CARECARECARECARE旺座中心项目可行性研究报告首都机场地产集团有限公司2009年02月19日CARECARE第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位目录第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结第一章项目概况CARECARE第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结第一章项目概况CARECARE（一）项目概况旺座商务中心（原“天亚花园”）由北京天亚物业开发有限公司（简称“天亚物业”）开发。占地面积9951.2平米，建筑面积10余万平米，地下4层，地上30层。项目主体为包豪斯式建筑风格，是一座具有现代风范的双翼式联体塔楼建筑。（二）位置旺座中心位于朝阳区关东店南街2号，地处CBD中央商务区中心地带，东临东三环路，西侧为关东店南街，南靠嘉里中心。周边有国贸、京广、嘉里中心等众多顶级写字楼。第一章项目概况CARECARE（三）项目基础数据项目占地面积9951.2平米，总建筑面积99590.29平米，另有人防8104.10平米（位于地下四层），地上31层，建筑总高度为97.8米，各楼层数据如下：项目基础数据简表楼层物业类型建筑面积备注（平米）F23-F31公寓17157.92总共414套,我方拥有68套，实际接收33套。F21-F22商务会所2527.84F5-F20公寓43071.36F4设备转换层2732.68F-1-F3商业16201.89地下一层包括部分设备电器机房F-3-F-2地下车库16178.60车库数500余个西北配楼1720小计99590.29公司07年竞拍获得旺座54990平方米资产：F22会所、F-3-F4、地下车库以及68套公寓（10930.1平米）F-46级人防8104.10第一章项目概况CARECARE（四）公寓交接情况公寓情况一览表（已收）公寓情况一览表（未收）楼层房间号原业主名称房屋面积楼层房间号原业主名称房屋面积F5507\515赵松坡\天亚369.8F6609-610天亚374.8F6617天亚256.4F7707张聚永254F7711\716天亚442.1F9916张淑平256.4F111107天亚254F101007天亚254F171715天亚115.8F111110\1111天亚\天亚371.4F181807\1808\1811天亚555.5F121210天亚185.7F222208天亚115.8F151516张元宾256.4F232308天亚231.6F161607天亚254F262615三岛由季子116.54F191920王殿权157.73天亚\F272708JUANANTONIOSILVESTRE231.6F282805贺海洋117.38F282808天亚115.8F303001\3007天亚\天亚416.05天亚\（林光荣/丁李瑞\3115\3117\金美）\天亚\王F292915JUANANTONIOSILVESTRE226.7F313118\3119\3121琳琪\天亚757.23201（贾宝3003\3005天亚\朱雷\天亚\天亚\3201\3202\3203\32来）、3207（宋\3008\3015天亚(丽池)\天亚05\3207\3208\3珂）、其余都是天F30\3016\3021(丽池)873.74F32215\3218-3221亚1569.96F313103\3108天亚226.73303\3315\3316\3319\3301\3302\3305\33F333320\3321天亚908F3308\3318全部为天亚665　合计33套房　5,040.08合计35套房5890.02第一章项目概况CARECARE（五）商业基本情况商业租赁情况（有租赁合同）位置名称建筑面积使用面积租期月租金单位租金物业费停车费免租期状态保证金付款方式B2、3-安吉利达　　10年100000　　　　正常　年付北半停车场　　　　　部（含地上）　　　　　B1-南英皇俱乐部2589.111742.4710年4544718.69424.84　4个月正常1363413B1-001电话机房101010年15005　　　现状不明　年付B1-001巴西烤肉1221.27818.2510年2303549.384　含　4个月空置691061季度支付F1-4谭府官家菜2384.522384.5215年7153561020.76626个月正常715356季度支付（w）75112410.520.76627868921120.76621F-1工行378.35378.355年17230015.18　　2个月正常516901.7年付71F-3咖啡厅224.331515年6876515.1824.84　2个月现状不明206296季度支付1F-东机票75.7514年380088.2824.84　2个月现状不明38005季度支付1F-德国牛排809.24545.265年1500009.1724.84　3个月空置300000两次支付五2、2年租金F-72F-2韩日料理180.69121.755年3830710.48824.84　2个月空置114922季度支付3F-2美容美发180.69121.755年332679.10824.84　3个月空置66534两个月支付　合计　8054.96325.35　20,02,327　　　　　　　注：1、物业费按照3美元/2.5美元*汇率8.28所获得；2、谭府官家菜每五年改变一次租金收取方式，所以有三种。第一章项目概况CARECARE（五）商业基本情况商业租赁情况（无租赁合同）序号位置名称经营状态合同情况备注1B1西北万象泰-泰国风味餐厅正常未见合同　2B2西北旺座小吃城正常未见合同　31F西南丽池会所正常未见合同　　1F东南云竹时尚滇菜馆正常未见合同　　2F西北慕冰丝美容美发正常未见合同同3F-2　2F长城国际游艇俱乐部正常未见合同　　3F全部福鹿明肴会正常未见合同　　4F西南丽池会所正常未见合同　　4F西北福记明肴会办公室正常未见合同　　4F网通机房及办公室正常未见合同　　22层全部丽池会所正常未见合同　　B2北丽池会所洗衣房正常未见合同简易房　B2北安吉利停车场办公室正常未见合同简易房　B2北宿舍　未见合同简易房　B3东南雅奥仓储服务有限公司正常未见合同　　B3西南仓储公司正常未见合同　　B3北宿舍　未见合同　　B4全部陆图斯物流有限责任公司　未见合同分成隔断做库房使用CARECARE第二章商业市场分析第一章项目概况第二章商业市场分析一、区域商业市场概况第三章项目商业租金定位二、个案分析三、旺座中心商业产品定位第四章公寓市场分析及定位四、旺座中心商业定位方案分析第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结CARECARE一、区域商业市场概况（一）CBD商业功能布局CBD西北商业区：万通、新城国际、尚都、世贸天阶等CBD商业带：国贸、嘉里中心、京广及北京国际中心CBD华贸商圈：华贸、万达、金地及蓝堡CBD商业核心带：国贸、银泰、建外SOHO及LG大厦等项目所在CARECARE一、区域商业市场概况CBD各商业区域特征简表区域代表项目特征消费群体构成核心区国贸、银泰以国贸为核心，建立起的国际商品具有独特性，消费人群主要是CBD内的商顶级高档次（兼顾中高档次）务人士、高级公寓居民、涉外人群、商务旅行的商业人群等商业带嘉里中心、财富CBD另一商业集中地，与地下公写字楼内的工作人员、公寓内的居民、酒店内中心共空间融为一体，串联各个商的商务人群、乘坐地铁的购物观光者业“孤岛“华贸区华贸、万达广场CBD内大体量的商业开发项目集家庭形态消费为主，涵盖商务人士及周边普通及蓝堡中地，庞大量体能够将辐射范居住人群。由于华贸为北京第一家主题购物中围扩至最大心、硬体现代化、概念新颖、可带给消费者新鲜感受。因此较易聚集人潮、商圈范围大西北区世贸天阶、都为CBD内复合用地区域，高档次综合性服务，满足商务人群和居住人群的双重SOHO、万通、公寓的开发占较大比重需求新城国际分析：1.本项目属于CBD商业带与西北商业区的交汇地段，具备商旅购物人群、高端公寓居民及其他居住人群的多重消费群体特征；2.本项目周边商业区域可满足人群全方位的购物、休闲及娱乐需求，不存在明显的业态需求的空白点。因此，商业的定位须从消费群体的需求深度进行挖掘。CARECARE一、区域商业市场概况（二）项目周边主要商业概况尚都国际朝外SOHO310114SOHO尚都9万通中心世界城5新城国际世贸国际公寓12世贸天阶6北京财富中心27光华路SOHO光华国际8嘉里中心1阳光10013东方梅地亚蓝堡公寓1416金地中心北京万达1715SOHO现代城18本项目属于公寓底商类商业物业。为此，从物业位置和类型两方面出发，选取以上物业，对其商业业态构成、租金等进行针对性研究，以期寻找项目的准确定位方向。CARECARE一、区域商业市场概况CBD主要商业项目情况简表编号物业名称商业构成租金水平（元/㎡/天）楼层价差交房标准层高（米）超市+餐饮+美容美体1F：4；嘉里商场1F：10-16，B1:8-1126%递减毛坯1+专卖店+专业店2F:3.5财富中心超市+餐饮+美容美体1F：5；1F：14-16，2F:10-1323%递减毛坯2底商+专卖店+专业店2F:32F-4F：尚都国际1F：7-11，2F：3.5-4.5，3-餐饮、专卖店40%递减公共部分石3.6，5F：中心5F：3-3.5材、精装35soho尚休闲、餐饮、娱乐为一B1:4.5(不具备餐饮条件),1F:8-436%