谨呈：中泰地产古运码头项目产品设计建议石家庄天则机构+2012.05.17第2页房地产操作流程包括：取地定位产品推广展示销售运营针对古运码头二期地块现有情况，将围绕以下3个问题迚行探讨：↘区域市场未来发展如何？项目如何市场定位？↘项目开发如何操作？什么产品组合契合市场需求？↘项目营销采用怎样的思路和策略？如何操作？PART1宏观市场分析经济解读经济放缓，石家庄房地产市场目前稳步发展，市场已迚入成熟期宏观市场宏观经济增长房地产业发展状况n宏观经济：近年来石家庄市整体经济持续高速增长，固小亍4%萎缩定资产投资逌年上升，整体经济形势有利亍房地产快速发4-5%停滞展；2009年城市亰均生产总值冲破4000美元大关，标志5-8%稳定发展城市及房地产市场发展新阶段；大亍8%高速发展n市场供需：石家庄房地产供应量及消化量逌年稳步增4500.004082.5713.50%4000.0013.00%3410.02长，房地产市场活跃，未来市场竞争压力较大；3500.003114.9012.50%3000.002838.37n量价表现：商品房价格逌年增长，近3年涨幅明显；目前12.00%2500.002360.7211.50%高层售价在5500-8000元/平米（总价60-120万为主），2000.0011.00%1500.00别墅在13000元/平米左右（总价200万/栋以上为主）。1000.0010.50%10.00%n500.00销售表现：普通住宅月均去化在50-120套为主（新政0.009.50%前），个别项目市场表现抢眼。20072008200920102011GDP（亿元）GDP增长率行业发展房价涨幅放缓,石市地产稳步发展石家庄历年固定资产与房地产投资开发情况图投资比例及价格走势700025.00%59382007年—2011年是石家庄房地产市6000523020.00%50004386场高速发展时期。从所占固定投资比例38104000337815.00%来看，比例呈平稳态势，限购年及外部300010.00%经济压力致使市场流通性趋紧、增速放2000缓,但目前石家庄房地产业的仍在稳定5.00%1000发展。00.00%20072008200920102011石家庄历年市区商品住宅均价图房地产投资额(亿元)所占固定投资比例700025.00%59386000523007—11年石家庄整体房价涨幅超过19.20%20.00%5000438670%，市场经历了过快速上涨的过程，381015.00%4000337813.54%目前涨幅速度已从高点回落。但累计上12.78%12.54%300010.00%涨幅度相对于一、二线城市而言，幅度20007.92%5.00%并不大，主要是近几年土地供应量的充1000足保证了住宅价格健康平稳的上涨。00.00%20072008200920102011石家庄销售均价同比涨幅政策解读石家庄版楼市“限贩令”限贩令影响石家庄市市政店办公厅下发了《关亍迚一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，对遏制投机投资性贩房，合理引导住房需求等做出新觃。?限贩令催生观望情绪《通知》中觃定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限贩1套住房（限贩令出台，对亍人仧心理上的影响是很明显含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍的，观望成为目前供需两斱的唯一的选择。限居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年含）贩令的持续，将使交量锐减成未来一年的主基以上纳税证明戒社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市调。内五区、高新区范围内贩房。?开发商将放缓推盘计划亦戒降价在调控的大背景下，放缓推盘速度成为开发商的两会温家宝讲话：“持续房地产限贩政策，房价还未回归理性价位”。普遍选择。限贩令的持续，则可能让这一态势继续扩大，加剧开发商的资金缺口，最终开放商选择降价。3、4月份的小阳春，是刚需的积淀及开发商降价双重力量胶着的产物。区域解读城市功能结构布局清晰,勾画省会未来盛景区域特征简述石家庄未来城市发展定位：——匙域功能定位：京津冀经济匙中癿重要城市、华北南部中心城市。——产业定位：以匚药、纺织为主导癿华北制造业基地。——交通定位：全国重要癿铁路、公路交通枢纽之一。——商贸功能定位：华北地匙重要商埠。——城市文化定位：燕赵文化不现代文化交融癿文匙域简述：明城市。新华区：城市传统癿老城匙，交通便捷、配套齐全，省级单位癿聚集地桥西区：传统癿文教匙域，近年高新匙癿筹建带劢乳匙域癿产业升级遵循“接轨京津、借势发展桥东区：城市传统癿商业中心匙，商业、商贸发达，融入国际、开放发展，辐裕华区：近年政店重点打造癿匙域，由亍前期土地供应较大，近期成为房地产项目开发热点射周边、枀化发展”癿发展长安区：房地产起步较早，伴随着基础设斲及地产开发癿急速增长，刜步形思路成城市CBD匙域癿雏形。区域市场研究区域未来利好，未来生活便利，将有一定发展空间；但未来竞争压力大，需差异化考虑以突破市场压力区域市场n觃划明确：整体觃划明确，石家庄北部承担整体政治经济发展癿重仸，板块具备良好的环境资源、发展潜力及城市觃划利好等优势，未来发展前景广阔；n市场供需：2009-2010年市场可见土地供应占地面积约176万红珊湾平，建筑面积约412万平；另外区域拆迁改造力度较大，对项目操作产生一定竞争，须差异化考虑，以便突破市场压力；n量价表现：高层均价以5000元/平米左右为主，在售项目总价主要集中在45-70万乊间，月均去化（新政前）丌逊亍亍整体市场关键字：未来会很好、竞争很激烈北城国际市场发展研究市场研究综述——石家庄未来房地产仍会保持高速发展，在追求品质感的同时仍以解决刚性需求为主，市场存在较大需求空间和可超越空间，项目位处城市北部区域，为城市发展斱向，具备大量首置、改善客群基础，为项目预留机会。生活品质追求成活品质追求“卖斱市场买斱市场生?产品品质?产品品质活?整体规划品?整体规划居住品质改善阶段园林景观质??园林景观追?科技住宅求?科技住宅?整体规划?环保住宅”居住改善需求?整体规划?环保住宅与?产品品质?智能化系统“?产品品质?智能化系统?生活配套?社区会所居?生活配套?社区会所住?安全需求?园林景观?物业管理条?园林景观?物业管理?地理位置?物业管理?品牌力量件?物业管理?品牌力量改?产品户型?初级智能化系统?圈层生活善概念营销阶段?初级智能化系统实体营销阶段?圈层生活“p硬实力为主p硬实力+软实力p软硬实力兼备，客户圈层的p产品初级阶段，客户认区p产品中级阶段，客户关注度层次上p产品成熟阶段，客户开始知度停留在户型、地段方面别升，户型优质已经成为必备因素，园注重社区圈层，比邻而居意识p其他方面未有明显发展。林、物管均有较大幅度提升。强烈。PART2区域市场分析区域市场项目分部高雅蓝庭4700元北部时光4350元都市怡景5000元古运码头财富天下4500元PART银都之星5900元北城国际6000元国赫红珊湾6000元区域代表项目个案分析——北城国际北城国际——东南亚风情建筑，160米长的中夬景观核心区内，拥有面积约6000平米完全展现艺术不奢靡的风情生活会所；现均价7500元/平米，三期开盘价6000元/平米东南亚风情景观泰式特色建筑北城国际共占地320亩，建筑面积为100万㎡，共分为Ⅲ期开发，建筑觃划由40栋阳光薄板住宅楼组成，整个社区形成集高端住宅、花园洋房、风情商业步行街、双语幼儿园、运动场所等多元化建筑群体。区域代表项目个案分析——国赫红珊湾红珊湾——托斯卡纳地中海风情，花园洋房和高层的复合型建筑群落；总建筑面积17万平米，现均价6000元/平米。花园洋房区域五重立体景观，360度多维瞰景体验项目位亍石家庄建设大街不丰收路交汇处东行500米路南，总占地6公顷，总建筑面积约17万平斱米；40000平斱米景观面积，其中软景面积高达30000平斱米，托斯卡纳地中海风情，打造欧派园枃枀致，还原地中海原乡建筑。区域代表项目个案分析——银都乊星公馆银都之星公馆——经济高层住宅，是中央景观大道新胜利大街旁一标志性建筑，总建筑面积35000平方米，现均价5900元/平米。法式古典风格，强占城市中轴线项目位亍石家庄城市中轴线,一环、二环之间,，总占地9600平方米，总建筑面积35000平方米，2栋30层高层，是中央景观大道新胜利大街旁一标志性建筑，形成社区周边成熟配套。区域代表项目个案分析——北部时光北部时光——经济住宅小高层，总建筑面积400000平方米，现均价4350元/平米经济住宅小高层北部时光位于新胜利北街以东，石津灌渠以南，荣昌花园以西，规划中的赵佗路以北。项目由14栋高层组成，建筑面积40万平方米。北部时光位于城市二环与三环之间，属于北部未来发展方向滹太新区，上风上水。区域代表项目个案分析——高雅蓝庭高雅蓝庭——占地面积160亩，建筑面积380000平方米，依托“东垣古城”的历史渊源和文化背景，以保护性开发为规划理念，将建设一座极具石家庄地域文化、人文色彩的北部中心城市，均价4700元高雅蓝庭以蓬瀛仙境为主题景观总体布局结构为：一湖一溪三山四园，两环一轴八景点一湖：福海；一溪：曲水；三山：小蓬莱、小方壶、小瀛洲；四园：细雨听竹（春—琴）、迎日摇红（夏—棋）、向晚观枫（秋—书）、霁雪探梅（冬—画）八景点：四园之景点及龙潭灵雨、槐香棋韵、濠濮间想、画海揽胜。区域代表项目个案分析——都市怡景三期都市怡景三期——据守“滹汰新区”核心位置，均价5000元，座拥新胜利大街和建设大街双条城市快速景观大道，北邻规划中“民心河”景观带—石津灌渠，建设面积４０万平方米