呈：湖南保利房地产开发有限公司绿城项目专题研究报告13／12／513／12／5本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。以江浙一带为核心，辐射全国的发展模式绿城简介追求高端住宅中的产品多样化发展?绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类杭型不断丰富和完善，已形成：州?以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公绿寓系列城?以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列?以杭州桃花源、青山湖玫瑰园、上海玫瑰园为代表的别墅系列?以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列宁?以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城波为代表的大型社区系列绿?以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城城市综合体系列?同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发本报告是严格保密的。2绿城·桂花城系列产品纵览绿城·桂花城系列产品发展阶段第一阶段1995－1997?1995年，绿城·杭州丹桂花园为绿城的开山之作，开创了杭州“低楼层、低密度公寓“之先河；?随后，金桂花园、银桂花园、月桂花园、云桂花园、兰桂花园陆续开工。第二阶段1998－2001?1998年，杭州桂花城开盘，其优美的环境和典雅的建筑轰动了业界，并荣获“2002年浙江人居经典”、“2002年中国精品楼盘”（杭州代表楼盘），基本确立了“桂花城开发模式”；?2001年，绿城·舟山丹桂园诞生，绿城桂花城系列公寓作品首度出现在杭州以外的城市。第三阶段2002－至今?2002年，绿城桂花城系列作品全面进军全国市场；?2002年，绿城·合肥桂花园进入安徽市场，并荣获“2003全国人居经典竞赛综合大奖”；?2003年，绿城·北京百合公寓，进入北京市场；?2004年，绿城·长沙桂花城首度进入湖南市场。本报告是严格保密的。4绿城·长沙桂花城本报告是严格保密的。5项目概况?项目区位：位于长沙市雨花区体育新城附近，北靠长沙大道（原雨花大道），南临博进路（规划中），东接高岭路，西邻汉城路。?总占地：约263亩?总建筑面积：约21万余m2?容积率：1.49?物业形态：多层、小高层、高层?项目启动：2004年10月21日?项目开盘：2005年5月28日本报告是严格保密的。6项目规划?项目沿承绿城“桂花”系列公寓产品的特点，以低密度、低容积率、高绿化率为主要特色；?采用江南围合式的布局方式，通过大规模的中心花园和组团规模绿地、宅间绿地和蜿蜒曲折的水系，营造具有两级布置规划体系的江南小镇意象；?长沙桂花城采用了二级社区布置体系，大社区套小社区，既有大社区的配套、人气，又有小社区的私密性和归属感；?彻底贯彻人车分流。本报告是严格保密的。7建筑设计?本项目在经典“桂花城”系列公寓产品基础上作出改良和提升；?建筑整体典雅大气，细部层次十分丰富；?建筑依据景观布置，以多层为主，辅以小高层、高层，整体错落有致。本报告是严格保密的。8景观设计?项目景观设计的经典之笔为中央水花园；?灵动的水系利用地势的落差做细小跌落，营造流水潺潺、鸟语花香的意境，形成动态的水景体系；?中央水花园与各组团的结合部位，营造水景、雕塑、小型喷泉、观景平台等精制的景观，让人在中心区域活动的同时，从每个角落都能看到不同的景致。本报告是严格保密的。9绿城·杭州桂花城本报告是严格保密的。10项目概况?项目一期：?项目区位：位于杭州城西蒋村商住区，西至紫荆花路，南临文新路，东接古墩路，北临区间道路?总占地：约230亩?总建筑面积：19万m2?容积率：1.11?绿化率：35.4％?物业形态：4－5层多层、7－11层小高层?项目启动：1997年10月?项目开盘：1998年12月?项目二期：?项目区位：位于一期西侧?总占地：约3.59公顷?总建筑面积：13750m2其中：其中排屋面积3450m2，独立别墅面积9300m2，会所面积1000m2?容积率：0.38?物业形态：排屋、独立别墅本报告是严格保密的。11规划设计?建筑以4－5层低层公寓为主要组团，间以典雅庄重的别墅和挺拔秀丽的电梯公寓；?园区中心是面积达3万平方米的大规模中心花园，在中心花园两侧和建筑物低层及建筑物之间，独具匠心地设置与中心花园融为一体的商业步行街。本报告是严格保密的。12建筑设计?追求淡雅清新、含蓄大气的建筑风格；?运用四坡顶、大型景观阳台、八角窗等建筑元素；?每一个建筑单体根据所处位置与周边环境的关系、人的视觉感受确定体量和高度，保持建筑与环境、建筑与人的和谐关系；?建筑立面采用青灰、赫红系列的清水砖墙面，页岩、片石饰面及局部喷涂的巧妙组合，使建筑立面丰富柔和。本报告是严格保密的。13景观设计?近3万平方米的中心花园及组团绿化、宅间绿化构成了桂花城庞大的绿地系统，并融入江南特有的园林艺术；?长廊短栏、艺术雕塑、奇石景观、依水而筑的亭阁，将自然和谐地分布在绿地系统中；?遍植园区的乔木、丛竹、灌木、花卉，让住户领略四季的流动；?近千方的桂湖、舒缓流动的桂溪给住户带来水的灵动，让居住者与自然处于和谐境界。本报告是严格保密的。14?2002年年底，杭州桂花城园区景观完工，好评如潮，单套住宅最高成交价７８００元每平方米，比最初的单价将近涨了两倍，有媒体评价说，本项目是杭州历史上最好的多层公寓园区之一。?杭州桂花城的成功，确立了绿城·桂花城模式，其低楼层、低密度、高绿化率的规划原则成为绿城桂花城系列楼盘的开发准则。本报告是严格保密的。15绿城·杭州紫桂花园本报告是严格保密的。16项目概况?项目区位：位于杭州西溪文化旅游商住区中心区块，东临竞舟路，南傍文新路，西与兰桂花园相依，北与竞舟小学相望。?总占地：约116亩?总建筑面积：112036m2?容积率：1.4?建筑密度：28.85%?绿化面积：25417平方米?绿化率：36%?物业形态：18栋多层、7栋小高层?项目启动：2000年1月本报告是严格保密的。17规划设计?项目总体退后文新路22-26米，留出长300余米，宽22-36米，面积达8000平方米的大型公共绿地，充分展示小区主入口区宏伟的气势；?紫桂花园的园区环境设计体现了一种均衡的美，小区由六个组团组成，每个组团都有一个共享的半封闭的休闲庭院空间；?走进园区，纵向主轴线上下沉的中心花园增添向心的感觉，形成凝重收缩的空间视觉；?会馆建筑形成了中心花园的对景，通过会馆的柱廊和大台阶，到达大型的放射形屋面花园；?纵向主轴线的两侧，构成了以庭院空间为媒介的多层住宅组团。本报告是严格保密的。18建筑设计?整个园区建筑风格凝重而优雅；?9－11层小高层有点式和单元式两种，多层住宅一般为5层，局部4层；?小高层全框架结构，采用一梯二户，开间大，进深小；?小高层采用石材、面砖与进口涂料塑造了清雅的色彩，再配以沉稳的四坡顶、悬挑的大面积露台和起伏的柱廊。本报告是严格保密的。19景观设计?由住宅间超大的楼间距形成的庭院空间是本项目的一个经典设计，这种安全舒适的休憩空间利用半地下室的高差设计，通过草坡和台阶的变化，形成丰富的竖向景观；?底层局部架空的手法，使得各种景观空间有机地联系起来，为住户提供了充满情趣的室外公共空间；?园区的大型城市绿地、中心花园、组团规模绿地、空中花园、宅间绿地共同组成了层次丰富的绿色空间。本报告是严格保密的。20绿城·合肥桂花园本报告是严格保密的。21项目概况?项目区位：合肥市高新区西南，东临科学大道，北靠合肥市景观大道黄山路，西连人工湖路，南接天湖路，与人工湖及合肥市区惟一的山脉大蜀山隔路相望。?总占地：约480亩?建筑规划设计：浙江绿城建筑设计有限?总建筑面积：近41万m2公司?容积率：1.22?景观概念设计：美国YPA景观设计公司?绿化率：42.3％?承建单位：东方建设集团?物业形态：多层、小高层耀江建设?社区配套：中心会所、学校大经建设、广宇建筑幼儿园等?物业管理单位：浙江绿城物业管理有限?项目启动：2002年5月28公司日本报告是严格保密的。?项目开盘：2003年12月2922日规划设计?采用围而不合的整体布局，外借湖光山色入园，内依各组团高低错落，形成灵活有序的空间形态；?大规模的中心花园和组团、宅间绿地及蜿蜒曲折的水系，形成了层次丰富的生态视域。本报告是严格保密的。23规划设计?以江南小镇为母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区－小住区”的两级布置的聚落空间；?以赭红、淡黄、青灰为园区主色调；?社区规划以多层次、小组团、半开放式为基本原则，形成灵活有序的空间形态，总体由从北至南的人文活动空间带（北入口绿化广场—中心绿地—南入口广场群）和由东至西的绿化景观休闲带（休闲运动带—中心绿地—休闲景观带）相互交织形成“十”字形公共空间的园区架构；?在大型社区公园的基础上，各组团内再建造不同风格的邻里公园，提供更多可观、可游、可赏的参与性空间；组团中，有的以乔木为主题，有的运用丰富变化的水系，有的则布置卵石、雕像等小品；?沿黄山路一带构筑小高层建筑，整个园区由北至南、从高到低，形成一种依山而居的气势，与大蜀山成呼应之势，园区的建筑与青山绿水互为风景；?交通方式上最大限度地组织了人车分行的交通体系，并提供足够数量、使用方便的停车场地，结合住宅组团设置了地下停车场及半地下停车场，此外，还有相当数量的地面泊车位。本报告是严格保密的。24建筑设计?建筑风格：承袭了杭州桂花城的整体风格，采用经典欧陆风格的“三段式”立面，局部吸收徽派建筑的特点，给人以沉稳、庄重的美感；在细部则注重虚实搭配，细节变化丰富多彩，令人赏心悦目。本报告是严格保密的。25建筑设计?在绿城·桂花园你很难找到两道完全相同的墙，每一个立面，都以“变化的统一”为原则进行个性化设计；?以4-5层的公寓为主