩托罗拉9.2万已入驻北亚总部北电网络5.5万已入驻中国区总部和研发中心司为核心的高科技总爱立信9万（一期4.2万）已入驻中国区总部、中国研发总院部基地，也将带来更安捷伦3.1万已入驻总部索尼爱立信4.86万（占地）已