盛世豪景项目商业部分定位报告项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议一、项目概况项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议项目位于杨浦区新江湾板块，通达较好，是城市新兴的住宅集中地项目地处新江闸殷湾城外围，靠路中近杨浦中原居原殷高路站M新江湾城路住区和五角场淞M沪市光路站路核心区。中原嫩江路周边临8号线市M三门路站中环线光路站和嫩江路站以及在建五角场的10号线三门路站和殷高路站。项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议轨道交通8号线新江湾城生态居住区总面积19.45km2，东/闸殷路、南/政立路、西/逸仙路、北/军工路翔殷路隧道定位中心城区规模最大的生态型、知识型花园城区中环线工程杨浦段，穿越邯五角场城市副中心郸路、翔殷路、规划3.6km2军工路至浦东庆北/规划殷高路、东/民宁寺，05年完工京路国京路、政立路、南/国定路、国和路复兴岛本岛定位以论坛、峰会和会展大连路现代服务区为主要功能占地78公顷兼具休闲旅西/大连路、东/通北游的生态岛、路、南/平凉路、北/论坛岛、休周家嘴路闲岛轨道交通4号线大连路隧道项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议项目产品以高层住宅和商业街区为主。分两期开发：一期为5幢14-18层的住宅和商街；规划中的二期集住宅、商街为一体。二期用地面积76148㎡，其中建筑用地面积53575㎡，规划为10幢18+1的高层加商业。二期总建205238㎡，其中地上建面111191㎡，地下建面94047㎡。项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议项目周边多为厂区，民京路尚未贯通，西侧规划路也尚未贯通，北侧为闸殷路和新江湾绿地，自然环境较好，商业氛围不足项目周边环境分析厂区厂区厂区项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议由于入住率不高，除本小区居民外，暂时没有其它人流进入区域人流动线分析国和路世界路社区中心商办中心（规划）中区原域路中嫩心江路五角场杨浦区中心五角场社区商业中心（动工）铁狮门地块项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议二、市场分析项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议区域人口概况项目所在五角场镇区域面项目影响：积9.52平方公里，实有人目前的人口状况给项目提供了足够的消费群体。随着新江湾城不断的开口约16万，常驻人口约13发，位于第二、三辐射万，户籍人口10余万人。圈内的人口将不断增长，可直接辐射的殷行街道（将为项目增加大量的潜常住人口约19万人）、五在消费人群角场街道（常住人口约14万）、新江湾城街道（规划居住人口6万人）项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议区域交通概况便捷的交通为项目提供了人流导入的基础，?轨道交通：8号、10号线（距离嫩江路站、市光使各商业辐射区内的消费群体能更快捷的导入消费，路站约15分钟步行时间）；保障了项目的消费群?公交：910（南浦大桥直达项目）、870（世界路—陆家嘴）、大桥三线（国和新村—黄山新村）、90（控江路—淞青路）、55（三门路—十六铺）、8（三门路—杨树浦路）、937（三门路—同济沪西校区）、866（市光新村—平江小区）、966（市光新村—上海西站）?道路状况：紧邻中环、翔殷路隧道、杨浦大桥，道路状况良好。项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议区域住宅周边以高档楼盘为主、人口密度大新城御景橡树湾￥24500（含1500装￥28000（含3000装修）修）加州水郡￥25000（含3000装涵碧景苑修）￥20000(毛胚）周边的高档楼盘决定了项目第一辐射圈人口属于高消费、消费层次较高的特性，也决定了项目档次的一个基本走向－中高端消费商业项目名称总体量（万方）规划户数产品类型去化套数09年均价近期均价（万元/方）备注新城御景282,000小高、高层1,77918,9902.45装修标准1500橡树湾23.12,373小高、叠加47026,2102.8装修标准3000加州水郡35.51,233小高、高层48424,4802.5装修标准3000涵碧景苑10.8535小高43018,9722毛胚项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议区域商业新江湾街区（加州水郡）国和街区新江湾社区商业中心国和新村社区商业中心闸殷路中规划原超市为核心殷高路站M路淞新江湾中原街区M市光路站知识商务（铁狮门）沪城聚集商业路国和中原居住板块的区超大型商业集群与五动工角场相呼应域商业中心分布密集规划中原嫩江路M三门路站竞争激烈中环线五角场五角场商圈五角场社区商业服务中心杨浦区商业集群中心。社区商业集群中心项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议五角场商圈是上海东北区域最近兴起的新型商业中心?江湾城市副中心地处上海主城北片杨浦、宝山、虹口三区的接壤处，其辐射万达商务广场沃尔玛范围有二百多万城市人口，具有充分的中心功能发大西洋百货展条件;亚繁商厦?该地区是上海重要的工业与能源基地，科技中试与五角场商圈产业化基地，物资集散基华联商厦百安居地，促使江湾城市副中心能成为北片的金融、信息、高科技、物流、交通的枢纽和桥梁，积极成为北大润发片经济的发展中枢;?其范围南起邯郸路，北至殷高路的淞沪路及其延长线为轴，东至民京路——三门路——市光路——政立路——国和路一线，西至淞沪路西侧规划城市道路，规划总用地约为218公顷。项目处在其辐射范围内五角场商圈赛博万达商业广场大西洋百货东方商厦项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议五角场从设立开发建设到如今的规模初成已经历10年，现在商业氛围已开始成型五角场商业分布万达商务百联又一层广场大西洋亚繁商厦百货?江湾－五角场城市副中心的功能将分为三部分：南部商务区，规划面积0.96平方公里；中部杨浦知华联商厦识创新区中央社区，规划面积0.86平方公里已完成百安居一期部分；北部知识创新基地，规划面积1.29平方公里，与新江湾城相接，已规划编制完成。其中包括82公顷的知识创新区中央社区。大润发?其中，计划开发总量309.2万平方米，包括商业办公86万平方米、办公设施43.5万平方米、商业设施41.9万平方米、文化设施23.2万平方米、体育设施9.7万平方米等。项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议五角场商圈-----万达广场?上海万达商业广场座落于五角场市级副中心商业区，是上海市最大的商业项目之一。五角场作为上海市重点发展建设的城市级副中心商业区，有着得天独厚的优势。?五角场城市副中心作为服务于上海市东北部的万达商业广场综合性城市副中心，其定位以商业为主，以知识经济科教文化为辅，万达商业广场作为五角场城市副中心的主力项目，建成后将成为五角场城市副中心的标志。项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议五角场商圈-----万达广场项目规划用地面积6.012公顷，总建筑面积33.43万m2。项目平面布局呈“品”字型布置，地上划分为五个大型业态和三幢甲级高层办公楼。采用订单式经营模式，根据城市规划总体要求，结合各主力店业态的使用要求，在基地内沿淞沪路布设沃尔玛购物广场与巴黎春天百货；在邯郸路设置第一食品广场；在国宾路设置十个放映厅的万达国际影城、娱乐广场及书城；沿政通路与规划路布置和乐国际家居广场，并分别在食品大楼上设有一栋25层高办公楼；万达国际影城上设有22层高办公楼；在沃尔玛上设有23层高办公楼。地下一层定位为特色餐饮、娱乐休闲、精品时尚的休闲购物广场。项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议万达商业广场运作模式——订单模式万达订单地产的概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。万达订单地产的运作模式，可以概括为六大要素：?结合实际:?准确选址:一看传统，它是传统商业的地段；二看租金，或者是预期租金比较高的地方；三看交通；四看周边人口，购物中心服务半径原则上5公里到10公里；五看规划?规划为本:一交通优先；二块状为主；三不留死角；四小店优先?主力店进驻:主力店进来两大好处，一人气保证，二是永续经营的保证?以租为主:卖铺实际上是牺牲长期利益换取短期利益?物业管理:物业管理能解决两方面问题，一是提升租金，物业管理越好，品质越好，租金越高。二是长期旺场经营要靠物业管理万达广场以多个主力店形成了五角场的“商业旗舰”从其业态组合、业态档次、业态规模来看，基本满足了各消费年龄上的需求。有效地填补了五角场商圈的业态项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议五角场商圈-----百联又一城百联又一城购物中心坐落于淞沪路8号——五角场商圈中心地带，总建筑面积12.6万平方米，坐拥地面9层与地下3层，集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体，项目定位为中高档购物广场，目前经营良好。又一城购物中心地下1层直通五角场下沉广场和即将开通的地铁10号线，周边有38条公交路线，交通十分便捷。荟萃了2000余种国际、国内的精选品牌，丰富的商品和特色鲜明的功能业态使广大消费者近悦远来。项目概况市场分析案例借鉴商业部分定位物业发展建议百联又一城业态设置偏重于百货业态百联又一城业态比例百货类餐饮娱乐其他类2%20%13%65%经营方式上：80%的商户采取了联营的方式，虽然使又一城在后期的经营中承担了较多的经营风险，但又一城中百货占据的地位比较重是有利于稳定商户，加强统一的经营管理，减少商要，而餐饮、娱乐成份比例稍有不足。业态复合度不及万达商业广户撤铺等变动带来的风险，以缩短养场期。场。?百联又一城总建筑面积12.6万平方米，是沪东地区最大的单体购物中心；?又一城南北长210米，宽50米，共有地面９层与地下３层，其中地下１层至地面９层为经营楼层，每层平均面积１万平方米；?地下２、３层为停车