世茂·御龙海湾营销策略1报告结构Section1项目本体价值梳理Section2旅游度假地产分析及典型案例Section3项目营销策略Section4项目执行策略Section5营销保障2项目综述开发商+客户诉求：东方“迪拜”全气候滨海综合度假王国?东方“迪拜”;由迪拜规划设计团队主刀，规划中国第一大,世界第二大的填海项目，并在填海的造型上体现出明显的中国贵族文化---“龙岛规划”吸引世界关注。?全气候滨海社区；大连作为东北最南端的半岛型窗口城市，拥有1906公里海岸线，滨海资源丰富，大连市季节受海洋气候影响，一年四季划分明显，且夏无酷暑，冬无严寒，将全气候滨海社区体现淋漓尽致吸引全国客群的关注?因此项目将跳出城市与区域对其束缚，站在全国的角度审视这个中国第一大规模的滨海综合项目全国性、规模性、综合性，如何实现对位针对性达成销售？大而全、全而精，层级客户的真实消费需求如何对位引导？3全国环渤海经济圈、辽宁五点一线经济策略布局核心牵引价值，中国地域价值可利用稀缺滨海资源的发展潜力价值辽宁五点一线战略布局辽宁沿海城市滨海路辽宁锦州湾沿海经济区辽宁丹东产业园区山体资源世茂御龙海湾金州湾大辽宁营口产业基地桥G15沈海高速哈大高铁线路大连花园口工业园区大连长兴岛工业区规划中的新机场项目1?中国著名的避暑胜地、滨海旅游城市、生2态宜居城市，大型旅游度假景区的区域，大连金渤海岸现代服务业发展区3且区域具有规划条件；4?项目所在的金渤海岸凭借丰富的山海资源，已成为大连市重点规划的旅游产业发展世茂御龙海湾世茂御龙海的热点版块，稀有的南向面海资源和省级大连金州老城区湾金石滩旅游度假滨海道路牵引及大连“北上”毕竟之路区域区优势，成就了区域未来发展价值；老虎滩及南部滨海度假?强势山、海资源价值、便捷交通通达价值星海湾旅游度假区区，项目区位具有规划度假、旅游产品的条旅顺旅游旅顺南路度假件。4区区项目总规划20平方公里，在填海区与路域区总投资500亿打造可以比肩迪拜棕榈岛的综合性旅游项目，填海区域规划龙岛，更是中国规划价值第一大，也是迄今为止世界难度最高的填海规划，其完成后足以震撼世界，成就不朽的“东方迪拜”传奇?项目总规划20平方公里，500亿巨额投资，以82项世界顶级旅游度假项目，项目配套综合性强，可比肩迪拜棕榈岛，集旅游陆地区域、娱乐、购物、住宿、度假、休闲、体育、养老、养生、居住、投资等多功能为一体，项目包含中国第一大，也是迄今为止世界难度最高的填海规划—龙岛规划，其完成后的结果足以震撼世界。?项目分为陆地及填海两个区域；一期动工填海区域-龙绿地区域为居住类产品，填海部分正在施岛工中；5项目配套跟随开发进度由北侧陆地区域开始，向南侧填海区域推进，项目配套呈现配套设施逐步走高的趋势，现阶段陆地和沿陆地填海区开发顺序域陪他多是匹配中产和富有两个阶层，未来龙岛配套将会匹配为富豪阶层开发顺序，由右往左龙岛填海区龙岛配套基本属于满足富豪级客群日常需求所建设，现未动工填海正在填海已部分开发阶段尚未完成填海作业，因此配套建设需要较长周期。沿陆地填海区陆地区域沿陆地填海配套属于娱乐商务配套，满足中产和富有级客群为主，今年预计投入shoppingmall和温沿陆地填海区泉会所的建设，因此项目受到可以吸引这两陆地区域个类型客群关注。陆地区域配套属于，项目开发基础类配套，可以面对项目匹配的所有客群，今年预计投入建设的山林龙岛填海区域高尔夫球场就是面对富有与富豪两个级别客户，通过沿陆地填海shoppingmall和温泉会所相呼应，主要名匹配中产和富有级客户，吸引富豪级客户关注。6项目配套主要满足居住人群的生活需求，旅游度假人群的休闲需求?项目路域部分主要以生活休闲配套为主，配套户外基地、房车公园、马术俱乐部娱乐设施多样，多为大众可参与项目，满足居七星级国际酒店休闲广场山林高尔夫双语幼儿园、9年学校住人群的日常生活需求高尔夫学校医院、幼儿园、，及旅游度假人群的休高尔夫酒店会展中心、水上中心、shoppingmall、儿童活动中心闲需求；阳光海岸、广场海上高尔夫?路域部分主要为了满足室外游泳广场垂钓中心lof及潜水俱乐部五星级酒店t居民的日常生活需求及服龙湾会、旅游度假人群的休闲需务沙滩排球、沙滩摩托、滨海浴场、网球基地时站阳光海权滩求；游艇码头酒?项目龙岛部分主要为别双语幼儿园及店墅产品规划及高端配套游室外游泳广场艇：比肩迪拜的七星级国及会际酒店、高尔夫球场、服务游艇码头、婚礼教堂、站龙湾会、游艇会、双语7幼儿园等；项目规划了73项配套设施，其中64项与中产以上客群匹配度吻合项目规划推到客户匹配星级酒店七星级国际酒店、五星酒店、高尔夫酒店、时权酒店项目从配套对客户进行匹配，发现中产以上客群属商务配套滨海会展中心、培训中心、生态办公中心、创意园区于本项目匹配客群、LOFT大型室内主题游乐园、SHOPPINGMALL、国际影城、购物餐饮名品奥特莱斯、礼品中心、酒吧一条街、烧烤花园、海鲜大排档、水上餐厅富豪型七星级国际酒店、滨海会展中心、皇家游艇会、山林高尔夫等滨海森林公园、屋顶空中花园、养生公园、海滨长廊客群大型园林、十二星座大道、果树迷宫、生态采摘园、农夫梦工高端配套符合富豪型客群。厂阳光海滩、湖滩游泳池、游艇码头、垂钓中心、滨海五星级国际酒店、高尔夫酒店、滨海会展中心、培训中心、名海滩码头富有型浴场、沙滩摩托客品奥特莱斯、山林高尔夫、房车公园、红酒儿童乐园亲子乐园、儿童戏水广场、儿童水上乐园群会所、等高端配套符合富有型客群。房车公园、滑板公园、越野基地、拓展基地、攀岩中户外运动心、沙滩排球场、网球基地、自行车道、室外游泳池时权酒店、生态办公中心、创意园区、大型室内主题乐、森林漫步、水上极限运动中产型园、SHOPPINGMALL、大型园林、海滩客群绅士运动贵族游艇会、山林高尔夫、海上高尔夫、国际潜水俱码头、儿童乐园、户外运动、人文教育乐部、马术俱乐部、医疗美容等众多配套符合中产型客群人文教育高尔夫学校、国际双语幼儿园、九年制学校的日常需求。医疗美容国际体检中心、社区卫生服务站、三级甲等综合医院富豪型客户需求富有型客户需求中产型客户需求、美容理疗中心、疗养修身中心刚改型、刚需型客群水疗SPA会所、温泉会所、红酒会所、皇家游艇会、龙湾会皇家名车会、飞行俱乐部、雪茄会、珍品艺术会、禅项目现阶段周边交通配套匮乏，无法满足刚需刚改客群日常通勤需求，暂修会馆时排除了这一客群与项目匹配度市民广场万人喷泉广场、星座广场、社区文化广场、婚庆摄影基地、婚礼教堂8山地高尔夫—高端阶层客群的专属户外运动；温泉会所及温泉近期规划入户—中产阶级以上客户的私属享受；50万平Shoppingmall-综合性购物配套高尔夫、温泉、shoppingmall规山林18洞高尔夫球划场?高尔夫：这一配套对应了高端客户度休闲运动的需求，将优越的自然资源转化成为了高端客群的私属休闲娱乐项目；?温泉：配套资源，满足了全气候旅游度假项目的需求，符合中产客群以上客户对于冬季温泉洗浴或商务邀请的休闲生活方式；Shoppingmall?项目50万平米的超大规模SHOPPINGMALL，不仅可以满足项目未来中产以上阶层人士休闲购物需求，更可以吸引周边地温泉会所区如金州、大连等地的中产以上阶层客群进行购物消费。温泉会所示意图山林18洞高尔夫球场示意图SHOPPINGMALL示意图9项目现阶段推出82#和80#两块土地，其产品以类别墅和小高层两个产品配比产品线组成，其中主力产品为联排和公寓占总比的89%.世茂御龙海湾项目产品配比?世茂御龙海湾项目现阶段推出了82#和80#两块土80#82#地，其两块地主要为类别墅和小高层两个产品线组成；82#地全部为类别墅，主力产品为联排的245平米四室户型，80#地则是类别墅和小高层产品，其中别墅产品中联排为主力产品面积段为90~104平米的两室产品，小高层产品只有57~60平米的一室公寓产品。面积总面积套数比面积比地号建筑形式户型套数（㎡）（㎡）（%）（%）82#地主力产品为联排，户型面联排3+1室两厅三卫245242639310.710.64积为245㎡82#双拼四室三厅两卫3659836267.60.290.3680#地类别墅产品为联排，户型联排两室两厅三卫90~104508530080.390.55面积90~10480#叠院一室一厅一卫47~48721732.40.060.02㎡80#地公寓产品为联排，户型面公寓一室一厅一卫57~6072042193.80.550.44积57~60㎡合计164019713310优势Strength劣势Weak?项目处于辽宁沿海经济带核心位置，未来规?项目体量大，开发建设周期长，周边宜居行划利好相对差；?项目所处区域山海景观资源优越，海景更为?项目所在区域现阶段客户认知程度相对较低不可复制的一线景观资，山林有果树采摘资；SWOT源；?项目现阶段周边配套稀缺，自身配套为建设?项目有迪拜设计团队设计，规划龙岛填海造完成，无公交线路直达项目。分析型的卖点十足；?项目配套展示暂不完善，无法全方位展示项?项目规划配套完善，温泉、高尔目未来规划愿景；夫、shoppingmall配套今年即可投入建设；?世茂集团品牌优势威胁Threaten机会Opportunity?项目体量大，开发周期长，市场发展和政策的不确定性，?随着区域诸多利好规划，区域未来发展潜力较大，将会被更使项目未来发展具备不稳定性；多的客户所认可，对项目销售具有推动作用；?南侧海面填海作业，影响自然景观观赏度；?随着哈大高铁的投入使用，为项目的人口导入提供了有力支撑；11价值提炼地域价值全国环渤海经济圈、辽宁五点一线经济策略布局核心